Feeds:
Entradas
Comentarios

Posts Tagged ‘inmobiliario’

Hoy podíamos leer en Cinco Días, un artículo titulado “La caída de los tipos no llega a la hipoteca nueva” que guarda relación con el post ¿Qué pasa con las hipotecas? que publicábamos el 2 de febrero.

caida_tipos_llega_hipoteca_nueva

La coincidencia en el tiempo del pinchazo inmobiliario de la economía española y de la crisis financiera internacional ha dado lugar a una situación insólita. El euríbor, el índice de referencia indiscutible en los créditos hipotecarios de los españoles, se despeña hasta mínimos históricos pero, contra la lógica que movía el universo bancario hasta hace un año, las hipotecas nuevas no son ni más baratas ni más accesibles. La situación, en cambio, sí beneficia a quienes se hipotecaron años atrás y que ahora ven rebajada notablemente su cuota mensual en las revisiones.

Las entidades financieras contribuyeron con generosas dosis de crédito al boom inmobiliario de la última década y la hipoteca se puso al alcance de la mano, gracias a unos tipos de interés en el 2% desde mediados de 2003 a finales de 2005. Aquel mínimo histórico del precio del dinero en la zona euro ha quedado superado por la realidad actual y, con los tipos en el 1,5% y un euríbor hipotecario también en mínimos sin precedentes (al 1,918% en marzo), el tipo medio al que ahora se conceden las hipotecas es del 5,64%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, del mes de enero. Este precio supone un aumento del 10,2% interanual, que incorpora además un incremento del diferencial que aplica la banca sobre el euríbor. Desde el diferencial medio sobre el euríbor de 0,562 puntos de enero de 2008 se ha pasado a un diferencial de 3,018 puntos un año después. Y con el dato de euríbor de marzo la diferencia promete ensancharse aún más.

Pedir una hipoteca resulta ahora más caro que hace un año y además, hay que cumplir más requisitos. Las entidades financieras han regresado a la más pura ortodoxia bancaria y difícilmente se salen del guión en la búsqueda del cliente más solvente. La financiación ha de ser por el 80% del valor de tasación, la cuota mensual no debe superar un tercio de los ingresos de la unidad familiar. Es necesario, además de domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar, uno de vida y, con cada vez mayor frecuencia, un seguro de cobertura por desempleo. Y sobre todo, tener un puesto de trabajo estable, el bien más preciado en momentos de crisis.

Todo esto significa que el aspirante a la hipoteca debe contar con un ahorro previo por un mínimo del 20% del valor de tasación de la vivienda, sin contar con los gastos adicionales de la operación inmobiliaria, como notario e impuestos. Las hipotecas por el cien por cien han desaparecido del mercado bancario y el uso de avales se ha restringido notablemente. ‘No aceptamos como aval otro inmueble. Pero sí podemos financiar por encima del 80% -en un 85% ó 90%-, en el caso de un cliente solvente y con muy buena relación con el banco que quiere avalar la hipoteca de su hijo’, reconocen en una entidad financiera.

En definitiva, todo depende del colchón financiero con el que uno llega al banco y de las garantías que pueda ofrecer de que su nivel de ingresos no va a menguar. Y si en lugar de un único sueldo, hay dos, mayores serán las posibilidades de hipotecarse. ‘Lo peor está por venir, cuando empiecen a agotarse los subsidios de desempleo. Y si una hipoteca se paga entre dos, es más fácil’, apuntan desde una entidad.

Más fácil si el piso es del banco

La financiación hipotecaria escasea. La incertidumbre ante la amenaza del desempleo restringe la demanda y los bancos se enfrentan a una creciente morosidad, que desaconseja la concesión de nuevos créditos a menos que se tengan las máximas garantías y se asuma el mínimo riesgo. Pero la vida bancaria continúa. ‘Tenemos que seguir haciendo negocio y la captación de hipotecas es la fórmula con la que comercializar otros productos’, recuerdan fuentes de una caja de ahorros.

‘Al cliente que pide una hipoteca para comprar un piso de una promoción del propio banco es fácil decirle que sí’, reconocen desde una entidad. En respuesta al peligroso avance de la morosidad en el crédito a promotores, las principales entidades comenzaron el año pasado a adquirir las promociones inmobiliarias con mayores riesgo de impago. Y ahora se encuentran con una cartera de inmuebles, ajena al negocio bancario, y que hay que colocar en el mercado. Las condiciones de financiación incluso van a ser más favorables a las que se pueden encontrar habitualmente en la oficina. De hecho, el banco que, contra sus deseos, se ha convertido en promotor inmobiliario va a preferir repartir el riesgo que tiene concentrado en un crédito al promotor entre varias hipotecas de clientes particulares.

