La supresión de la deducción fiscal ayudará a que el precio de la vivienda se modere

Beatriz Corredor Ministra de Vivienda

El Gobierno cree que la supresión de la deducción fiscal por vivienda a partir de 2011 para rentas superiores a los 24.000 euros anuales puede ayudar a que el precio de la vivienda se modere, según afirmó ayer la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor.

Corredor explicó que «la deducción fiscal ‘le ha servido a la clase media para que los promotores consiguieran subir el precio de la vivienda al doble de lo que estaba hace 10 años'».

«‘Por tanto, no les ha beneficiado. Nosotros queremos ocuparnos de la gente y de que el mercado se reequilibre, con una oferta y demanda adecuadas y con un precio que esté en el ámbito del IPC, como el resto de los mercados»‘, subrayó.

La ministra aseguró que esta medida, anunciada en el Debate sobre el Estado de la Nación, es ‘necesaria y oportuna’ y explicó que persigue varios objetivos.

«A corto plazo», dijo, «la eliminación de la deducción fiscal podría provocar una ‘movilización importante’ de las viviendas en stock, mientras que a medio plazo contribuirá a que el sector de la construcción ‘se redimensione, se reequilibre’ y construya sólo las viviendas que se necesitan, sin caer en la especulación«.

Corredor no desveló si las negociaciones que se están produciendo en el Parlamento elevarán por encima de los 24.000 euros el límite objeto de desgravación y se limitó a señalar que esos 24.000 euros que ha propuesto el Gobierno como tope es ‘equilibrada’.

En este sentido, apuntó que el 75% de los españoles declaran ganar menos de 24.000 euros al año y de los que pagan hipoteca, el 63% declara menos de esa cantidad.

En cualquier caso, la ministra quiso enviar un mensaje de tranquilidad a todas las personas que están pagando una hipoteca y a todos los que decidan empezar a pagarla de aquí a finales de 2010, pues esta deducción fiscal les seguirá siendo de aplicación ‘exactamente igual que ahora’.

«La inmensa mayoría de los españoles va a poder seguir desgravándose, por lo menos los españoles que están en la clase media, que son los que tienen más dificultades para acceder a la vivienda», manifestó Corredor.

La ministra destacó además que «esta medida ‘no es independiente y solitaria’, puesto que ha venido acompañada de la equiparación de la deducción fiscal para los que pagan alquiler. Es la primera vez en España se va a tratar igual a los que optan por alquilar que a los que optan por comprar», agregó.

Preguntada por la petición de los promotores de que se les compre parte del stock de vivienda, Corredor resaltó que, en el marco del plan vivienda, se han tomado ya medidas para que los promotores puedan liberar las viviendas vacías. «‘Tienen todos los instrumentos a su alcance para que las viviendas que tienen en el mercado libre las puedan poner en alquiler, en alquiler con opción a compra o venderlas como vivienda protegida. Por lo tanto, está en su mano que el stock se vaya movilizando», precisó.

En cuanto al papel que debe jugar la construcción en nuevo modelo de crecimiento económico pretendido por el Gobierno, Corredor señaló que el sector, junto con otros sectores tradicionales, debe acomodarse al cambio de modelo, incorporando la innovación y la eficiencia energética, y atendiendo no tanto a la edificación de nuevos edificios como a la rehabilitación de los ya existentes.

En su opinión, la construcción tiene un ‘importante camino que recorrer y un excelente punto de partida’, pues el sector está preparado ‘de sobra’ para tener unos materiales de construcción y sistemas constructivos exportables y a la vanguardia de la técnica constructiva europeo.

«La construcción no puede seguir siendo un lastre para la economía. Estamos en un momento inmejorable para que se entienda desde el sector y desde las administraciones públicas que tenemos que apostar instintivamente por la rehabilitación y la modernización urbana, pues es un sector que no sólo puede generar empleo de mejor calidad que la construcción, sino que puede mejorar la competitividad de las empresas que fabrican materiales de construcción y de las pequeñas y medianas empresas instaladoras y constructoras», indicó.

A su juicio, ningún momento mejor que el actual, en el que se ha demostrado que el modelo de construcción ‘extensiva e indiscriminada era «insostenible«, para que se empiece a apostar en España por la rehabilitación, área que sólo se lleva el 24% de la inversión del sector, frente a países como Alemania, donde la mayor parte de lo que invierte el sector no va destinado a vivienda nueva sino a rehabilitación.

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Caixa Catalunya ofrece viviendas con descuentos de hasta el 50%

Caixa Catalunya ha ideado un ‘pack oportunidad vivienda’ para dar salida a su ‘stock’ de 3.600 pisos en toda España, que incluye 1.700 pisos con descuentos de entre el 10% y el 30%, adicionales a los aplicados hasta la fecha, del 20%, así como 1.800 viviendas en alquiler con precios de alquiler a los 500 euros mensuales.

