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Archive for 28 noviembre 2008

MADRID, 27 Nov. Fuente: (EUROPA PRESS) –

   La consultora inmobiliaria Aguirre Newman calcula que harán falta “al menos” tres años y medio para absorber el stock total de viviendas de primera residencia ante el aumento de los plazos de comercialización, que seguirán incrementándose en 2009.

   Según un informe sobre la coyuntura global del mercado inmobiliario elaborado por esta firma, la crisis crediticia está agudizando el “desplome” del sector residencial. De hecho, de enero a septiembre se han vendido 447.686 viviendas, un 28% menos que en igual periodo de 2007.      Los plazos de comercialización han experimentado un aumento “notable” y se sitúan ya en 30 meses para viviendas de primera residencia y en 50 meses para vivienda vacacional, con incrementos del 31% y del 47%, respectivamente.

   La situación ‘no pinta’ mejor para 2009-2010, años donde la actividad promotora continuará experimentando una “considerable reducción”. Así, Aguirre Newman prevé que frente a las 250.000 viviendas que podrían haberse iniciado en 2008, en 2009 no se lleguen a superar siquiera las 150.000 unidades, entre viviendas libres y protegidas.

   Los precios, por su parte, proseguirán su tendencia bajista y registrarán descensos de entre el 6% y el 12% en el caso de las primeras residencias y de entre el 10% y el 20% en las viviendas destinadas a vacaciones. Sin embargo, la consultora advierte de que sólo un ajuste del precio de la vivienda superior al 20% permitiría volver a tasas de esfuerzo del 30% para un coste medio de financiación del 5%.

   Aguirre Newman estima que el protagonista del mercado residencial en 2009 será el alquiler y que se producirá una “dinamización generalizada” de la demanda de este tipo de viviendas debido a la diferencia de costes entre el arrendamiento medio y la cuota hipotecaria de una vivienda media.

   Respecto al mercado de suelo, Aguirre Newman considera que el ejercicio 2008 ha marcado un “punto de inflexión”, de forma que las valoraciones del suelo volverán a situarse en niveles razonables.

   El informe señala que los únicos proyectos que se llevarán a cabo serán aquellos en los que se haya limitado al máximo el riesgo de comercialización, como los proyectos ‘llave en mano’ en desarrollosterciarios y los proyectos residenciales en la modalidad de cooperativa.

   En cuanto a los niveles de precios alcanzados en los últimos años, la consultora afirma que la “esperada” bajada de precios de la vivienda nueva se trasladará inevitablemente al suelo.

EL MERCADO TERCIARIO TAMBIÉN SE DETERIORARÁ.

   Frente a la desaceleración del sector residencial, el sector terciario (oficinas, centros comerciales y logístico) se ha mantenido “razonablemente estable” en 2008, si bien Aguirre Newman vaticina un “deterioro más acusado” para ciertos segmentos del mismo durante 2009.

   En concreto, en el segmento de oficinas, la consultora cree previsible que el año próximo aumente la desocupación, hasta situarse entre el 7% y el 8% del stock en Madrid y entre el 7,5% y el 8,5% del de Barcelona. Además, el desarrollo de nuevos proyectos con fecha de entrega posterior a 2010 se retrasará o detendrá en 2009, según Aguirre Newman.

   En el segmento de centros comerciales, la firma prevé que la oferta aumente un 34% para 2010 y se alcancen los 17 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

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Hace unos días tuve la oportunidad de participar en una presentación interna de técnicas SEO que realizaron los responsables técnicos y de marketing de algunos de los portales web del grupo. Lo primero que me llamó la atención fue la presuposición de que estábamos hablando de técnicas de posicionamiento específicas para Google, obviando la de otros motores de búsqueda (Yahoo, MSN): no es de extrañar, dada la cuota de mercado que posee Google en España (un 96% de las búsquedas se realizan mediante Google).

Todos somos conscientes de la importancia de estar bien posicionados en Google, así que los expertos SEO siempre han estado atentos a la evolución que Google ha efectuado sobre sus algoritmos de indexación y posicionamiento (más un trabajo de alquimia que de ciencia) y hemos visto el producto de tanto sudor: la Web repleta de esperpentos pensados para “satisfacer” a Google.

El efecto de Google sobre la Web (en mayúsculas) es similar al que se deduce del principio de indeterminación de Heisemberg: es imposible observar un experimento sin provocar un cambio en sus resultados. Y es que la forma como Google indexa y “entiende” los contenidos de la Web acaba repercutiendo en la forma que la propia Web adopta.