Esto abre nuevas opciones para quienes aspiran a comprarse una casa, que pueden aprovechar así la premura de los bancos por deshacerse de estos inmuebles en sus balances. Fuentes del sector reconocen que, cuando se trata de vender una vivienda de una promoción inmobiliaria con la que se ha quedado el banco, la financiación puede alcanzar el cien por cien del valor de tasación y los diferenciales pueden llegan a reducirse por debajo de los 50 puntos básicos, condiciones que quedan sin duda muy lejos del escaparate bancario estándar. El banco asume el riesgo de financiar por el cien por cien, pero lo compensará con la rebaja que debe aplicar en el precio de la vivienda para hacerlo atractivo para el comprador. Si el descuento es del 20%, la financiación en la práctica sería por el 80%, según justifican en el sector.

Banco Santander anunció esta semana la firma de un convenio con la Asociación de Promotores y Constructores de España por el que ofrece hipotecas con financiación por el cien por cien. El requisito es que el promotor inmobiliario que vende la vivienda al particular aplique una rebaja del 20% respecto a la valoración realizada en el momento en que Santander concedió el crédito a ese promotor. Si la rebaja es menor, la financiación que concede el banco, también. Las hipotecas que se firmen bajo el paraguas de este acuerdo tienen un plazo de 35 años y un tipo de interés de euríbor más un punto porcentual, condiciones ligeramente más ventajosas que las que se ofrecen en la oficina, según reconocen en el banco. Pero, más allá de este acuerdo, el Grupo Santander adquirió el pasado año promociones inmobiliarias por importe de 3.768 millones de euros que también tendrá que vender a los particulares.

Cambio de hipoteca

Fuentes del sector reconocen que las hipotecas que puedan surgir de todas las promociones inmobiliarias que ahora posee la banca son una vía futura de crecimiento del negocio hipotecario. La otra fórmula por la que ahora están apostando numerosas entidades es la subrogación, es decir, el traspaso de una hipoteca de una entidad a otra.

Las ofertas más atractivas del mercado están dirigidas ahora a atrapar a los clientes más solventes. Estas hipotecas ofrecen diferenciales de menos de 30 puntos básicos, como es el caso de Deutsche Bank, si bien los requisitos necesarios para entrar en el selecto club de las hipotecas más baratas del mercado son muy exigentes.

El acusado descenso del euríbor está dejando por tanto interesantes opciones para cambiar de hipoteca a los clientes en una situación financiera más desahogada, con capacidad no sólo de atender al pago puntual de las cuotas mensuales sino de hacer uso de su tarjeta de crédito por al menos 3.000 euros al año o de invertir la misma cuantía en un plan de pensiones o un fondo de inversión. Pero las ventajas de trasladar la hipoteca a otra entidad pueden resultar un espejismo para la mayoría de los deudores.

Si se está pagando una hipoteca con un diferencial de 0,60, común en los años recientes de boom crediticio, lo recomendable es permanecer en la entidad. Es la conclusión que deja la visita a oficinas bancarias realizada por este periódico. Para aprovechar las mejores ofertas en el cambio de hipoteca es necesario cumplir requisitos de antigüedad del crédito, de determinado capital pendiente o determinado valor de tasación y conseguir que el nuevo precio compense los gastos de notaría y registro, a menudo asumidos por el nuevo banco, y también la comisión de amortización total de la hipoteca.

¿Qué opciones hay para acceder a una hipoteca?

Promociones bancarias. La compra de una de las viviendas que se está quedando la banca para prevenir la morosidad de los promotores es una de las vías con las que obtener una hipoteca más accesible y, probablemente, más barata. En estos casos, el porcentaje de financiación puede llegar al cien por cien y el diferencial es menor que el común en la oficina.

Clientes solventes. Son el objetivo indiscutible de la banca en tiempos de crisis. La garantía de que se posee un empleo estable, ahorros previos y un status que puede proteger al cliente de los bandazos de la crisis son la clave para poder obtener una hipoteca.

Avales. La banca ya no financia por el cien por cien del valor de tasación, de modo que es necesario un ahorro previo o un aval muy sólido. Además, la aceptación del aval es relativa. Será viable si los avalistas tienen una relación estrecha con la entidad financiera y son claramente solventes.

Productos vinculados. El requisito de contratar un seguro de hogar y un seguro de vida es muy común y a esto se añade a menudo la contratación de un seguro de protección de nómina.

