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Beatriz Corredor Ministra de Vivienda

Beatriz Corredor Ministra de Vivienda

El Gobierno cree que la supresión de la deducción fiscal por vivienda a partir de 2011 para rentas superiores a los 24.000 euros anuales puede ayudar a que el precio de la vivienda se modere, según afirmó ayer la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor.

Corredor explicó que “la deducción fiscal ‘le ha servido a la clase media para que los promotores consiguieran subir el precio de la vivienda al doble de lo que estaba hace 10 años'”.

“‘Por tanto, no les ha beneficiado. Nosotros queremos ocuparnos de la gente y de que el mercado se reequilibre, con una oferta y demanda adecuadas y con un precio que esté en el ámbito del IPC, como el resto de los mercados”‘, subrayó.

La ministra aseguró que esta medida, anunciada en el Debate sobre el Estado de la Nación, es ‘necesaria y oportuna’ y explicó que persigue varios objetivos.

“A corto plazo”, dijo, “la eliminación de la deducción fiscal podría provocar una ‘movilización importante’ de las viviendas en stock, mientras que a medio plazo contribuirá a que el sector de la construcción ‘se redimensione, se reequilibre’ y construya sólo las viviendas que se necesitan, sin caer en la especulación.

Corredor no desveló si las negociaciones que se están produciendo en el Parlamento elevarán por encima de los 24.000 euros el límite objeto de desgravación y se limitó a señalar que esos 24.000 euros que ha propuesto el Gobierno como tope es ‘equilibrada’.

En este sentido, apuntó que el 75% de los españoles declaran ganar menos de 24.000 euros al año y de los que pagan hipoteca, el 63% declara menos de esa cantidad.

En cualquier caso, la ministra quiso enviar un mensaje de tranquilidad a todas las personas que están pagando una hipoteca y a todos los que decidan empezar a pagarla de aquí a finales de 2010, pues esta deducción fiscal les seguirá siendo de aplicación ‘exactamente igual que ahora’.

“La inmensa mayoría de los españoles va a poder seguir desgravándose, por lo menos los españoles que están en la clase media, que son los que tienen más dificultades para acceder a la vivienda”, manifestó Corredor.

La ministra destacó además que “esta medida ‘no es independiente y solitaria’, puesto que ha venido acompañada de la equiparación de la deducción fiscal para los que pagan alquiler. Es la primera vez en España se va a tratar igual a los que optan por alquilar que a los que optan por comprar”, agregó.

Preguntada por la petición de los promotores de que se les compre parte del stock de vivienda, Corredor resaltó que, en el marco del plan vivienda, se han tomado ya medidas para que los promotores puedan liberar las viviendas vacías. “‘Tienen todos los instrumentos a su alcance para que las viviendas que tienen en el mercado libre las puedan poner en alquiler, en alquiler con opción a compra o venderlas como vivienda protegida. Por lo tanto, está en su mano que el stock se vaya movilizando”, precisó.

En cuanto al papel que debe jugar la construcción en nuevo modelo de crecimiento económico pretendido por el Gobierno, Corredor señaló que el sector, junto con otros sectores tradicionales, debe acomodarse al cambio de modelo, incorporando la innovación y la eficiencia energética, y atendiendo no tanto a la edificación de nuevos edificios como a la rehabilitación de los ya existentes.

En su opinión, la construcción tiene un ‘importante camino que recorrer y un excelente punto de partida’, pues el sector está preparado ‘de sobra’ para tener unos materiales de construcción y sistemas constructivos exportables y a la vanguardia de la técnica constructiva europeo.

La construcción no puede seguir siendo un lastre para la economía. Estamos en un momento inmejorable para que se entienda desde el sector y desde las administraciones públicas que tenemos que apostar instintivamente por la rehabilitación y la modernización urbana, pues es un sector que no sólo puede generar empleo de mejor calidad que la construcción, sino que puede mejorar la competitividad de las empresas que fabrican materiales de construcción y de las pequeñas y medianas empresas instaladoras y constructoras”, indicó.

