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Beatriz Corredor Ministra de Vivienda

Beatriz Corredor Ministra de Vivienda

El Gobierno cree que la supresión de la deducción fiscal por vivienda a partir de 2011 para rentas superiores a los 24.000 euros anuales puede ayudar a que el precio de la vivienda se modere, según afirmó ayer la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor.

Corredor explicó que “la deducción fiscal ‘le ha servido a la clase media para que los promotores consiguieran subir el precio de la vivienda al doble de lo que estaba hace 10 años'”.

“‘Por tanto, no les ha beneficiado. Nosotros queremos ocuparnos de la gente y de que el mercado se reequilibre, con una oferta y demanda adecuadas y con un precio que esté en el ámbito del IPC, como el resto de los mercados”‘, subrayó.

La ministra aseguró que esta medida, anunciada en el Debate sobre el Estado de la Nación, es ‘necesaria y oportuna’ y explicó que persigue varios objetivos.

“A corto plazo”, dijo, “la eliminación de la deducción fiscal podría provocar una ‘movilización importante’ de las viviendas en stock, mientras que a medio plazo contribuirá a que el sector de la construcción ‘se redimensione, se reequilibre’ y construya sólo las viviendas que se necesitan, sin caer en la especulación.

Corredor no desveló si las negociaciones que se están produciendo en el Parlamento elevarán por encima de los 24.000 euros el límite objeto de desgravación y se limitó a señalar que esos 24.000 euros que ha propuesto el Gobierno como tope es ‘equilibrada’.

En este sentido, apuntó que el 75% de los españoles declaran ganar menos de 24.000 euros al año y de los que pagan hipoteca, el 63% declara menos de esa cantidad.

En cualquier caso, la ministra quiso enviar un mensaje de tranquilidad a todas las personas que están pagando una hipoteca y a todos los que decidan empezar a pagarla de aquí a finales de 2010, pues esta deducción fiscal les seguirá siendo de aplicación ‘exactamente igual que ahora’.

“La inmensa mayoría de los españoles va a poder seguir desgravándose, por lo menos los españoles que están en la clase media, que son los que tienen más dificultades para acceder a la vivienda”, manifestó Corredor.

La ministra destacó además que “esta medida ‘no es independiente y solitaria’, puesto que ha venido acompañada de la equiparación de la deducción fiscal para los que pagan alquiler. Es la primera vez en España se va a tratar igual a los que optan por alquilar que a los que optan por comprar”, agregó.

Preguntada por la petición de los promotores de que se les compre parte del stock de vivienda, Corredor resaltó que, en el marco del plan vivienda, se han tomado ya medidas para que los promotores puedan liberar las viviendas vacías. “‘Tienen todos los instrumentos a su alcance para que las viviendas que tienen en el mercado libre las puedan poner en alquiler, en alquiler con opción a compra o venderlas como vivienda protegida. Por lo tanto, está en su mano que el stock se vaya movilizando”, precisó.

En cuanto al papel que debe jugar la construcción en nuevo modelo de crecimiento económico pretendido por el Gobierno, Corredor señaló que el sector, junto con otros sectores tradicionales, debe acomodarse al cambio de modelo, incorporando la innovación y la eficiencia energética, y atendiendo no tanto a la edificación de nuevos edificios como a la rehabilitación de los ya existentes.

En su opinión, la construcción tiene un ‘importante camino que recorrer y un excelente punto de partida’, pues el sector está preparado ‘de sobra’ para tener unos materiales de construcción y sistemas constructivos exportables y a la vanguardia de la técnica constructiva europeo.

La construcción no puede seguir siendo un lastre para la economía. Estamos en un momento inmejorable para que se entienda desde el sector y desde las administraciones públicas que tenemos que apostar instintivamente por la rehabilitación y la modernización urbana, pues es un sector que no sólo puede generar empleo de mejor calidad que la construcción, sino que puede mejorar la competitividad de las empresas que fabrican materiales de construcción y de las pequeñas y medianas empresas instaladoras y constructoras”, indicó.