La banca, actor principal para una rebaja del precio de la vivienda

Popular y Santander dieron esta semana valiosas pistas sobre la influencia que va a tener la banca en el descenso que se espera en el precio de la vivienda. Santander firmó un acuerdo con promotores para facilitar la financiación de, en principio, entre 4.000 y 5.000 viviendas. Y el director financiero de Banco Popular, Ernesto Rey, reconoció que si los bancos y cajas quieren dar salida a todas las promociones inmobiliarias que han adquirido ante el riesgo de impago tendrá que ser ‘de forma agresiva, y cuanto antes, mejor’.

Popular compró en 2008 inmuebles por alrededor de 1.500 millones de euros; Grupo Santander, por 3.768 millones; BBVA, por 630 millones y Sabadell, por 800 millones. Las cajas de ahorros no fueron menos y La Caixa adquirió promociones por 550 millones de euros; Caja Madrid, por 600 millones y Bancaja y la CAM, por 400 y 500 millones de euros, respectivamente. Toda esta cartera inmobiliaria está ahora en el balance de las entidades financieras y la rebaja de los precios es el primer paso para su venta en el mercado.

Credit Suisse apunta en un informe que la banca está vendiendo estas viviendas con rebajas de entre el 20% y el 30%, aunque esto no implica necesariamente que los precios sean baratos. ‘Algunos clientes están comprando porque perciben un descuento en el precio, pero siguen aún bastante caros. Un descuento del 20% o el 30% no es significativo si los precios están sobrevalorados en un 50%’, añade la firma.

La clave está en la referencia que se toma para establecer la rebaja, en si ese descuento es sobre el precio de mercado o sobre la valoración que se hizo de la promoción en el momento en que el banco la financió. ‘Si el banco vende ahora una vivienda por debajo del precio de mercado, pierde dinero. Si se vende al precio de mercado de hace tres años, ahí sí se puede aplicar un descuento’, apuntan fuentes financieras. Reser, la sociedad de subastas y servicios Inmobiliarios, de Caja Madrid, anunció el viernes la subasta de 126 inmuebles con un descuento del 40% sobre el valor de tasación.

Los bancos están ofreciendo en estas operaciones financiación hipotecaria por el cien por cien del valor de tasación. Pero, tomando en cuenta el descenso que se han registrado en las valoraciones en los últimos años, ‘el riesgo que asumen los bancos es exactamente el mismo que si conceden una hipoteca por el 80% sin el descuento’, explica Credit Suisse.

En España, según datos del Banco de España, el coste de comprar una casa equivale a 7,2 años del salario conjunto de una familia media -nueve años si la vivienda está en Madrid-, mientras que en Reino Unido es esfuerzo se reduce a 4,6 años y en Estados Unidos, a tres años.

Renegociaciones

El número de hipotecas que cambia sus condiciones crece, sobre todo las que modifican el tipo de interés. Y la renegociación con el banco implica un aumento del precio. En enero, el cambio en las condiciones supuso pasar de un tipo hipotecario del 4,23% al 5,84%, según datos del INE.

Fuente: Cínco Días – Nuria Sandoval y Fernando Martínez – 28/03/2009

Artículos relacionados:

Anuncios

Read Full Post »

salaimartin1Sólo las mejores empresas tienen que sobrevivir”. El prestigioso economista Xavier Sala i Martín y otro de los grandes cracks que he tenido la suerte de tener como profesor, afirma que las políticas del Gobierno van “en la dirección contraria”.

España estaría en crisis aunque no hubiera una recesión mundial”. Xavier Sala i Martín, catedrático de la Universidad de Columbia, se mostró ayer así de tajante en el ForoBurgos, donde echó por tierra las tesis oficiales que aseguran que la recesión nacional procede casi únicamente de EEUU.

Porque, para el economista, la situación española es muy diferente a la exterior. “El sector financiero estaba muy sano y regulado… pero el problema es que ha habido una crisis de la construcción que contaminó al sector financiero”, explicaba en el encuentro, organizado por Caja Burgos bajo el epígrafe Hora de Cambiar, Reformas Estructurales.

Quizá la coyuntura no hubiera sido tan dramática si no fuera porque “la construcción suponía el 19% del PIB nacional, cuando lo normal en los países desarrollados es que suponga el 4%”, explicó. ¿La solución es entonces retornar a la situación inicial? Sala i Martín no lo cree así.

