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Posts Tagged ‘burbuja inmobiliaria’

burbujaResumo a continuación un interesante artículo de Manuel Arellano y Samuel Bentolila publicado ayer en EL PAÍS acerca de la Burbuja inmobiliaria.

Resulta que una generación de españoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando. Así que no podremos contar con lo que esperábamos para la vejez y para nuestros hijos. Y muchos se han endeudado tanto que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Resulta además que nos hemos especializado en ser albañiles, fontaneros, electricistas, camioneros, cristaleros, fabricantes de puertas, vigas, grúas, baldosas o lavabos, aparejadores, vendedores de hipotecas, tasadores, registradores y un sinfín de ocupaciones relacionadas con la construcción; y que ahora nuestra experiencia laboral ya no vale y tendremos que dedicarnos a otra cosa.

Resulta además que el milagro económico español era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa sólo vale para vivir en ella, y si nadie quiere hacerlo, entonces no vale nada. Hemos comprado pisos que están cerrados o a los que vamos unos cuantos días al año, no porque tuviéramos grandes deseos de consumir viviendas, sino porque pensábamos que eran una reserva de valor para el futuro.

Resulta además que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de éstas ahora no pueden devolver los préstamos, lo que podría llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar. Resulta además que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban. Resulta además que los coches que hemos comprado en realidad no los podíamos comprar porque éramos menos ricos de lo que creíamos. Y de ahí a una completa distorsión del tejido productivo.

Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economía ha entrado en recesión. Para contribuir a entender un desvarío de consecuencias tan negativas, es necesario revisar la senda que han seguido los precios de la vivienda en España, sus causas, su predictibilidad y lo que podría haberse hecho para evitarla.

El crecimiento del sector de la construcción

El crecimiento de la construcción total ha sido altísimo, del 5% al año en 1996-2007. Entre 1998 y 2007, el parque de viviendas creció en 5,7 millones, casi el 30%. En el tercer trimestre de 2007, la construcción suponía el 13,3% del empleo total, muy por encima, por ejemplo, del 6,7% de Alemania o del 8,5% del Reino Unido.

La oferta respondió a la mayor demanda. En realidad, en la medida en que los agentes tengan expectativas de incrementos futuros de los precios de la vivienda y la demanda se vea influida positivamente por ellas, durante un tiempo es posible observar una espiral de crecimiento de la demanda, la oferta y los precios.

¿Ha habido una burbuja especulativa?

Una burbuja se caracteriza por la presencia de altos volúmenes de transacciones a precios muy distintos del valor económico fundamental. La revalorización de la vivienda en España entre 1997 y 2007 ha sido del 191% según The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de países donde no se duda de la existencia de una burbuja, como Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). En cuanto a la caída, según el INE, en el tercer trimestre de 2007 el precio de la vivienda nueva ha subido un 3,7% en términos interanuales, y el de la vivienda usada ha caído un 11,4%, frente a tasas respectivas de aumento del 9,2% y el 7,5% un año antes. La rapidez y la magnitud de estos cambios apuntan a una burbuja.

¿Se sabía que había una burbuja?

Desde 2002, el Banco de España ha alertado sobre la sobrevaloración de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera “compatible con una reabsorción paulatina y ordenada”, quizá porque temía pinchar la burbuja. En 2003, The Economist estimaba la sobrevaloración en España en el 52%. En 2004, el Fondo Monetario Internacional la situaba en el 20%-30%. Entre los economistas españoles, José García-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28,5%, indicando: “En resumen, es muy probable que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada”. No obstante, tanto altos cargos políticos como empresarios negaron repetidamente y hasta fechas recientes que hubiera una burbuja.

¿Eran los responsables políticos conscientes de la burbuja?