A su juicio, ningún momento mejor que el actual, en el que se ha demostrado que el modelo de construcción ‘extensiva e indiscriminada era “insostenible“, para que se empiece a apostar en España por la rehabilitación, área que sólo se lleva el 24% de la inversión del sector, frente a países como Alemania, donde la mayor parte de lo que invierte el sector no va destinado a vivienda nueva sino a rehabilitación.

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ZAPATEROEl ‘efecto llamada’ de la nueva medida desinflará las rebajas inmobiliarias entre 8 y 12 puntos hasta 2011, y podría diluir los descuentos esperados hasta 2011.

La medida estrella del duodécimo paquete anticrisis de Zapatero se ha concebido como un acicate a la demanda inmobiliaria, que aguarda vigilante a que los precios caigan con fuerza.

Con la supresión de la deducción fiscal a la vivienda habitual el Gobierno pretende aliviar el stock de promotores y bancos, obligando a los demandantes con ingresos de más de 24.000 euros a comprar cuanto antes.

Este efecto llamada, que el presidente no ha escondido –todo lo contrario–, tiene, sin embargo, dos vertientes negativas:

La primera, una subida fiscal evidente, que se ha cifrado en más de 250 millones de euros al año (ver EXPANSIÓN de ayer).

En segundo lugar, se mitigará el ajuste de los precios de las casas en alrededor de 10 puntos porcentuales, según la adaptación de los cálculos de los expertos a los parámetros de esta medida. Es decir, un tercio de la rebaja total estimada por los analistas (30%). Muchos analistas inmobiliarios temen que se produzca un «mini-boom» hasta el 1 de enero de 2011, fecha del pistoletazo de salida a la supresión.

De hecho, según un estudio del catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, un ciudadano con salario medio ve encarecida su vivienda un 8,3% por las desgravaciones fiscales. Sus cálculos –de 2005, pero refrendados ayer por él mismo para extrapolarlos al momento actual– permiten calcular que para aquellos que cobran 24.001 euros –el mínimo por el que se dejará de disfrutar de la deducción en 2011– el aumento del precio de la vivienda sería del 11,7%.

Esto significa que a partir de 2011 se podría disminuir el precio de los pisos, pero también que hasta entonces la bajada que se iba a producir por la fuerte depresión del sector no será tal. En concreto, los vendedores podrán aprovechar la premura impuesta a los compradores para no reflejar en esas rebajas de precios el importe de la deducción. Los analistas coinciden mayoritariamente en que esta medida supondrá una menor caída del precio de los inmuebles, pero discrepan en los porcentajes. A falta de consenso, queda como estimación media la de García Montalvo, que consideró un traslado completo de la deducción al precio. Es decir, el valor de los pisos seguirá bajando, pero menos.

Además, «por encima de todo eso estará siempre la oferta y la demanda», como señala Julio Gil, codirector del máster de empresas inmobiliarias de la UNED.

En estos 19 meses, la nueva política inmobiliaria del Ejecutivo «contribuirá menos a que los precios bajen», según Julio Rodríguez, estadístico y ex presidente del Banco Hipotecario. «Perder la deducción perjudicará al comprador; puede empujar los precios al alza, pero no a la baja», señala Rafael Jiménez Mateo, abogado de Uría Menéndez. «Beneficia a constructores, promotores, propietarios del suelo o inversores», según García Montalvo, quien cree que «en 15 ó 20 años no quedará casi deducción».

Además, otro efecto pernicioso se presentará para los demandantes de vivienda protegida (VPO). El Plan de Vivienda induce a no conceder créditos a quienes dediquen más de un tercio de sus recursos al pago de la cuota hipotecaria. Sin la deducción se quedarán fuera miles de ciudadanos. Basten como ejemplo dos datos oficiales: el esfuerzo medio con deducciones es del 34,1% de la renta, y sin deducciones… del 42,3%.