Por suerte para todos, Google ha evolucionado refinando sus algoritmos para premiar los contenidos sin excesos y los links de calidad dejando atrás las teorías de intercambios de links, las páginas repletas de repeticiones, los títulos “crípticos” y, en resumen, todo lo que empobrecía la riqueza que se le supone a la Web: una maya de información y servicios creada de forma natural y evolutiva.

¿Quiere decir esto que nuestros expertos en “Google Engine Optimization” desaparecerán?…

Hace unos años, los GEO dedicaban todo su esfuerzo a “manipular” a Google para que asignase una “relevancia” alta a las páginas deseadas (Ej: el aumento “artificial” de “page rank”)… este tipo de GEO tiene los días contados (El page rank ya no es lo que era)

Hoy por hoy, las técnicas SEO (retomemos el término original) son un conocimiento más que debe ser tenido en cuenta por las personas que participan en el ciclo de vida de un web site:

  • Marketing decide qué información es relevante y qué peso debe dar al posicionamiento natural frente a campañas más “clásicas”.
  • Diseño sabe qué reglas emplear cuando estructura una página/site (ej: una tabla no debe ser usada para maquetar, solo para mostrar información tabulada) y cómo representar las directivas de Marketing.
  • El equipo técnico conoce la importancia de URLs “amigables”, el uso de “AJAX” de forma “comedida” y, en general, lo que puede o no usar en la implementación de un website.

Entonces, ¿necesitamos expertos en SEO?

Pongamos como ejemplo la norma ISO 9001:  todos sabemos lo adecuado que es tener bien definidos los procesos de nuestra empresa, pero al final acudimos a un experto para que nos guíe si deseamos adoptar esa norma.

Lo mismo sucede con Google y las normas de calidad que nos exige: todos sabemos en menor o mayor medida qué debemos hacer, pero al final siempre es adecuado tener un buen profesional al que acudir.

¿GEO o SEO?

Google ha ido mucho más lejos que el resto de “motores de búsqueda”, imponiendo unas condiciones de medición de calidad más afinadas y restrictivas. Hoy por hoy puede asumirse que tu página pasará los filtros de calidad de cualquier motor de búsqueda si, previamente, lo hace con los de Google.  Si sumamos a esto el hecho de que Google controla el 60% de cuota de mercado mundial, todo buen SEO debe ser, por definición, un buen GEO.

Links de interés

How Search Engines Work: Search Engine Relevancy Reviewed
WebMaster Guidelines de Google: Quality guidelines
Algunas estadísticas de uso de buscadores en Comscore : Mundial, EEUU, Europa

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Este refrán adecuadamente adaptado nos viene muy bien para evidenciar algo que, a pesar de los años transcurridos desde que internet se puso de moda, sigue sucediendo y si no cambia el panorama continuará pasando ad eternum.

La tinta consumida para hablar de este problema ha rebosado todos los ríos y mares conocidos, es más, seguro que cada uno de nosotros tiene una teoría al respecto, pero la realidad es que siguen existiendo empresas que ofrecen en sus sitios web una imagen realmente pobre de los servicios que ofrecen. Este problema más generalizado de lo que parece, se articula bajo el desconocimiento ya no sólo del medio, si no de sus posibilidades, todo esto aderezado con un toque de cierta despreocupación al etiquetar equivocadamente a internet con la pegatina de “zona de ocio y juego” cuando no de lugar ideal para perder el tiempo, claro que, quienes piensan de esta manera es posible que también consideren a los padres de internet unos verdaderos depravados por engendrar semejante esperpento.

Una vez de vuelta a la realidad, cabe entender y volver a repetir que un sitio web es otra puerta de entrada a nuestro negocio, y como puerta que es, debe permanecer siempre abierta, con las luces encendidas y bien limpia, de esta manera conseguiremos transmitir confianza y seriedad, y nuestros visitantes puede que, cual metamorfosis al más puro estilo Franz Kafka, pasen a ser clientes y si su experiencia ha sido gratificante recomienden nuestros servicios a otros posibles interesados.

En cualquier caso, lo que evidencia omitir este tipo de consideraciones es precisamente todo lo contrario. Para comprenderlo, debemos realizar un esfuerzo en pro de la reflexión concienzuda tipo Dale Carnegie y ponernos en el lugar del cliente, esto nos facilitará la tarea de hacernos preguntas y poder comprobar si las respuestas que obtenemos son de recibo.

Pero no vayamos tan lejos para buscar explicaciones, pensemos en algo cotidiano, por ejemplo, ¿qué impresión obtendrá un cliente si entra en nuestra tienda y lo encuentra todo desordenado? si la respuesta es tan sencilla que hasta dudarlo puede resultar ofensivo ¿por qué existen sitios web corporativos, de comercio electrónico, etc. donde encontrar algo es más difícil que encontrar a quien perdió la aguja del famoso pajar?.

Sigamos con las preguntas ¿qué impresión se llevará nuestro visitante si nuestra tienda está sucia? si obviamos la respuesta la siguiente conclusión no es menos evidente, ¿por qué siguen existiendo sitios web comerciales que causan pánico ya no sólo por su distribución, sino por la dejadez que muestran en su elaboración?.

Podríamos seguir con más preguntas pero creo que el sentido ha quedado claro, aunque me resisto a terminar sin hacer una última ¿qué impresión se puede llevar un posible cliente si entra en nuestra tienda y observa que tenemos la luces apagadas? en este caso, si consigue entrar es posible que termine tropezando con algo en el mejor de los casos, todo ello sin comentar que lo más seguro es que ni se moleste en entrar, por tanto ¿porqué continúan apareciendo sitios web sin ningún tipo de estudio en usabilidad a sabiendas de que los clientes se perderán y querrán salir de allí cuanto antes, tropezando constantemente con impedimentos que perjudican un navegación fluida?.

Llegados a este punto las conclusiones son más que evidentes, no obstante, no hace falta en un principio iniciar el proceso de creación de un sitio web queriendo abarcar todos los aspectos, basta con que en la fase embrionaria apliquemos el sentido común y posiblemente muchas preguntan adquieran aspecto de solución sin necesitar de excesivos recursos .

El sentido común ya sabemos que no siempre es comprendido por todos de la misma manera, por este motivo existen convenciones que todo el mundo respeta y entiende como son por ejemplo las señales de tráfico, pues bien, en nuestro sitio web debemos buscar las equivalencias correspondientes a nuestro negocio, puesto que si ya damos por obvio que un supermercado tenga todos los productos ordenados, etiquetados con sus precios, bien iluminados y con un aspecto agradable, nuestro sitio web debe ser capaz de representar todos estos elementos de forma reconocible y con los paralelos del medio que representa, esto sin duda, ayudará a nuestros visitantes a saber moverse por el lugar y no perderse, aunque lo más importante es que este visitante termine comprando, algo complicado si los productos los tenemos tan escondidos como nuestro sentido común.

No se entiende un sitio de comercio electrónico si los productos no incluyen el precio, tampoco se comprende sin una ordenación jerárquica que facilite la búsqueda. Todos estos aspectos tan claros son precisamente el caballo de batalla de muchos sitos web, que lejos de comprender aspectos tan cotidianos, no se sabe muy bien si por despreocupación, desidia o por falta de asesoramiento, se lanzan a la jungla virtual sin una triste navaja multiusos para poder defenderse de los leones. Cuando el problema se manifiesta casi siempre las conclusiones pasan por el mismo punto: internet no sirve para lo que necesito.

Esta es la mentalidad que hace que nuestras empresas estén dando la espalda a un medio que bien tratado podría ser un aliado ejemplar para dar aire a nuestro negocio, y los aliados no son fáciles de encontrar.

Hace muchos años que desde los medios virtuales hasta las empresas de desarrollo inciden de forma constante en este punto, y aún así, parece que la batalla deberá seguir durante muchos años más, posiblemente el refrán que da nombre a este artículo sea más cierto de lo que nos pensamos, y la realidad sea tan clara como parece.

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La compraventa de viviendas cayó en el tercer trimestre de este año un 30,48% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta situarse en 130.884, informó ayer el Colegio de Registradores de España. Del total de operaciones inscritas entre julio y septiembre, el 45% correspondió a las viviendas usadas y el otro 55%, a las nuevas.

En los últimos 12 meses todas las comunidades autónomas han presentado tasas negativas, entre las que destaca Cataluña (43%), Baleares (39%), Navarra (35%) y la Comunidad Valenciana (30%). El importe medio del crédito hipotecario por vivienda alcanzó en el tercer trimestre los 140.193 euros, un 2,41% menos que en el mismo periodo del año pasado, por lo que este trimestre es el tercero consecutivo con tasas negativas.

En cuanto al tipo de interés contratado en las compraventas de viviendas, los de tipo variable siguieron siendo los más comunes, mientras que las hipotecas a tipo fijo sólo supusieron el 1,69% de las operaciones. La duración de los créditos hipotecarios formalizados para la compraventa se redujo por segundo trimestre consecutivo, alcanzando un resultado medio de 26 años y 3 meses.

Fuente: El Pais, 25.11.2008

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El grupo Don Piso, que todavía depende de la promotora Habitat, se ha apuntado a la moda del outlet con el objetivo de deshacerse de la mitad de su cartera de inmuebles rebajando los precios entre un 20 y un 30% de su valor de mercado.

Según ha publicado la página web de El Economista, un total de 208 de los 400 pisos que tienen en propiedad en distintas ciudades españolas llevarán el cartel de outlet. “Empezamos la campaña a principios de verano y desde entonces hemos vendido unos 50 inmuebles en toda España”, explica al periódico Emiliano Bermúdez, subdirector general del grupo.

La intención de Don Piso es seguir con este táctica hasta finales de año para deshacerse de la mitad de los inmuebles que tienen actualmente aunque no descartan ampliar a más inmuebles esta estrategia.

Asimismo, el grupo, que en la actualidad gestiona más de 5.000 inmuebles, no ha seguido ningún patrón a la hora de realizar la selección ya que son inmuebles que llevan cuatro o cinco años en cartera. La ubicación de estos pisos rebajados depende también de la propia cartera de Don Piso.

No es la única red inmobiliaria que utiliza este tipo de estrategias para llamar la atención de los clientes. Fincas Corral anunció a principios de este mes que ponía en el mercado todos sus pisos en régimen de alquiler sin necesidad de presentar garantías, ni depósitos ni avales y con 2 meses de alquiler gratuitos.

La empresa de intermediación inmobiliaria está a punto de cerrar el acuerdo de compra con la promotora Habitat, hasta ahora propietaria de Don Piso.

El pasado mes de septiembre, Habitat y un grupo reducido de directivos de Don Piso llegaron a un principio de acuerdo para que éstos se quedaran con la firma aunque fuentes de la empresa afirman que aún no hay un acuerdo firmado. El pasado julio, Don Piso cerró el expediente de regulación de empleo (ERE) que afectó finalmente a 348 de los 380 empleados con que contaba la firma a principios de año. La intención de los directivos es quedarse con una treintena de empleados, centrarse en su red de franquicias y reducir el número de locales propios.

Fuente: http://www.franquiciashoy.es/noticias/19592/.html

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El pasado 5 de Noviembre, tuvo lugar la conferencia “Colaboración Inmobiliaria” dentro del marco del Salón Profesional del Barcelona Meeting Point. Durante la ponencia se trataron el presente y futuro del Sector Inmobiliario y se abordó la colaboración inmobiliaria como la clave para el éxito empresarial.

Imagen de la conferencia

Sergi Lago, fue el moderador del coloquio mientras que Javier López Presidente de Credit Services, Olivier Rousset Director General Best House, Valentí Oliveres Presidente ACd’EI, Moisés Ruiz CEO de CENIC y Juan Manuel del Río Director de Marketing de Allen Globe fueron los ponentes que motivaron el éxito de participación de la conferencia.

Con este tipo de iniciativas, Inmofactory pretende acercar la visión del mercado inmobiliario que tienen los líderes del sector, presentar sus recomendaciones y planes de acción a futuro, así como, sentar las bases que permitan a los interesados colaborar para afrontar esta nueva situación que se prolongará hasta finales del 2009. Un buen ejemplo de ello es que antes de finalizar la conferencia, más de 20 empresas asistentes se inscribieron a colaborar en la Bolsa Profesional Inmobiliaria.

Un año después de la presentación de la Bolsa Profesional Inmobiliaria en la anterior edición del Barcelona Meeting Point, Inmofactory vuelve a posicionarse más allá del rol de proveedor de tecnología para el sector inmobiliario, ofreciendo al sector soluciones que le proporcionen oportunidades de negocio. A día de hoy en la Bolsa Profesional Inmobiliaria hay más de 120.000 inmuebles de obra nueva y segunda mano, tanto en territorio nacional como internacional, incluyendo viviendas de compra, alquiler y alquiler con opción a compra pertenecientes a más de 1.200 empresas.

Foto: Julián Izquierdo

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Madrid, 12 nov (EFE).

El precio de la vivienda en España bajará en los próximos tres o cuatro años alrededor del 15 por ciento y el Euribor se situará a final de 2009 por debajo del 2,5 por ciento, según aseguró el Economista Jefe de BBVA, José Luis Escrivá.

Estas predicciones las hizo Escrivá durante la presentación del informe “Situación España” del Servicio de Estudios de BBVA, en la que destacó que será a partir de 2012 cuando se reactivará el sector inmobiliario, que en España sufrirá hasta entonces un ajuste más intenso en oferta de viviendas.

El informe destaca que la inversión en vivienda residencial caerá el 9,5 por ciento este año y el 20,7 por ciento en 2009.

Además, indica que los tipos oficiales se situarán a partir del segundo trimestre de 2009 en el 1,5 por ciento, que junto con una relajación de las tensiones financieras reducirán los tipos de mercado.

En este sentido, Escrivá señaló que el Euribor tardará en reducirse, ya que las primas de riesgo entre los bancos “costará que vayan bajando”, algo que se producirá cuando se restaure la situación de liquidez.

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