A su juicio, ningún momento mejor que el actual, en el que se ha demostrado que el modelo de construcción ‘extensiva e indiscriminada era “insostenible“, para que se empiece a apostar en España por la rehabilitación, área que sólo se lleva el 24% de la inversión del sector, frente a países como Alemania, donde la mayor parte de lo que invierte el sector no va destinado a vivienda nueva sino a rehabilitación.

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ZAPATEROEl ‘efecto llamada’ de la nueva medida desinflará las rebajas inmobiliarias entre 8 y 12 puntos hasta 2011, y podría diluir los descuentos esperados hasta 2011.

La medida estrella del duodécimo paquete anticrisis de Zapatero se ha concebido como un acicate a la demanda inmobiliaria, que aguarda vigilante a que los precios caigan con fuerza.

Con la supresión de la deducción fiscal a la vivienda habitual el Gobierno pretende aliviar el stock de promotores y bancos, obligando a los demandantes con ingresos de más de 24.000 euros a comprar cuanto antes.

Este efecto llamada, que el presidente no ha escondido –todo lo contrario–, tiene, sin embargo, dos vertientes negativas:

La primera, una subida fiscal evidente, que se ha cifrado en más de 250 millones de euros al año (ver EXPANSIÓN de ayer).

En segundo lugar, se mitigará el ajuste de los precios de las casas en alrededor de 10 puntos porcentuales, según la adaptación de los cálculos de los expertos a los parámetros de esta medida. Es decir, un tercio de la rebaja total estimada por los analistas (30%). Muchos analistas inmobiliarios temen que se produzca un «mini-boom» hasta el 1 de enero de 2011, fecha del pistoletazo de salida a la supresión.

De hecho, según un estudio del catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, un ciudadano con salario medio ve encarecida su vivienda un 8,3% por las desgravaciones fiscales. Sus cálculos –de 2005, pero refrendados ayer por él mismo para extrapolarlos al momento actual– permiten calcular que para aquellos que cobran 24.001 euros –el mínimo por el que se dejará de disfrutar de la deducción en 2011– el aumento del precio de la vivienda sería del 11,7%.

Esto significa que a partir de 2011 se podría disminuir el precio de los pisos, pero también que hasta entonces la bajada que se iba a producir por la fuerte depresión del sector no será tal. En concreto, los vendedores podrán aprovechar la premura impuesta a los compradores para no reflejar en esas rebajas de precios el importe de la deducción. Los analistas coinciden mayoritariamente en que esta medida supondrá una menor caída del precio de los inmuebles, pero discrepan en los porcentajes. A falta de consenso, queda como estimación media la de García Montalvo, que consideró un traslado completo de la deducción al precio. Es decir, el valor de los pisos seguirá bajando, pero menos.

Además, «por encima de todo eso estará siempre la oferta y la demanda», como señala Julio Gil, codirector del máster de empresas inmobiliarias de la UNED.

En estos 19 meses, la nueva política inmobiliaria del Ejecutivo «contribuirá menos a que los precios bajen», según Julio Rodríguez, estadístico y ex presidente del Banco Hipotecario. «Perder la deducción perjudicará al comprador; puede empujar los precios al alza, pero no a la baja», señala Rafael Jiménez Mateo, abogado de Uría Menéndez. «Beneficia a constructores, promotores, propietarios del suelo o inversores», según García Montalvo, quien cree que «en 15 ó 20 años no quedará casi deducción».

Además, otro efecto pernicioso se presentará para los demandantes de vivienda protegida (VPO). El Plan de Vivienda induce a no conceder créditos a quienes dediquen más de un tercio de sus recursos al pago de la cuota hipotecaria. Sin la deducción se quedarán fuera miles de ciudadanos. Basten como ejemplo dos datos oficiales: el esfuerzo medio con deducciones es del 34,1% de la renta, y sin deducciones… del 42,3%.

PP y CiU pedirán que no se elimine la desgravación

  • PP: El grupo popular del Congreso presentará una propuesta de resolución para «mantener y mejorar» la deducción por compra de vivienda, según anunció Mariano Rajoy. Para Rajoy, es «un grave atentado contra las clases medias».
  • PSOE: El portavoz del PSOE en el Congreso, José Antonio Alonso, respondió a Rajoy acusando al PP de querer «volver al ladrillazo» y a la «especulación inmobiliaria […] calentando el sector» en perjuicio de los ciudadanos.
  • CiU: El partido catalán exigirá que se mantengan las deducciones fiscales por compra de vivienda, aunque no pedirán que se eleven, como el PP. Y exigirá que se amplíe las ayudas directas a la compra de vehículos.
  • CEOE: La patronal de empresarios estima que «muchas de las nuevas medidas van en la buena dirección». Pero estudiará la supresión de la deducción de vivienda «para comprobar su incidencia en el sector».
  • APCE: La patronal de los promotores criticó con dureza al Gobierno: «Las medidas no son ni las más idóneas ni suficientes, porque no tienen en cuenta la realidad de la situación, quizá porque han sido tomadas unilateralmente, sin haberlas debatido previamente con nuestro sector, como habría sido deseable».

Fuente: Expansión.com, J. M. Lamet, 14 de mayo de 2009

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INE Segun datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) certifican que las hipotecas concedidas en España son más caras que las de 2008 por estas fechas.

El Instituo nacional de estadística informó de que el tipo de interés medio de los préstamos concedidos por bancos y cajas de ahorros durante el pasado mes de febrero fue del 5,4 por ciento. Un año antes, ese tipo de interés medio oscilaba entre el 5,03 por ciento de las cajas y el 5,09 de los bancos. En ese tiempo, el euribor pasó del 4,349 por ciento de febrero de 2008 al 2,135 por ciento de febrero de 2009. Un retroceso del 51 por ciento.

¿Por qué suben las nuevas hipotecas si no lo hace el euribor? Porque sí lo han hecho los diferenciales que aplican las entidades financieras. Las restricciones en la concesión de préstamos se han concretado en que bancos y cajas, que antes aplicaban diferenciales sobre el euribor de 0,5 puntos e incluso inferiores, ahora los imponen notablemente más elevados. En nuestros post de los pasados 2 de febrero, ¿Qué pasa con las hipotecas? , y 30 de marzo, La caída de los tipos no llega a la hipoteca, explicábamos precisamente las causas que hacían que a pesar de las bajadas del euribor, el precio de las hipotecas siguiera subiendo, pues bien, hoy el INE, confirma cuanto os contábamos.

La combinación de la nueva estrategia comercial más restrictiva del sector financiero y la caída de la demanda de préstamos por las menores ventas de viviendas mantiene a la baja la formalización de hipotecas. En España se escrituran casi un 37 por ciento menos que en 2008. En Asturias, el descenso se ha atenuado y en febrero se quedó en el 15 por ciento interanual.

Hipotecados anónimos by Forges
Hipotecados anónimos by Forges

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Hoy podíamos leer en El Mundo un artículo bajo el título “Los bancos pueden suavizar el colapso inmobiliario” de Benito Muñoz acerca del libro que recomendamos en este Blog el 12 de Diciembre de José García Montalvo, ‘De la quimera inmobiliaria al colapso financiero‘.

bancos-espana

En este artículo, Benito,  explica las razones de la crisis del Sector Inmobiliario según el profesor de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra: «Las expectativas de la revalorización de los precios compartidas por todos los agentes del mercado.

A pesar de la certeza de que los bancos tienen mucho que decir en todo lo que ocurre (en la concesión de hipotecas y créditos a las pymes, por ejemplo), para García Montalvo la receta para superar la actual situación pasa por:

  • Desapalancar la economía de empresas y familias.
  • Cambiar las condiciones de los préstamos de los bancos, con la colaboración del Gobierno; e incluso generar un banco que compre los créditos y luego los empaquete de una manera más larga y con unos tipos de interés subvencionados, para ir pasando la situación que ahora se vive».
  • No forzar a los Bancos a la concesión de un mayor volumen de créditos, puesto que los bancos podrían empeorar más su situación si son forzados a prestar en situaciones en las que no deberían hacerlo».