PP y CiU pedirán que no se elimine la desgravación

  • PP: El grupo popular del Congreso presentará una propuesta de resolución para «mantener y mejorar» la deducción por compra de vivienda, según anunció Mariano Rajoy. Para Rajoy, es «un grave atentado contra las clases medias».
  • PSOE: El portavoz del PSOE en el Congreso, José Antonio Alonso, respondió a Rajoy acusando al PP de querer «volver al ladrillazo» y a la «especulación inmobiliaria […] calentando el sector» en perjuicio de los ciudadanos.
  • CiU: El partido catalán exigirá que se mantengan las deducciones fiscales por compra de vivienda, aunque no pedirán que se eleven, como el PP. Y exigirá que se amplíe las ayudas directas a la compra de vehículos.
  • CEOE: La patronal de empresarios estima que «muchas de las nuevas medidas van en la buena dirección». Pero estudiará la supresión de la deducción de vivienda «para comprobar su incidencia en el sector».
  • APCE: La patronal de los promotores criticó con dureza al Gobierno: «Las medidas no son ni las más idóneas ni suficientes, porque no tienen en cuenta la realidad de la situación, quizá porque han sido tomadas unilateralmente, sin haberlas debatido previamente con nuestro sector, como habría sido deseable».

Fuente: Expansión.com, J. M. Lamet, 14 de mayo de 2009

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Reproducimos un artículo del blog de Josep Mª Llorens Roig, API de Mont-Roig del Camp, acerca de la MLS del colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Tarragona,  y del cual destacaríamos en especial la última frase.

Josep Mª Llorens Roig-Raul Horta

Raul Horta (izquierda) y Josep Mª Llorens Roig (derecha)

¿Què és una MLS? Estas son las iniciales del inglés Multiple Listing Service, que he visto traducido en España con el concepto de Bolsa Inmobiliaria Compartida. Es decir un Agente capta un bien inmueble y lo pone a disposición del resto de agencias que dispongan de posibles compradores, compartiendo entre los dos los honorarios de la venta. Todo ello basado en un buen software inmobiliario y el entorno de internet.

El colegio API de Tarragona apostó por disponer de una MLS propia. Esta excelente herramienta pondrá a disposición del público la web inmobiliaria más completa de la provincia con más de 25.000 inmuebles, aportados por los 500 APIS colegiados y que comparten aquí sus ofertas y demandas. Próximamente en www.apitarragona.com se encontrará la mayor oferta inmobiliaria de la provincia de Tarragona y está llamada a ser la referencia indiscutible de todo el que se interese en nuestras comarcas por la transacción inmobiliaria.

Desde hace unos días se ha iniciado una campaña en prensa donde se publicita la dirección de la web y se espera que en un plazo medio de tiempo todo el mundo sepa donde encontrar esta oferta.

Esta presentación en sociedad viene precedida de varios meses de trabajos por parte del Colegio API de Tarragona, en los que, tras un estudio del sector, se escogió finalmente la oferta de la empresa especializada en software para agencias, redes y asociaciones inmobiliarias INMOFACTORY, S.L. que proporciona el soporte informático para que la MLS funcione. Para nosotros los profesionales tiene muchas más ventajas que la única publicitación de nuestros inmuebles, ya que nos permite además la gestión interna de cada uno de ellos, desde su mantenimiento, fotografías, el control de visitas, estadísticas, avisos, etc…

Inmofactory nos ha facilitado varias sesiones prácticas para aprender a sacar el máximo rendimiento al programa, la última de las cuales tuvo lugar durante el curso de márketing referido en el post anterior, donde Raúl Horta -director de Márketing- nos explicó las últimas innovaciones y funciones que el programa presta. Pueden visitar el blog de Raúl en https://bolsaprofesionalinmobiliaria.wordpress.com , con constantes entradas sobre temas interesantes para nuestro sector.

En estos momentos de profundos cambios en el sector de la transacción inmobiliaria, apuesto firmemente por la venta compartida entre profesionales, tanto para vender nuestros productos como para encontrar lo que nuestros clientes nos demanden.

Fuente original:  Diario de un API

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Última hora: Salón Inmobiliario Low Cost, presentación de la MLS Barcelona el viernes 12 de Junio a las 17 horas

ABSI la MLS de Illes Balears, lanza su nueva página Web

mls-barcelona-pequeEste miércoles, 29 de Abril, tendrá lugar la presentación de la MLS Barcelona en el Club de Marketing de Barcelona, Ronda Sant Pere, 19 -21 planta 7, 5ª (click aquí para ver cómo llegar).