A su juicio, el desequilibrio quedaba mostrado por esa dependencia del ladrillo, y “cuanto antes nos demos cuenta” de que lo normal es que la vivienda debe aportar al crecimiento lo mismo que en el resto de potencias avanzadas, “mejor”. “La solución es que baje ese porcentaje: intentar dar subsidios o que no haya quiebras es un error… Hay que dejar que quiebren algunas inmobiliarias, que sólo sobrevivan las mejores, pero veo que el Gobierno va en la dirección contraria”.

Agujero
El problema, a su juicio, irá a peor, pues cifró en un 10% del PIB nacional el “agujero grande” que se tendrán que “comerse” bancos y cajas por la “avalancha” inmobiliaria que provocarán los impagos de hipotecas. La excesiva dependencia del sector financiero de la vivienda es una “catástrofe”: el inmobiliario debe al sistema financiero español 300.000 millones, el 27% del PIB. “Y esas cifras no tienen aún en cuenta lo que viene ahora”, alertó el catedrático.

Una de las soluciones de Sala i Martín es la innovación, que, lejos de grandes aumentos en el presupuesto del Estado que sólo sirven para financiar tesis sobre la “vida sexual de Nefertiti” —dijo en tono irónico—, consiste en “ideas pequeñitas y tontas”.

El economista no imagina que en un país como España un emprendedor pudiera haber sacado adelante proyectos como Google o Facebook. “Hay aversión a cualquier chaval que tenga una idea distinta a una constructora en la Costa del Sol”.

Pidió también un mercado laboral que ligue los salarios a la productividad. “Messi no cobra mucho, si se tiene en cuenta lo que contribuye a su equipo”. Sala i Martín, en resumen, no se mostró positivo con la situación actual. “Me han pedido que sea optimista. La buena noticia es que el Barça va bien… y luego hablamos de economía”.

No acabaron ahí las reflexiones sobre la situación económica en el ForoBurgos. Tomaron el relevo Emilio Ontiveros, presidente de AFI, y Juan José Toribio, director del IESE de Madrid, que, entre otros temas, se centraron en los planes del Gobierno.

Zapatero asegura que aún hay margen para más gasto público, pero parece que hay un diagnóstico común en el diagnóstico y no en sus soluciones, cuando puede haber reformas que logren un mayor acuerdo”, apuntaba Jesús Martínez de Rioja, director de EXPANSIÓN, que intervino en este debate. Ante esta cuestión, Ontiveros contestó que “hay que convenir que un objetivo principal ahora es minimizar el impacto de la recesión”, dijo.

Fin
A partir de ahí, “no afectaría, por ejemplo, una modificación tributaria a la consecución de ese objetivo, aunque sea impopular esta afirmación”. Toribio no estuvo de acuerdo con esta medida, al señalar que es necesario “reducir las cotizaciones a la Seguridad Social”. Vio preferible elevar el IVA, “con un gravamen actualmente de los más bajos en Europa”. Esto ayudaría a salir de la crisis, en un contexto en el que “no hay espacio para subir el déficit, pero sí para recomponer el sistema”.

Respecto a los planes anticrisis, Ontiveros advirtió de que “España tendrá que hacer todo o parte de lo que han realizado ya otras autoridades” en las grandes potencias. Toribio quiso hacer hincapié en que la ciudadanía deberá comprender que se deben llevar a cabo reformas que sean más profundas que las actuales.

Read Full Post »

casaLa caída del euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, aligerará este año más de un 20% la carga financiera de las cuotas mensuales que afrontan las familias, según los cálculos presentados hoy por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El euribor ha descendido de forma muy pronunciada como consecuencia de los recortes de tipos aplicados por el BCE, que ha situado el precio del dinero en la zona euro en el 2%, y “todo parece indicar” que la senda de valores del indicador no superará el 3% este año, argumenta.

En este sentido, recalca que el impacto del descenso de los tipos de interés oficiales sobre las cuotas hipotecarias se irá materializando a lo largo de este año en la medida que se vayan produciendo las revisiones mensuales de los préstamos.

Suavizar el coste de acceso a la vivienda

La AHE subraya además que sus previsiones sobre el alivio de la carga en las cuotas hipotecarias en 2009 recogen “el escenario más prudente”, ya que comparan la cuota de amortización anual calculada con el euribor medio de 2008 (4,8%) con el “más que probable” techo de los valores de referencia interbancaria para este año (3%).

Aunque el descenso de los tipos de interés que fija el BCE ayudará “sin duda” a aligerar las tensiones presupuestarias de los hipotecados y suavizar el coste de acceso a la vivienda, no será, a su parecer, el factor determinante” para reanimar el mercado de la vivienda.