García Montalvo reconoce que los bancos se pasaron en su momento y equivocaron su política por la excesiva concesión de hipotecas. Por tanto, ¿qué deberían hacer las entidades financieras ahora?«Los bancos tienen interés en que una hipoteca no acabe ejecutándose, porque al final la pérdida del valor en una subasta es enorme, una solución desde su punto de vista viable sería cambiar la condiciones hipotecarias reajustando las condiciones de los créditos para que la gente pueda hacer frente a la situación

Sin discrepar de la actuación del Gobierno de presionar a los bancos para que aporten liquidez al mercado inmobiliario, García Montalvo afirma que «no es que los bancos hayan cerrado el grifo, sino que ahora han vuelto a sus prácticas habituales de conceder no más del 80% de la tasación ni más del 33% del salario de los hogares».

Su conclusión es clara: «Mientras que haya expectativas de que el precio va a caer en el futuro será muy difícil que la demanda de crédito se mueva otra vez. El demandante tiene aquí un papel importante. No hay un préstamo si no hay un demandante y un oferente».

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hipotecasLiquidez

A finales del pasado año podíamos leer como desde las entidades financieras se apuntaba a considerables bajadas del precio de los inmuebles y de la conveniencia de ser pacientes en la compra de una vivienda, hablando además de que la demanda de créditos para la compra de vivienda era casi inexistente.

Los profesionales del Sector Inmobiliario, cansados de solicitar préstamos para sus clientes y ver como  casi ninguno prosperaba, fueron de los primeros en descubrir  la falta de liquidez de las entidades bancarias, aunque claro, siempre es mejor buscar pretextos para desmotivar una compra que decir, “Lo siento ahora no dispongo de dinero para concederte una hipoteca“, y no crear con ello un Corralito made in Spain, porque además tampoco era ese el caso, aunque alguno se apresurara a retirar sus fondos del Banco y el gobierno en aumentar las garantías.

Afortunadamente se vuelven a conceder hipotecas, y no a porque lo haya pedido la Señora Ministra de Vivienda, sino porque la liquidez de las entidades ha mejorado. Aunque cuidado! No vayan a su entidad a solicitar una hipoteca del 120 % del valor de la vivienda como antaño, porque estas ya no existen, y ahora son acordes a la situación económica que vivimos, así que busquen hipotecas del 70% con tasas de endeudamiento cercanas al 40% y, a ser posible ,con un buen aval.

Euribor

Más vale tarde que nunca, por fin el BCE ha entrado en razón y ha bajado los tipos de interés. Después de varios meses manteniendo los tipos invariables para controlar una inflación inexistente (con una bajada del precio del crudo a la mitad, nunca entendí de que inflación hablaban desde Bruselas…), el Sr. Trichet ha decidido bajar los tipos.

Aunque la bajada de los tipos ha sido muy superior a la experimentada por el Euribor, debido a la desconfianza que se tienen entre sí las entidades bancarias, el efecto ya se empieza a notar en el bolsillo de los “hipotecados”, con disminuciones de sus cuotas de hasta el 20%.

Evolución Euribor

Evolución Euribor

Diferencial

La mejora de la liquidez de los Bancos, una inflación controlada y un Euribor que se prevee alcance niveles cercanos al 2%, son unas excelentes noticias, entonces ¿Por qué si voy al Banco a por una hipoteca me sale tan cara? Muy sencillo, le han aumentado el diferencial. Si tiempo atrás se concedían hipotecas al Euribor + 0,40, ahora vamos a encontrar en el mercado hipotecas al Euribor +1,5, o incluso el +2.

Lamentablemente los bancos han aumentado el diferencial para cubrir el mayor riesgo de insolvencia. Debida a la actual situación económica y la previsión de aumento de la tasa de paro, los bancos al prestarnos incurren en un mayor riesgo de morosidad, y como es normal en toda inversión, los Bancos exigen una mayor rentabilidad para asumir un mayor riesgo. En este caso la mayor rentabilidad viene dada por el aumento del diferencial, lo que si es cierto es que previsiones tan pesimistas como la que publicacaba días atrás ESADE no ayudan para nada.