La MLS Barcelona es un servicio de exclusivas múltiples compartidas en la provincia de Barcelona. Esta asociación nace de las manos de Inmofactory y CENIC, y cuenta desde su inicio con más de una decena de agencias inmobiliarias compartiendo oportunidades de negocio, aunque la calidad y diversidad de servicios que ofrece MLS Barcelona a sus asociados, así como el coste ajustado a la actual situación del mercado, hace preveer un rápido crecimiento del número de asociados.

¿Qué servicios ofrece MLS Barcelona a sus asociados?

  • Servicio inmobiliario de exclusivas compartidas
  • Encuentros  de Networking Profesional Inmobiliario Proactivos
  • Ruedas de Negocio Inmobiliario
  • Acceso a la Bolsa Profesional Inmobiliaria
  • Colaboración con otras MLS y  Grupos de compartición
  • Presencia en ferias inmobiliarias, congresos, jornadas (Presentación en el LOW COST)
  • Apartado específico de producto de / para promotores
  • Apartado específico de producto de / para inversores
  • Producto de alquiler con opción a compra
  • Condiciones especiales de acceso al Club de negocio inmobiliario y financiero
  • Central de compras MLS Barcelona para proveer servicios en condiciones exclusivas
  • Formación práctica inmobiliaria:
    • Seminarios mensuales gratuitos:(Captación exclusivas, tecnología y Marketing Online)
    • Cursos con condiciones especiales (Más de 50: Marketing inmobiliario y técnicas comerciales)
  • Herramientas de Marketing para captación de exclusivas
  • Asesoramiento en Marketing Inmobiliario
  • Asesoramiento jurídico. Acción Legal
  • Arbitraje profesional independiente
  • Código ético y normas de funcionamiento
  • Programa de gestión inmobiliario completo Inmofactory
  • Publicación automática en  portales inmobiliarios (A fecha de hoy 38)
  • Marketing 2.0 y Redes Sociales: Blog, Foro, Microblog, Facebook
  • Web para cada agencia con toda la oferta del grupo en exclusiva
  • Página Web corporativa de mlsbarcelona.com

10 razones por las que asociarse a la MLS Barcelona:

  1. 22 servicios orientados a generar negocio
  2. Captar más y mejores exclusivas
  3. Multiplicar las oportunidades de venta
  4. Fidelizar al equipo comercial
  5. Compartir experiencias profesionales
  6. Estar al día de las novedades del sector
  7. Incrementar la efectividad y productividad de tus gestiones
  8. Ofrecer una fuerza real de ventas a tus clientes
  9. Diferenciarte de la competencia y ser el referente en tu mercado
  10. Disponers de más y mejor cartera de producto y servicios

Si deseas asistir a la presentación o recibir más información, tan sólo debes escribirnos un email a info@mlsbarcelona.com con tus datos de contacto.

Presentación MLS Barcelona en el Club de Marketing de Barcelona

miércoles, 29 de Abril, 15:30h

Ronda Sant Pere, 19 -21 planta 7, 5ª (click aquí para ver cómo llegar)

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¿De verdad hay crisis inmobiliaria? Cuesta creerlo cuando la feria de vivienda de Madrid “Aquí tu casa”, que se celebró del 12 al 15 de marzo, ha terminado con un balance “muy positivo” por parte de las principales empresas participantes, que reconocen el “acierto” de ofrecer atractivos descuentos para atraer compradores.

Los descuentos especiales en los precios de los pisos y las facilidades de financiación que ofrecieron las empresas nacionales participantes en la Feria Inmobiliaria de Madrid “Aquí tu casa” parece que surtieron el efecto deseado: Aparcar por momentos la crisis y atraer no sólo la atención de los visitantes sino también su bolsillo.

Maqueta de edificio de viviendas - efe.

Maqueta de un edificio de viviendas - efe.

Las promotoras que apostaron por montar su ‘stand’ en estos momentos difíciles para el ‘ladrillo’ se muestran en general satisfechas y coinciden en hacer una valoración positiva de la feria, donde ha quedado demostrado que existe “un mayor interés real por comprar por parte de los visitantes”, aseguran desde Habitat. La inmobiliaria ha incrementado en un 54% los contratos realizados, al vender 14 viviendas de diez promociones distintas de la Comunidad de Madrid que “superan claramente las tres del año pasado debido en buena parte a unos descuentos de entre el 15% y el 18% sobre los precios de tarifa”.