Dicha reactivación no se producirá hasta que los agentes del mercado perciban como “suficiente” y estable a medio plazo el ajuste de los precios inmobiliarios, y mejoren las perspectivas de crecimiento económico y del empleo, indicó la asociación que preside Gregorio Mayayo.

El coste inicial, récord histórico

La AHE destaca además que el coste medio inicial de la amortización anual en los préstamos contratados durante el pasado año se elevó a 10.120 euros, lo que significa un récord histórico y un crecimiento del 1,5% respecto al nivel que registraba en 2007.

A pesar de que el importe medio del préstamo contratado a lo largo de 2008 fue un 5,5% inferior al del año anterior, al establecerse en 140.0845 euros, la evolución de los plazos de contratación medios y los tipos de interés han presionado al alza el coste inicial medio de la deuda.

La asociación advierte de que el esfuerzo medio necesario para adquirir una vivienda, en términos de cuota, se ha incrementado un 40% desde 2004, lo que conlleva un “inevitablemente” un aumento equivalente de los ingresos medios necesarios del segmento comprador para mantener la capacidad de acceso.

Esto, unido a la subida del precio de la vivienda en los últimos años, el análisis de riesgos en cada operación, y los elevados tipos de interés de los últimos años, “han conformado un escenario más dificultoso en 2008 para los compradores de vivienda, inhibiendo a una parte significativa de la demanda potencial”, explica.

Fuente: Europa Press – 22/01/09

Read Full Post »

Otra buena noticia para el Sector Inmobiliario, si el 9 de Enero podíamos leer la noticia de una más que probable solución para la  situación concursal de Martinsa-Fadesa, la mayor vivida en nuestro país, ayer fue el turno para otra de las grandes inmobiliarias de nuestro país, el Grupo AISA.

En un momento en el que está cayendo un buen chaparrón en toda la economía española, y en el que además parece estar de moda el tirar piedras contra el Sector Inmobiliario, AISA anuncia el acuerdo que ha alcanzado con ASEFA para retirar la petición de concurso de acreedores.

Personalmente siempre he sido del tipo de personas a las que les gusta ver el vaso medio lleno, y que en los malos momentos nunca ha perdido su sentido del humor, y aunque cierto es que el 2.009 no va a ser para nada un año fácil, noticias como la de hoy de AISA, la de días atrás de Martinsa-Fadesa o la del repunte de la venta de viviendas en Gipuzkoa, son las que nos demuestran que si trabajamos duro y bien, hay luz al final del tunel, y que la situación actual, no es más que una prueba que superar de la que de bien seguro saldremos reforzados.

AISA

Seguidamente os dejo la noticia completa que podíamos leer hoy en Europa Press:

Aisa alcanza acuerdo con Asefa para retirar petición de concurso de acreedores

Aisa ha llegado a un acuerdo con su acreedor Asefa para el pago de la deuda y retirar así la demanda de concurso de acreedores, informó hoy la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

La inmobiliaria catalana, que a mediados de diciembre alcanzó un principio de acuerdo con Asefa para evitar el concurso, indicó que el acuerdo ha sido homologado por el juez instructor, de manera que se ha declarado finalizado el proceso.

Con este acuerdo y la finalización del proceso de demanda de concurso, Aisa señaló que se ha convenido a propuesta de First Mile Investments un calendario tentativo para la entrada de la firma británica en su capital.

First Mile Investments anunció en diciembre que aportaría 70 millones de euros a Aisa en concepto de préstamo convertible en capital, con lo que pretendía controlar un 70% de la inmobiliaria.

Según el calendario, la firma desembolsará su préstamo de 70 millones de euros el próximo 6 de febrero, mientras que el 26 del mismo mes se celebrará un consejo de administración para convocar junta extraordinaria de accionistas, el 27 de febrero.

En la junta, se aprobarán las cuentas anuales de 2008, la reducción de capital por compensación de pérdidas mediante reducción de valor nominal de las acciones y una ampliación de capital no dineraria mediante la capitalización del préstamo de First Mile y exclusión del derecho preferente.

El 30 de marzo, la compañía pedirá a la CNMV que exima a la firma británica de lanzar una OPA, a pesar de alcanzar una participación mayoritaria.

Además, la inmobiliaria espera que el 2 de abril se verifique el folleto de admisión a negociación de las acciones emitidas en la ampliación de capital, que prevé sean admitidas a cotización el 7 de abril, y que el 16 de abril se conceda la exención de OPA.

Fuente: EUROPA PRESS – MADRID, 21 Ene.

Read Full Post »

A %d blogueros les gusta esto: