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Posts Tagged ‘liquidez’

hipotecasLiquidez

A finales del pasado año podíamos leer como desde las entidades financieras se apuntaba a considerables bajadas del precio de los inmuebles y de la conveniencia de ser pacientes en la compra de una vivienda, hablando además de que la demanda de créditos para la compra de vivienda era casi inexistente.

Los profesionales del Sector Inmobiliario, cansados de solicitar préstamos para sus clientes y ver como  casi ninguno prosperaba, fueron de los primeros en descubrir  la falta de liquidez de las entidades bancarias, aunque claro, siempre es mejor buscar pretextos para desmotivar una compra que decir, “Lo siento ahora no dispongo de dinero para concederte una hipoteca“, y no crear con ello un Corralito made in Spain, porque además tampoco era ese el caso, aunque alguno se apresurara a retirar sus fondos del Banco y el gobierno en aumentar las garantías.

Afortunadamente se vuelven a conceder hipotecas, y no a porque lo haya pedido la Señora Ministra de Vivienda, sino porque la liquidez de las entidades ha mejorado. Aunque cuidado! No vayan a su entidad a solicitar una hipoteca del 120 % del valor de la vivienda como antaño, porque estas ya no existen, y ahora son acordes a la situación económica que vivimos, así que busquen hipotecas del 70% con tasas de endeudamiento cercanas al 40% y, a ser posible ,con un buen aval.

Euribor

Más vale tarde que nunca, por fin el BCE ha entrado en razón y ha bajado los tipos de interés. Después de varios meses manteniendo los tipos invariables para controlar una inflación inexistente (con una bajada del precio del crudo a la mitad, nunca entendí de que inflación hablaban desde Bruselas…), el Sr. Trichet ha decidido bajar los tipos.

Aunque la bajada de los tipos ha sido muy superior a la experimentada por el Euribor, debido a la desconfianza que se tienen entre sí las entidades bancarias, el efecto ya se empieza a notar en el bolsillo de los “hipotecados”, con disminuciones de sus cuotas de hasta el 20%.

Evolución Euribor

Evolución Euribor

Diferencial

La mejora de la liquidez de los Bancos, una inflación controlada y un Euribor que se prevee alcance niveles cercanos al 2%, son unas excelentes noticias, entonces ¿Por qué si voy al Banco a por una hipoteca me sale tan cara? Muy sencillo, le han aumentado el diferencial. Si tiempo atrás se concedían hipotecas al Euribor + 0,40, ahora vamos a encontrar en el mercado hipotecas al Euribor +1,5, o incluso el +2.

Lamentablemente los bancos han aumentado el diferencial para cubrir el mayor riesgo de insolvencia. Debida a la actual situación económica y la previsión de aumento de la tasa de paro, los bancos al prestarnos incurren en un mayor riesgo de morosidad, y como es normal en toda inversión, los Bancos exigen una mayor rentabilidad para asumir un mayor riesgo. En este caso la mayor rentabilidad viene dada por el aumento del diferencial, lo que si es cierto es que previsiones tan pesimistas como la que publicacaba días atrás ESADE no ayudan para nada.

El Gobierno negocia con los bancos

El Gobierno negocia con los bancos

Actualización 06/02/2009

Añado estos dos artículos de José García Montalvo relacionados con lo arriba expuesto:

  • Prestar “a la fuerza”: Dónde José habla acerca de la presión del Gobierno a la Banca para aumentar la cantidad de préstamos hipotecarios.
  • De vuelta: Dónde José recoge las declaraciones de Aurelio Martínez (presidente del ICO) y Juan María Nin (director general de la Caixa) acerca de la liquidez de las entidades financieras.
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Colgamos  a continuación un interesante post de opinión acerca de las oportunidades de inversión que publicaba hoy Rubén García en su Blog de Expansión con el siguiente título:

Oportunidades y Gangas VS Coste del apalancamiento y falta de liquidez. Mercado parado … en España

“Empezamos un año que parece será bastante complicado, bien es cierto que las oportunidades surgirán de forma importante y con una cara más parecida a ganga que a simple oportunidad, aunque el coste del apalancamiento hoy en día es excesivamente alto como para entrar en operaciones y la falta de liquidez del mercado permite pocas gracias.
Se ven importantes opciones de adquisición que se irán definiendo mucho más claras en los próximos meses, con mucho más interés por parte de los fondos en todos los ámbitos de inversión en producto en rentabilidad (como es lógico y como siempre ha sido), aunque también parece que podrían surgir excelentes oportunidades en el ámbito de suelo, aunque siempre queda la duda.

El mercado parece que sigue su caída y la necesidad de limpieza del mismo será este año quizás mucho más pronunciada que el 2008. Veremos como se empieza a desarrollar el año pero algunas cosas ya empiezan a ponerse en su sitio.

En materia de inversión inmobiliaria a nivel particular hay que volver a lo de siempre, observar, buscar buenas ubicaciones (que nos permitan alquilar a un precio razonable como para conseguir un mínimo de rentabilidad), trazar una estrategia más enfocada en el negocio a medio y largo plazo y establecer modelos de retorno en un plazo de unos 10 años.

En el caso de inversión inmobiliaria más institucional, las tres puntas de lanza en las que se podrían mover las inversiones podrían ser parkings, infraestructuras y ámbitos logísticos. En algunos casos trabajar a nivel de compra de deuda bancaria les podría interesar a algunos fondos.

Parece que para los fondos este año podría ser una excelente opción comenzar a realizar operaciones en mercados como el chino, como ha sido el caso de Ara Asia que ha adquirido recientemente un complejo comercial y de oficinas, el “Nanjing International Finance Centre”, estando esta operación estimada en algo más de 1,1 billones de dólares.

La estrategia en España de los fondos puede estar mucho más dirigida a generar valor sobre sus propios activos con el fin de ir incrementando el valor de los mismos, mucho más que invertir en nuevas oportunidades, ya que esto les requiere una capacidad de apalancamiento mucho menor e incluso una aportación directa de recursos propios sin necesidad externa de deuda.”

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Madrid, 12 nov (EFE).

El precio de la vivienda en España bajará en los próximos tres o cuatro años alrededor del 15 por ciento y el Euribor se situará a final de 2009 por debajo del 2,5 por ciento, según aseguró el Economista Jefe de BBVA, José Luis Escrivá.

Estas predicciones las hizo Escrivá durante la presentación del informe “Situación España” del Servicio de Estudios de BBVA, en la que destacó que será a partir de 2012 cuando se reactivará el sector inmobiliario, que en España sufrirá hasta entonces un ajuste más intenso en oferta de viviendas.

El informe destaca que la inversión en vivienda residencial caerá el 9,5 por ciento este año y el 20,7 por ciento en 2009.

Además, indica que los tipos oficiales se situarán a partir del segundo trimestre de 2009 en el 1,5 por ciento, que junto con una relajación de las tensiones financieras reducirán los tipos de mercado.

En este sentido, Escrivá señaló que el Euribor tardará en reducirse, ya que las primas de riesgo entre los bancos “costará que vayan bajando”, algo que se producirá cuando se restaure la situación de liquidez.

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