Reyal Urbis, una de las promotoras que más interesados atrajo durante los cuatro días que duró el evento, afirma que “hemos cumplido objetivos y los resultados han sido mejores que en la edición anterior”. A falta de formalizar los datos definitivos, avanzan que han registrado ocho operaciones -6 ventas y 2 alquileres con opción a compra-. No obstante, la directora de comunicación, Eva Crespo, señala que “hemos realizado cientos de contactos que esperamos se materialicen en los próximos días”. En su caso, la zona más demandada fue la del Ensanche de Vallecas.

Concentración de oferta e información

Julio Acinas, consejero de Avanco, subraya el “acierto” de haber acudido a este tipo de ferias “monográficas” que “permiten concentrar un gran porcentaje de oferta de vivienda en Madrid y de información para la gente que está buscando de forma activa”. Confirma que han “superado las expectativas” para esta edición y con respecto a los años anteriores y habla de “objetivos inmediatos” porque las reservas “seguramente se consolidaran como ventas en los días siguientes”.

En concreto, han contabilizado 13 reservas para las 60 viviendas que llevaron a la feria con descuentos de entre el 20% y el 30%. “Las reservas son importantes, pero en el fondo anecdóticas, porque lo que realmente importa es la cantidad de gente que ha ido a informarse y que supondrá tener trabajo para los próximos dos o tres meses”, manifiesta. “Los pisos no se compran por impulso, a excepción de los que ya conocen el producto y tienen el dinero, sino que conllevan un proceso de ir a verlo in situ, ir al banco, etc.”, explica Acinas, que se muestra confiado en que 60% de los visitantes que atendieron en el ‘stand’ serán compradores.

Vuelve el perfil del inversor

Para Acinas, de la feria se deduce que “hay una demanda contenida que está a la espera de que se produzcan mejoras en los precios”. De este modo, los descuentos han calado en la gente “que piensa que ahora puede ser un buen momento para comprar si realmente lo necesitan”.

Por otro lado, ha regresado la inversión en el ‘ladrillo’. Al igual que Acinas, Rafael Bueno, de Proinfasa, piensa que ha “vuelto el perfil del inversor, influido por el miedo a tener el dinero en el banco o por las caídas en Bolsa”.

Proinfasa, que ha logrado superar las ocho reservas de viviendas, sostiene que “estamos contentos porque el resultado de esta feria iba a determinar participar o no en la siguiente”. “Pensábamos que no iba a ir tan bien porque en las oficinas los ritmos de venta son más bajos”, concluye.

Fuente: CincoDías.com – Miriam Calavia Rogel – Madrid – 17/03/2009

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Recientemente, nuestro cliente, Alfa Inmobiliaria, ha presentado su Plan Estratégico 2009–2019 en el marco de la decimosegunda edición de su Convención Anual de Franquiciados, celebrada en Madrid.

Local de Alfa Inmobiliaria
Local de Alfa Inmobiliaria

Los responsables de la firma presentaron, ante cerca de un centenar de asistentes, el Plan Estratégico de la empresa para los próximos diez años e hicieron un análisis del sector. Para los años 2009 y 2010, prevén que se mantendrá la crisis, por lo que la firma ha buscado fórmulas complementarias a la venta de inmuebles (alquiler, particular vende inmueble, intercambio, etc.).

No obstante, Miguel Ángel Sancho, presidente de Alfa Inmobiliaria, asegura que, a pesar de la difícil situación que atraviesa el sector, “Alfa Inmobiliaria es la red que mejor está resistiendo la crisis”. Además, según Sancho, la compañía “ha conseguido un equilibrio en 2008 mediante la oportuna gestión de recursos y podemos asegurar que nuestra enseña está preparada para afrontar los próximos diez años adaptándose a las diferentes condiciones del mercado”.

Otra de las decisiones de la empresa, aprovechando que en la actualidad existe menos competencia en el sector de la intermediación, es la de aliarse con las cajas y bancos que tienen que dar salida a una gran cantidad de inmuebles. “Estamos en negociaciones con Cajas y Bancos, que nos permitirán comercializar sus inmuebles y una adecuación necesaria a los precios actuales de mercado”, señala el presidente de Alfa Inmobiliaria, que determina que “el euribor está alcanzando mínimos históricos y la bajada o actualización de precios de los inmuebles propiciará el relanzamiento de la actividad”.

Entre 2011 y 2013, la previsión es que se consolide la actividad de intermediación para los profesionales, mientras que entre 2014–2019, los responsables de Alfa Inmobiliaria esperan un crecimiento continuo de la actividad de intermediación, una vez digerido el stock sobrante de inmuebles y el estrangulamiento del crédito.

A este respecto, Miguel Ángel Sancho subraya que “en cualquier circunstancia y con plazos más o menos ajustados, Alfa se mantendrá en el mercado, tenemos los medios, la red, la decisión y los recursos necesarios”.

En la convención de franquiciados también se abordaron otros temas, como el calendario de cursos de formación, la comisión deontológica o la nueva web, estrenada recientemente. Dentro de este apartado, se explicó el funcionamiento del novedoso “Buscador de compradores o inquilinos”, donde el propietario puede comprobar si hay alguna persona interesada en adquirir o alquilar un inmueble de sus características en la zona donde tiene su vivienda.

Además de los diferentes buscadores de inmuebles, la nueva web de Alfa Inmobiliaria ofrece una serie de consejos prácticos dirigidos tanto al comprador como al vendedor, así como información sobre los diversos servicios que ofrece, como ‘particular vende inmueble’ o el ‘alquiler garantizado’.

Fuente: Tormo.com

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burbujaResumo a continuación un interesante artículo de Manuel Arellano y Samuel Bentolila publicado ayer en EL PAÍS acerca de la Burbuja inmobiliaria.

Resulta que una generación de españoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando. Así que no podremos contar con lo que esperábamos para la vejez y para nuestros hijos. Y muchos se han endeudado tanto que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Resulta además que nos hemos especializado en ser albañiles, fontaneros, electricistas, camioneros, cristaleros, fabricantes de puertas, vigas, grúas, baldosas o lavabos, aparejadores, vendedores de hipotecas, tasadores, registradores y un sinfín de ocupaciones relacionadas con la construcción; y que ahora nuestra experiencia laboral ya no vale y tendremos que dedicarnos a otra cosa.

Resulta además que el milagro económico español era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa sólo vale para vivir en ella, y si nadie quiere hacerlo, entonces no vale nada. Hemos comprado pisos que están cerrados o a los que vamos unos cuantos días al año, no porque tuviéramos grandes deseos de consumir viviendas, sino porque pensábamos que eran una reserva de valor para el futuro.

Resulta además que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de éstas ahora no pueden devolver los préstamos, lo que podría llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar. Resulta además que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban. Resulta además que los coches que hemos comprado en realidad no los podíamos comprar porque éramos menos ricos de lo que creíamos. Y de ahí a una completa distorsión del tejido productivo.

Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economía ha entrado en recesión. Para contribuir a entender un desvarío de consecuencias tan negativas, es necesario revisar la senda que han seguido los precios de la vivienda en España, sus causas, su predictibilidad y lo que podría haberse hecho para evitarla.

El crecimiento del sector de la construcción

El crecimiento de la construcción total ha sido altísimo, del 5% al año en 1996-2007. Entre 1998 y 2007, el parque de viviendas creció en 5,7 millones, casi el 30%. En el tercer trimestre de 2007, la construcción suponía el 13,3% del empleo total, muy por encima, por ejemplo, del 6,7% de Alemania o del 8,5% del Reino Unido.

La oferta respondió a la mayor demanda. En realidad, en la medida en que los agentes tengan expectativas de incrementos futuros de los precios de la vivienda y la demanda se vea influida positivamente por ellas, durante un tiempo es posible observar una espiral de crecimiento de la demanda, la oferta y los precios.

¿Ha habido una burbuja especulativa?