El Gobierno negocia con los bancos

El Gobierno negocia con los bancos

Actualización 06/02/2009

Añado estos dos artículos de José García Montalvo relacionados con lo arriba expuesto:

  • Prestar “a la fuerza”: Dónde José habla acerca de la presión del Gobierno a la Banca para aumentar la cantidad de préstamos hipotecarios.
  • De vuelta: Dónde José recoge las declaraciones de Aurelio Martínez (presidente del ICO) y Juan María Nin (director general de la Caixa) acerca de la liquidez de las entidades financieras.

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Beatriz Corredor

Beatriz Corredor

Beatriz Corredor ha aprovechado su participación en  el “Club Siglo XXI” para criticar la “drástica restricción” del crédito que se ha producido por parte de las entidades financieras a promotores inmobiliarios y posibles compradores.

Para el Gobierno socialista, el nivel de crédito que están concediendo los bancos no es suficiente para satisfacer la demanda que existe hoy en día, y por ello Corredor ha apelado “una vez más a la banca para que asuma la responsabilidad que le corresponde y ayude al país en la salida de esta adversa situación económica”. “Las entidades financieras también tienen que arrimar el hombro”, ha afirmado la ministra.

Fuente: Eleconomista.es.

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casaLa caída del euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, aligerará este año más de un 20% la carga financiera de las cuotas mensuales que afrontan las familias, según los cálculos presentados hoy por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El euribor ha descendido de forma muy pronunciada como consecuencia de los recortes de tipos aplicados por el BCE, que ha situado el precio del dinero en la zona euro en el 2%, y “todo parece indicar” que la senda de valores del indicador no superará el 3% este año, argumenta.

En este sentido, recalca que el impacto del descenso de los tipos de interés oficiales sobre las cuotas hipotecarias se irá materializando a lo largo de este año en la medida que se vayan produciendo las revisiones mensuales de los préstamos.

Suavizar el coste de acceso a la vivienda

La AHE subraya además que sus previsiones sobre el alivio de la carga en las cuotas hipotecarias en 2009 recogen “el escenario más prudente”, ya que comparan la cuota de amortización anual calculada con el euribor medio de 2008 (4,8%) con el “más que probable” techo de los valores de referencia interbancaria para este año (3%).

Aunque el descenso de los tipos de interés que fija el BCE ayudará “sin duda” a aligerar las tensiones presupuestarias de los hipotecados y suavizar el coste de acceso a la vivienda, no será, a su parecer, el factor determinante” para reanimar el mercado de la vivienda.

Dicha reactivación no se producirá hasta que los agentes del mercado perciban como “suficiente” y estable a medio plazo el ajuste de los precios inmobiliarios, y mejoren las perspectivas de crecimiento económico y del empleo, indicó la asociación que preside Gregorio Mayayo.

El coste inicial, récord histórico

La AHE destaca además que el coste medio inicial de la amortización anual en los préstamos contratados durante el pasado año se elevó a 10.120 euros, lo que significa un récord histórico y un crecimiento del 1,5% respecto al nivel que registraba en 2007.

A pesar de que el importe medio del préstamo contratado a lo largo de 2008 fue un 5,5% inferior al del año anterior, al establecerse en 140.0845 euros, la evolución de los plazos de contratación medios y los tipos de interés han presionado al alza el coste inicial medio de la deuda.

La asociación advierte de que el esfuerzo medio necesario para adquirir una vivienda, en términos de cuota, se ha incrementado un 40% desde 2004, lo que conlleva un “inevitablemente” un aumento equivalente de los ingresos medios necesarios del segmento comprador para mantener la capacidad de acceso.

Esto, unido a la subida del precio de la vivienda en los últimos años, el análisis de riesgos en cada operación, y los elevados tipos de interés de los últimos años, “han conformado un escenario más dificultoso en 2008 para los compradores de vivienda, inhibiendo a una parte significativa de la demanda potencial”, explica.

Fuente: Europa Press – 22/01/09

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