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Archive for 20/02/09

Reproducimos un artículo publicado en Blog Salmón por su interés para los lectores de este blog inmobiliario.

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Con el aumento de la morosidad en España hasta el 3%, uno de los mayores problemas con los que se encuentra la banca es vender todas aquellas viviendas que finalmente han sido embargadas y puestas a nombre de dichas entidades financieras.Nuestro compañero IC ya nos contó hace unas semanas atras el peligro general que tiene la morosidad para la banca, pero me gustaría darle una vuelta de hoja a todos los problemas que están teniendo los bancos debido a la morosidad sobre todo de los productos hipotecarios. Recordemos que un banco siempre se cubre las espaldas a la hora de la venta, ¿hasta que punto es fácil luego recuperarla vendiendo ese inmueble?

Hay que plantear incialmente que nos encontramos en un momento en el que las entidades financieras está intentando recortar gastos innecesarios de forma drástica, las viviendas en propiedad debido a los embargos generan bastantes gastos de mantenimiento además de que son una constante atadura al pago de impuestos como el IBI.

Según un estudio reciente la media que tardan los bancos españoles en vender éstas viviendas embargadas es de 25 meses. Realmente es mucho tiempo para recuperar cuantías de dinero que el banco podría necesitar a un corto plazo y sobre todo actualmente que están escasos de liquidez para realizar ciertas operaciones financieras.

Desde el punto de vista financiero para las entidades bancarias el hecho de intentar vender una vivienda embargada puede ser hasta favorable desde el punto de vista de los llamados “cash flows”.

Por ejemplo si el banco dió un crédito hipotecario por valor de 300.000 euros para la compra de una vivienda cuyo valor es de 350.000 a 25 años, aunque la persona no pague a partir del 8 año y la vivienda sea embargada y el banco tarde finalmente 4 años más en vender la vivienda, tendrá el dinero 8 años antes de lo que tenía previsto. La banca nunca pierde dinero y tiene muchas de estas adversidades previstas.

¿Por que entonces se habla de costes muy caros? Por que para un banco el hecho de tener que gestionar durante, como indican los datos, una vivienda durante una media de 25 meses y tener que gestionar la venta les genera gastos adicionales; aunque finalmente en el 80% de las ocasiones suele salir el banco ganando aún más dinero del que le iba a ser dado por el pago normal de la hipoteca.

Unas de las posibles soluciones en vista de la mala situación del mercado de la vivienda es la que apuntaba mi compañero Javier sobre la posibilidad de que los bancos se convirtieran en empresas privadas de alquiler; sería una solución bastante extrema pero nada descabellada según los tiempos que corren.

Al ritmo actual del incremento de la morosidad se prevee que a final de 2009 los bancos españoles posean al menos 250.000 viviendas embargadas y en situación de imposibilidad de venta a corto o medio plazo, por lo que no sería extraño que se produjera una situación de este tipo.

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Enrique LacalleEl primer Salón de las Oportunidades Inmobiliarias, low cost, tendrá lugar del 12 al 14 de junio en Barcelona. fotocasa.es ha hablado con el presidente de esta feria, Enrique Lacalle, quién da las claves de lo que se podrá encontrar en este salón inédito, dónde lo importante es comprar y vender a precio de oportunidad.

¿De dónde surge la idea de hacer un salón inmobiliario LOW COST?
Enrique Lacalle: Surgió tras analizar la situación del mercado actual, al ver que queda mucho producto por vender sin salida o con salida lenta y difícil, por lo que se necesitaba un revulsivo con un gran impacto mediático y eso es lo que ofrecemos a las empresas, instituciones financieras y particulares. En definitiva, un Salón en donde se encuentre todo al mejor precio.
¿Qué objetivo persigue esta nueva propuesta de salón inmobiliario?
Enrique Lacalle: El objetivo prioritario de LOW COST es que los que quieran, puedan vender y vendan, y los que necesiten comprar también puedan hacerlo.¿Qué diferencias aporta respecto a otros salones?
Enrique Lacalle: Éste es un salón único en el mundo. La diferencia fundamental con respecto a otras ferias inmobiliarias es que absolutamente todo el producto expuesto estará rebajado. Habrá todo y de todo al mejor precio.

La feria también se ha abierto a expositores particulares, ¿por qué?
Enrique Lacalle: Existen muchos particulares que quieren vender una casa, piso, local, etc., y dada la situación, nos han llegado particulares que tienen tiempo y prefieren hacerlo personalmente. Ser expositor en LOW COST es muy barato, pues un stand modular de 10 m2 totalmente equipado cuesta solamente 3.500 €. Esto significa que es muy fácil participar, tanto para las empresas como para los particulares.

¿Qué ventajas supone para comprador y vendedor?
Enrique Lacalle: El comprador encontrará la mayor oferta disponible al mejor precio. El vendedor encontrará clientes para su producto. Es un planteamiento muy práctico y muy sencillo en donde el secreto es que el precio atrae a los compradores.

¿Ha habido buena acogida por parte de los expositores?
Enrique Lacalle: Nunca habíamos tenido un nivel tan alto de interés; hemos recibido muchas llamadas solicitando información y reservas por lo que estamos muy contentos. Podríamos decir que LOW COST ha sido un bombazo por la expectación creada. Calculamos que tendremos aproximadamente 100 expositores.

Respecto al salón, ¿qué previsiones tienen?
Enrique Lacalle: Haremos LOW COST mientras dure la crisis. Cuando acabe ya no tendrá sentido. Barcelona Meeting Point cubre todas las expectativas en circunstancias normales.

Desde su punto de vista ¿Es buen momento para comprar una vivienda?
Enrique Lacalle: Nosotros creemos que ha llegado el momento de comprar, especialmente en un Salón de estas características. Nuestro objetivo es que salgan contentos de él expositores y visitantes.

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Low Cost 1er Salón de las Oportunidades Inmobiliarias

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El pocero de Fuenlabrada

Estarán en Fuenlabrada, Casarrubuelos, Pinto, Valdemoro, Humanes y 4 pueblos de Toledo. Se construirán 1.016 viviendas, cuyos precios oscilarán entre 120.000 y 187.000 euros.

José Moreno, el Pocero de Fuenlabrada, no ha defraudado a la mayoría de los 2.500 jóvenes que hicieron cola para conseguir una vivienda barata . El empresario ya ha conseguido suelo para construir 1.016 pisos en cinco municipios del sur de Madrid y cuatro del norte de Toledo.

En junio comenzará a levantar 196 viviendas en Fuenlabrada, 360 en Pinto, 140 en Casarrubuelos, 90 en Valdemoro y 22 en Humanes.

Ya en Toledo, hará 43 en Carranque, 35 en El Viso, 30 en Yuncos y entregará 100 pisos ya terminados en Illescas.

Las casas más baratas serán las de Casarrubuelos, donde costarán 120.200 euros. El precio máximo estará en Fuenlabrada, donde un piso de 80 metros cuadrados saldrá por 186.000 euros.

Además, el Pocero está ultimando las negociaciones para lograr los terrenos de 1.247 casas más. En total, serán 2.263 viviendas, con lo que sólo quedarían 237 personas en lista de espera.

Más caros de lo esperado

Los pisos serán algo más caros de lo prometido. Se esperaban pisos de 162.000 euros como mucho, pero finalmente el precio máximo será de 25.000 euros más, “por las expectativas y las trabas de los ayuntamientos”, explica Moreno.

Pese a ello, costarán hasta un 60 % menos que en el mercado. En un mes, los agraciados podrán elegir su piso y pagar la entrada de 15.000 euros.

Fuente: 20minutos.es

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La 1ª Red Inmobiliaria de España es pionera en la incorporación de sistemas de calidad en la comercialización y soporte de franquicias inmobiliarias.

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Look & Find, 1ª Red Inmobiliaria de España, ha renovado la su certificación de calidad ISO 9001: 2000 otorgada por el Organismo de Control y Certificación: TÜV Internacional. La certificación reconoce a Look & Find su gestión acorde con todos los parámetros de calidad de la norma ISO en la comercialización y soporte de sus franquicias inmobiliarias. La norma ISO garantiza el cumplimiento de numerosos parámetros de control interno para el óptimo aprovechamiento de los recursos, sistemas de garantía de la satisfacción del cliente, programas de mejora continua y procedimientos de selección y supervisión de los proveedores. El objetivo final es garantizar la máxima calidad en el servicio al cliente y una decidida vocación de mejora continua. A través de esta Certificación, Look & Find garantiza la calidad y la homogeneidad en su metodología de trabajo, que repercute en un servicio de mayor calidad a la red de oficinas y clientes. Concretamente, los valores añadidos de este certificado son los siguientes: – Mejora y control de la efectividad en el uso de los recursos de la organización, aumentado la satisfacción de los clientes.

– Detección y análisis de las necesidades y expectativas de los clientes.
– Mejora sistemática de la comunicación y las relaciones con los clientes.
– Asegura la implicación de empleados, proveedores y de todos los que pueden influir en la calidad final del servicio.

 Look & Find es una de las primeras franquicias inmobiliarias de España que cuenta con esta certificación con la que ofrece una valor añadido de calidad a sus servicios de intermediación inmobiliaria.

Fuente: Mundofranquicia

Enlace relacionado:  MLS Madrid

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En los últimos años, la demanda de vivienda ha crecido de manera significativa, pero actualmente la oferta la ha sobrepasado y hay alrededor de 1,3 millones de viviendas que esperan un comprador. Así lo recoge un estudio del profesor de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de Zaragoza, Daniel Fuentes, que concluye que, en el peor de los escenarios, el exceso de viviendas no se absorberá hasta mediados de 2012.

Este informe sobre el sector inmobiliario, publicado en el boletín Información Comercial Española (ICE) que elabora el Ministerio de Industria, afirma que el escenario más positivo se produciría si, en los próximos años, se venden casas al ritmo de años anteriores. En este caso, la absorción del exceso de vivienda se llevaría a cabo en el primer o tercer trimestre de 2010.

Por otro lado, Fuentes considera que la demanda de vivienda principal se ha visto enmascarada en un gran stock de viviendas que, en realidad, son demandadas por motivos de inversión o puramente especulativos. No obstante, el informe indica que si se consolida de manera artificial la contracción de la oferta, se estaría agravando y posponiendo el necesario ajuste del sector.

En este sentido, fotocasa.es ha hablado con expertos que opinan sobre la absorción del stock de viviendas desde su propia experiencia:

Oscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Expertos Inmobiliarios

Oscar Martinez Solozabal Presidente de Expertos Inmobiliarios

“Considero que en la actualidad existe una demanda importante de vivienda pero nos encontramos con dos aspectos importantes: la falta de financiación y la inseguridad en el mercado laboral.”

“Las viviendas se van a absorber en base a cómo evolucione la situación laboral del país. Porque la inseguridad que existe en el trabajo, los negocios y el aumento del paro, hacen que la gente no se arriesgue a la hora de comprar vivienda a largo plazo.”

“Otro factor es que los bancos están absorbiendo una parte muy importante del stock de viviendas y van a tener que financiarlas si quieren venderlas. Por lógica, si las viviendas que tienen los bancos las van a financiar, el stock se absorberá antes.”

“Los años 2009 y 2010 van a ser muy difíciles, pero parece que a partir de 2010 se empezará a ver cierta estabilidad que no va será como en años pasados, sino que será algo más razonable.”

Miguel Ángel Ariño Martín, profesor del Departamento de Análisis de Decisiones del IESE

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“Desde mi punto de vista creo que hay que tener en cuenta tres parámetros importantes. Primero, que España lleva casi dos años de un constante descenso. Segundo, que el tiempo de venta de una vivienda está en aumento. Y tercero, que el stock de viviendas en venta no crece, ya que están todas a la venta y se compran pocas.”

“Desde su punto de vista, podremos hablar de reactivación del mercado cuando el tiempo de venta de los inmuebles se vaya acortando, aumente el número de viviendas vendidas y los precios comiencen a subir. Pero esto va a tardar, no puedo dar una fecha, pero se que en 2009 no se va a producir.”

“En España está complicada la reactivación del mercado, ya que, en los últimos años el país ha crecido gracias al “boom” inmobiliario y el turismo. Creo que hay que intentar competir en el mercado incidiendo en la innovación y el conocimiento. Pero en eso España no está preparada, nuestras universidades son de 3ª o 4ª categoría, y nuestros incentivos a la innovación son limitados.”

Sergi González, Director comercial zona centro de fotocasa.es

“Desde mi punto de vista en el mercado existe una fuerte demanda de vivienda. En fotocasa.es cada día se baten récords de búsquedas. En enero, un mes tradicionalmente poco habitual para la compra de vivienda, hemos conseguido récords históricos en número de búsquedas y en peticiones de información de compra de viviendas.”

“Un factor que está afectando negativamente a la reactivación del sector son las informaciones que están apareciendo en los medios, ya que continuamente nos dicen que el precio de la vivienda va a seguir bajando. Creo que, a parte de la crisis actual, que realmente está afectando al sector, la situación actual se está viendo sobredimensionada por el miedo que tiene la gente y porque se espera que los precios bajen más. Por lo tanto, la compra final no se realiza.”

“Creo que hasta que la sociedad no tenga la sensación de que va a comprar a un precio “real” de mercado, no lo hará. ¿Por qué van a comprar ahora si creen que al mes siguiente va a estar más barato? Por lo tanto, para mi la clave es que el mercado se reactivará cuando la sociedad perciba que el precio de la vivienda se ajusta a un precio “real”.”

“Indudablemente los bancos también tienen que ver en este asunto ya que al final, al comprador, más que el precio del inmueble, lo que le importa es el precio final que va a tener que pagar cada mes de hipoteca.”

Redacción fotocasa.es , 18/02/2009, 16:52 h

Foto: Julián Izquierdo

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