El programa electoral del PSOE de 2004 hablaba de apostar “por un nuevo modelo de crecimiento más sólido que el actual”. Su candidato a presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, decía: “Como tenemos un modelo económico basado en la construcción y en la hipoteca, las familias españolas están hoy más endeudadas que nunca en su historia”. Y el entonces coordinador del programa económico del PSOE afirmaba: “Esa política de alquileres que proponemos (…) evita que la gente, ante un cambio de expectativas, se ponga a vender y se produzca un desplome de precios, lo cual sería catastrófico”. Ciertamente, el entonces ministro de economía del PP declaraba: “La verdad es que estamos asentados en un ciclo largo y con pocas incertidumbres. Eso es indiscutible. Y lo importante es que es un modelo duradero”.

¿Podría haberse hecho algo para evitar la burbuja?

Atajar una burbuja es más fácil (técnicamente) si se cuenta con la herramienta adecuada: los tipos de interés. Es más difícil si no se tienen, como en España, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo (que durante mucho tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economía española). No obstante, pensamos que las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacían artificialmente rentable este tipo de inversión, habrían mitigado la burbuja:

  1. Mejorar la información sobre los precios de la vivienda. En España no existe información sobre precios reales de transacción.
  2. Reducir la desgravación a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga fuertemente las decisiones de inversión de los hogares hacia la vivienda frente a otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en propiedad (81,3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79,7% de la riqueza bruta de los hogares correspondía a bienes inmuebles, frente al 75,5% de Italia o el 38,4% de Estados Unidos.
  3. Aumentar la presión inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias. Estimaciones recientes sitúan a España entre 2004 y 2005 como el tercer país desarrollado con más economía sumergida (20,5% del PIB). El Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda estima la evasión fiscal en el sector inmobiliario en 8.600 millones de euros anuales (alrededor del 0,8% del PIB).

¿Por qué no se intentó atajar la burbuja?

En primer lugar, porque la construcción es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un país con una tasa de paro estructuralmente alta.

En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda.

Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector público, a los niveles nacional, autonómico y municipal. Por ejemplo, en 2004 suponía el 60% del presupuesto de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid.

El Gobierno del PP se equivocó con su ley de liberalización del suelo de 1998. Creía que con más suelo aumentarían las viviendas y bajarían los precios. Craso error. Se compraban y se construían viviendas no porque fueran baratas, sino porque eran caras y se tenían expectativas de que lo fueran aún más en el futuro. Así, la ley del suelo echó leña al fuego de la burbuja, desencadenando una frenética actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales veían llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos).

Por su parte, los intentos del Gobierno del PSOE de fomentar la vivienda protegida y en alquiler y su nueva ley del suelo de 2007 han sido totalmente ineficaces. En realidad se ha limitado a cabalgar la burbuja hasta sus últimos estertores.

En definitiva, ambos Gobiernos han fallado en un asunto crucial: preservar a los ciudadanos de desmanes económicos que se lleven por delante sus ahorros, su empleo y su prosperidad. Es un fracaso del que se debe aprender para el futuro y por el que procede pedir responsabilidades.

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Que lejos quedan ya aquellos tiempos en que se hablaba de la burbuja inmobiliaria.

Los precios de la vivienda nueva podrían caer un 20 por ciento este año, según la sociedad de tasación TINSA, que calcula que el excedente de vivienda terminada -y sin vender- superó en 2008 los 930.000 inmuebles y seguirá creciendo hasta cerrar 2009 en torno a 1,5 millones.
En rueda de prensa, el director general de TINSA, Luis Leirado, explicó que a pesar de que se han ralentizado o paralizado muchas obras, todavía se siguen terminando mensualmente más del doble de viviendas de las que se venden, tendencia que, aunque más moderada, se mantendrá en 2009. Según los cálculos de TINSA, en 2008 se terminaron 745.000 viviendas frente a las 287.000 vendidas, un desfase que se agrandará en 2009, a no ser que se produzca un ajuste “más severo” de la producción.
El exceso de oferta y el estancamiento de la demanda son las causas de que el precio de la vivienda bajara el 10,1 por ciento en el mes de enero en comparación con el mismo mes de 2008, según el indicador mensual elaborado por TINSA.
Leirado aseguró que la caída interanual registrada por los precios en enero irá aumentando a un ritmo sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales cada mes, lo que dejará una bajada anual en 2009 superior al 20 por ciento y supondría volver a precios del año 2005.