Una burbuja se caracteriza por la presencia de altos volúmenes de transacciones a precios muy distintos del valor económico fundamental. La revalorización de la vivienda en España entre 1997 y 2007 ha sido del 191% según The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de países donde no se duda de la existencia de una burbuja, como Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). En cuanto a la caída, según el INE, en el tercer trimestre de 2007 el precio de la vivienda nueva ha subido un 3,7% en términos interanuales, y el de la vivienda usada ha caído un 11,4%, frente a tasas respectivas de aumento del 9,2% y el 7,5% un año antes. La rapidez y la magnitud de estos cambios apuntan a una burbuja.

¿Se sabía que había una burbuja?

Desde 2002, el Banco de España ha alertado sobre la sobrevaloración de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera “compatible con una reabsorción paulatina y ordenada”, quizá porque temía pinchar la burbuja. En 2003, The Economist estimaba la sobrevaloración en España en el 52%. En 2004, el Fondo Monetario Internacional la situaba en el 20%-30%. Entre los economistas españoles, José García-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28,5%, indicando: “En resumen, es muy probable que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada”. No obstante, tanto altos cargos políticos como empresarios negaron repetidamente y hasta fechas recientes que hubiera una burbuja.

¿Eran los responsables políticos conscientes de la burbuja?

El programa electoral del PSOE de 2004 hablaba de apostar “por un nuevo modelo de crecimiento más sólido que el actual”. Su candidato a presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, decía: “Como tenemos un modelo económico basado en la construcción y en la hipoteca, las familias españolas están hoy más endeudadas que nunca en su historia”. Y el entonces coordinador del programa económico del PSOE afirmaba: “Esa política de alquileres que proponemos (…) evita que la gente, ante un cambio de expectativas, se ponga a vender y se produzca un desplome de precios, lo cual sería catastrófico”. Ciertamente, el entonces ministro de economía del PP declaraba: “La verdad es que estamos asentados en un ciclo largo y con pocas incertidumbres. Eso es indiscutible. Y lo importante es que es un modelo duradero”.

¿Podría haberse hecho algo para evitar la burbuja?

Atajar una burbuja es más fácil (técnicamente) si se cuenta con la herramienta adecuada: los tipos de interés. Es más difícil si no se tienen, como en España, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo (que durante mucho tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economía española). No obstante, pensamos que las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacían artificialmente rentable este tipo de inversión, habrían mitigado la burbuja:

  1. Mejorar la información sobre los precios de la vivienda. En España no existe información sobre precios reales de transacción.
  2. Reducir la desgravación a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga fuertemente las decisiones de inversión de los hogares hacia la vivienda frente a otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en propiedad (81,3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79,7% de la riqueza bruta de los hogares correspondía a bienes inmuebles, frente al 75,5% de Italia o el 38,4% de Estados Unidos.
  3. Aumentar la presión inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias. Estimaciones recientes sitúan a España entre 2004 y 2005 como el tercer país desarrollado con más economía sumergida (20,5% del PIB). El Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda estima la evasión fiscal en el sector inmobiliario en 8.600 millones de euros anuales (alrededor del 0,8% del PIB).

¿Por qué no se intentó atajar la burbuja?

En primer lugar, porque la construcción es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un país con una tasa de paro estructuralmente alta.

En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda.

Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector público, a los niveles nacional, autonómico y municipal. Por ejemplo, en 2004 suponía el 60% del presupuesto de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid.

El Gobierno del PP se equivocó con su ley de liberalización del suelo de 1998. Creía que con más suelo aumentarían las viviendas y bajarían los precios. Craso error. Se compraban y se construían viviendas no porque fueran baratas, sino porque eran caras y se tenían expectativas de que lo fueran aún más en el futuro. Así, la ley del suelo echó leña al fuego de la burbuja, desencadenando una frenética actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales veían llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos).

Por su parte, los intentos del Gobierno del PSOE de fomentar la vivienda protegida y en alquiler y su nueva ley del suelo de 2007 han sido totalmente ineficaces. En realidad se ha limitado a cabalgar la burbuja hasta sus últimos estertores.

En definitiva, ambos Gobiernos han fallado en un asunto crucial: preservar a los ciudadanos de desmanes económicos que se lleven por delante sus ahorros, su empleo y su prosperidad. Es un fracaso del que se debe aprender para el futuro y por el que procede pedir responsabilidades.

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