De acuerdo con los datos de enero, la mayor caída de precio se produjo en la costa mediterránea (12,6%) y en las áreas metropolitanas (10,9%), que son las zonas donde se acumula un mayor excedente de vivienda.
El incremento del número de viviendas sin vender es consecuencia de que todavía se están terminando las obras comenzadas en 2007 (año récord de iniciación), lo que da una media mensual de alrededor de 45.000 viviendas finalizadas frente a las 20.000 vendidas.
La paulatina ralentización de las obras en curso y el freno puesto al inicio de nuevas viviendas hacer prever a TINSA que para el primer semestre de 2010 se llegará a las 18.000 viviendas mensuales terminadas, lo que permitirá ir acoplando la oferta a la demanda y reducir el “stock” hasta un nivel considerado normal, que estaría en los 150.000-200.000 inmuebles.
Según Leirado, el negativo panorama al que se enfrenta el mercado residencial en 2009 sólo se revertirá si mejora la situación económica general o si cambia la percepción de los potenciales demandantes de vivienda, que consideran que aún no es un buen momento para comprar. En su opinión, para que se produzca ese cambio de percepción del demandante es clave que haya fluidez de financiación, lo que será difícil mientras siga aumentando el número de desempleados y descendiendo los ingresos medios por hogar, que según las estimaciones de TINSA, en el cuarto trimestre de 2008 cayeron por primera vez desde los años 90 (de 33.000 a 32.900 euros). A la espera de que la compraventa se reactive, Leirado considera que tanto el alquiler como la vivienda protegida (VPO) surgen como alternativas interesantes que podrían contribuir a dinamizar el mercado.

Fuente: ABC.es  10.02.2009

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“Cuando en 2006 dije que la burbuja inmobiliaria no iba a explotar estaba forzado por mi cargo. Me equivoqué”, asegura Lereah

El ex presidente de la asociación nacional de agencias inmobiliarias de Estados Unidos, David Lereah, ha reconocido que cuando a principios de 2006 aseguró que “la burbuja de la vivienda no va a explotar”, manipuló la información forzado por su cargo. “Me equivoqué”, asegura ahora, dos años después de animar a los norteamericanos a endeudarse para comprar una casa bajo la aparente premisa de que las casas no iban a perder valor, un extremo que la crisis se ha encargado de demostrar que es falso.

“Trabajaba al frente de una organización encargada de promover la construcción de viviendas, y era mi obligación representar sus intereses. Si se observan ahora mis previsiones, estos cálculos no distaban mucho del resto de proyecciones sobre el sector. La diferencia es que yo los presenté centrándome en darles un toque positivo, lo que era fácil durante el boom, pero más difícil de sostener cuando las cosas empezaron a ir peor. Sin embargo, nunca pensé que todo el sistema hipotecario se iba a ir al traste”, admite Lereah en una entrevista publicada en Money Magazine preguntado sobre el título de un libro que publicó en 2006 titulado “Por qué el boom de la vivienda no va a explotar y cómo puedes rentabilizarlo“.

Hace un año y medio, reconoce el ahora consultor privado, su opinión sobre el sector inmobiliario empezó a cambiar. Tanto que, incluso, ahora apuesta porque los precios de la vivienda seguirán cayendo ante el exceso de oferta y la acumulación de stock, el deterioro económico y las restricciones de crédito que, de alguna manera, él mismo provocó al animar a los estadounidenses a endeudarse para comprar una casa consciente de que la burbuja inmobiliaria tenía un final. “Va a tener que pasar mucho tiempo para volver a los altos precios que hemos visto en el mercado de la vivienda”, asegura.

Fuente: Elpais.es

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Madrid, 7 ene (EFE).- La caída por noveno mes consecutivo de las ventas de vivienda y del número de hipotecas viene a confirmar una vez más el frenazo del mercado residencial, consecuencia del estancamiento de una demanda con dificultades para obtener financiación y que desconfía de la recuperación económica.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ventas registraron una caída interanual del 27,7 por ciento en octubre y el número de viviendas que se hipotecaron descendió el 33,9 por ciento.

La tendencia a la baja viene marcada por la vivienda de segunda mano, cuya compraventa se suele formalizar en un plazo máximo de dos meses, mientras que en el caso de la nueva ese periodo fácilmente supera el año.

burbuja inmobiliaria forges

Esto explica que las ventas de obra nueva sólo hayan caído el 8,7 por ciento, acumulando el mayor número de operaciones (56,2% del total), en tanto que las transacciones de vivienda usada descendieron el 43 por ciento.

En octubre se vendieron una media de 118 viviendas por cada 100.000 habitantes, frente a las 126 de un mes antes, situándose a la cabeza Castilla-La Mancha con 253 operaciones cerradas, seguida a distancia por Murcia (184) y La Rioja (162).

En términos absolutos, el 54,5 por ciento de las ventas se concentró en Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid.

Frente a la bajada de las ventas de todo tipo de fincas (no sólo vivienda), los datos del INE muestran un incremento de las donaciones y permutas, mientras que las trasmisiones por herencia se mantuvieron estables.

En mayor cuantía que las ventas descendió el número de viviendas que se hipotecaron en octubre, que además lo hicieron por un importe más bajo, 135.202 euros de media, el 10,4 por ciento menos que un año antes.

Asimismo, el capital total prestado para la adquisición de vivienda decreció el 40,7 por ciento, hasta 8.710,9 millones de euros.

Sin embargo, para el total de las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana, el importe medio en octubre subió el 3,8 por ciento, hasta los 177.292 euros, a pesar de que tanto el número de fincas hipotecadas como el capital prestado es menor que un año antes.

El INE explica este fenómeno por determinadas operaciones de un “montante significativo” que se han producido ese mes y asegura que, de no haber sido consideradas, se mantendría la línea decreciente de los últimos meses.

Las cajas de ahorro concedieron el 55,5 por ciento de los préstamos hipotecarios del mes, seguidas de los bancos (35,1%) y otras entidades financieras (9,4%).

En cuanto al capital prestado, el 45,7 por ciento del total fue concedido por las cajas, el 44,6 por ciento por los bancos y el 9,7 por ciento por las demás entidades.

El tipo medio de interés de los préstamos de las cajas fue del 5,44 por ciento y el plazo medio de 24 años, mientras que en los bancos fue del 5,56 por ciento a 22 años.

Sólo el 3,6 por ciento de las hipotecas constituidas en octubre tienen un interés fijo frente al 96,4 por ciento que cuentan con interés variable, siendo el Euribor el tipo de referencia más utilizado, ya que se aplicó en el 87,1 por ciento de los contratos.

Según los cálculos hechos por Efe tomando como referencia el plazo medio, el tipo de interés de las hipotecas en cajas de ahorro y el importe medio de hipotecas para vivienda, la cuota mensual media de un préstamo de vivienda en octubre fue de 841,7 euros, un 3,96 euros más cara que en el mismo mes de 2007.

Andalucía fue la comunidad que registró el mayor número de hipotecas sobre vivienda en octubre, con 12.578, seguida de Madrid (8.005) y la Comunidad Valenciana (7.855).

En cuanto al capital prestado para estas hipotecas, la mayor cantidad correspondió también a Andalucía, 1.534,4 millones de euros, seguida de Madrid con 1.495,8 millones y Cataluña con 1.236,1 millones.

Fuente: Finanzas.com

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Hoy podíamos leer en el Blog de Enormo una noticia con esta previsión como titular basada en el informe elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA. En este informe se estima que el mercado inmobiliario en España comenzará a mostrar los primeros indicios de normalización hacia el segundo semestre de 2010.

Situación inmobiliaria

El Servicio de Estudios de BBVA afirma que en el sector residencial español la oferta se ha expandido más que la demanda durante los últimos años del boom inmobiliario y que el parque de vivienda disponible ha aumentado rápidamente, quizás por encima de lo que sus determinantes fundamentales habrían justificado. El Servicio de Estudios de BBVA estima que en la actualidad existen en el mercado entre 800.000 y 1.400.000 viviendas nuevas sin vender y que este exceso se empezará a reducir a partir de 2010. Éstas son algunas de las conclusiones del informe “Situación Inmobiliaria” presentado por José Luis Escrivá economista jefe del Grupo BBVA, y Ana Rubio, economista jefe del área de Análisis Sectorial del Servicio de Estudios de BBVA:

  • El Servicio de Estudios de BBVA estima que en el sector residencial español existe un exceso de oferta considerable. Dada la atonía de la demanda, este exceso comenzará a reducirse a partir del segundo trimestre de 2010.
  • Los precios de la vivienda caerán durante varios años, con una caída acumulada superior a la registrada en ciclos anteriores.
  • El tipo oficial de interés del BCE, que caerá hasta el 1% durante la primera mitad de 2009, aliviará la carga financiera de las familias y beneficiará su accesibilidad a la vivienda.
  • El informe del Servicio de Estudios analiza también la situación del mercado de trabajo en el sector construcción. A pesar de la mayor destrucción de empleo en el sector de la construcción, sólo un tercio de estos trabajadores transitarán al desempleo.
  • La opción del alquiler gana atractivo en el momento actual.

El estudio parece no haber dejado a nadie indiferente, el profesor José G. Montalvo, de quien hemos hablado en posts anteriores, ha sido uno de los primeros en cargar duramente contra él a través de un artículo colgado en su Blog.

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Madrid, 12 nov (EFE).

El precio de la vivienda en España bajará en los próximos tres o cuatro años alrededor del 15 por ciento y el Euribor se situará a final de 2009 por debajo del 2,5 por ciento, según aseguró el Economista Jefe de BBVA, José Luis Escrivá.

Estas predicciones las hizo Escrivá durante la presentación del informe “Situación España” del Servicio de Estudios de BBVA, en la que destacó que será a partir de 2012 cuando se reactivará el sector inmobiliario, que en España sufrirá hasta entonces un ajuste más intenso en oferta de viviendas.

El informe destaca que la inversión en vivienda residencial caerá el 9,5 por ciento este año y el 20,7 por ciento en 2009.

Además, indica que los tipos oficiales se situarán a partir del segundo trimestre de 2009 en el 1,5 por ciento, que junto con una relajación de las tensiones financieras reducirán los tipos de mercado.

En este sentido, Escrivá señaló que el Euribor tardará en reducirse, ya que las primas de riesgo entre los bancos “costará que vayan bajando”, algo que se producirá cuando se restaure la situación de liquidez.

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Europa Press – Madrid – 11/11/2008

Siete de cada diez agencias inmobiliarias que operaban en España en enero de 2007 habrán echado el cierre cuando finalice este año por el descenso de las ventas en el sector residencial, según una estimación realizada por la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

En cifras absolutas, de las 60.000 agencias que operaban a finales del 2006, aún al calor del boom inmobiliario, sólo unas 18.000 seguirán en pie en 2009.

Según el presidente de la APEI, Óscar Martínez Solozábal, ‘cualquier ciudad española, sea cual sea su dimensión, ha visto cómo las inmobiliarias se multiplicaban en los últimos años entre un 30% y 40%, por lo que ahora estamos volviendo a las cifras de antes del boom, pero de una forma muy brusca’.

No obstante, para la APEI, además de factores como la subida de los tipos de interés y el IPC, o la reducción de la concesión de créditos hipotecarios, hay más ingredientes que han convertido en ‘crítica’ la situación de este sector, como son la marcha de muchos inmigrantes.

La asociación destacó el incremento en el alquiler de viviendas, entre un 15% y un 20%, aunque, según APEI, ‘sigue habiendo más demanda que oferta’. Para Óscar Martínez Solozábal, es necesario ‘fomentar el alquiler a través de una mayor protección jurídica a los arrendadores y la creación de más vivienda destinada a renta’.

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