El precio medio de las viviendas rebajadas será de 190.000 euros, con una superficie media de 110 metros cuadrados. Los 1.800 alquileres por debajo de 500 euros tienen una superficie media de 86 metros cuadrados.

Así lo explicó en rueda de prensa en Madrid, el director general adjunto de Caixa Catalunya, Jaume Masana, y, simultáneamente en Barcelona, el consejero delegado de Procam –división inmobiliaria de Caixa Catalunya–, Eduard Mendiluce.

Este nuevo pack viene a completar el programa anticrisis lanzado por la entidad en el mes de noviembre, en el que ya se apreciaron descuentos medios del 20%. Así, con las nuevas rebajas, que van del 10% al 30%, se llega en algunos casos a descuentos de hasta el 50%.

Desde Caixa Catalunya, se consideró necesario dar salida a estas viviendas para seguir adelante con su negocio, dar créditos, y dinamizar en lo posible el mercado, ya que la entidad «no tiene vocación inmobiliaria».

En cuanto al valor de este ‘stock’, Masana no quiso precisar cifras, si bien hasta 1.700 se venderán con un precio medio de 190.000 euros, lo que supone un montante de 323 millones de euros. Las 1.900 viviendas restantes tienen un valor medio de entre 200.000 y 250.000 euros, con lo que su valor conjunto rondaría los 427,5 millones de euros. Sumadas ambas partidas, el ‘stock’ al que habría que dar salida tendría un valor de 750,5 millones de euros.

PRECIO MÍNIMO GARANTIZADO.

Además, Caixa Catalunya garantiza el precio de mínimo de venta, de forma que, si el propietario acredita que un inmueble de las mismas característas ha bajado de precio, tendrá derecho a la devolución del sobreprecio durante los seis meses posteriores a la fecha de la escritura. Alternativamente, Caixa Catalunya se reserva el derecho a recomprar la vivienda por el precio original.

Otra de las iniciativas incluidas en el programa es un ‘Plan Renove’, por el que la entidad acepta la vivienda anterior del comprador como parte del precio de adquisición del nuevo inmueble, siempre y cuando el piso entregado no supere el 70% del valor del que se compra. Además, el plan comercial incluye financiación personalizada, con condiciones adaptadas al tipo de comprador.

Por otro lado, Caixa Catalunya establece una garantía de recompra del inmueble con opción de alquiler, si durante los dos años posteriores a la compra alguno de los titulares del préstamo se queda en paro o fallece. Asimismo, establece una garantía de reducción de la renta mensual de un 30% en los mismos supuestos.

AÚN PUEDEN BAJAR MÁS LOS PRECIOS.

Según Masana, las primeras rebajas de precios «no fueron suficientes», ya que existen «barreras adicionales», a las que se dirige el nuevo programa, que frenan las compras y que se centran en la idea de que los pisos seguirán bajando, la imposibilidad en muchos casos de vender un piso para adquirir otro o el miedo a perder el empleo.

Con todo, en su opinión «los precios tienen que bajar más en general». «El mercado no ha hecho el esfuerzo que ha hecho Caixa Catalunya», añadió, de ahí que con el precio mínimo garantizado se pretenda «poner un suelo» para que se reactiven las compraventas.

«Hay activos que se venderán con plusvalía y en otros perderemos, pero preferimos perder ahora», apostilló para añadir a continuación que, en el caso de reactivarse las ventas, «siempre se podrán volver a subir los precios», aunque «en línea con la inflación».

DOTACIONES SUFICIENTES.

Dicho esto, Masana indicó que la contabilidad de la caja incluye más de 500 millones de excesos de provisiones genéricas, lo que permitirá «vender sin perder o perdiendo poco».

Además, explicó que Caixa Catalunya ha experimentado una «moderación» en su tasa de morosidad durante el primer trimestre del año y espera poder cerrar 2009 con una ratio por debajo del promedio de las cajas. Asimismo, precisó que «la mayor parte» proviene de promociones sin vender de sus filiales o de socios, y no de particulares.

Fuente: EUROPA PRESS, 5 May

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Gran éxito de la feria inmobiliaria ‘Aquí tu casa’ de Madrid

¿De verdad hay crisis inmobiliaria? Cuesta creerlo cuando la feria de vivienda de Madrid «Aquí tu casa», que se celebró del 12 al 15 de marzo, ha terminado con un balance «muy positivo» por parte de las principales empresas participantes, que reconocen el «acierto» de ofrecer atractivos descuentos para atraer compradores.

Los descuentos especiales en los precios de los pisos y las facilidades de financiación que ofrecieron las empresas nacionales participantes en la Feria Inmobiliaria de Madrid «Aquí tu casa» parece que surtieron el efecto deseado: Aparcar por momentos la crisis y atraer no sólo la atención de los visitantes sino también su bolsillo.

Maqueta de un edificio de viviendas - efe.

Las promotoras que apostaron por montar su ‘stand’ en estos momentos difíciles para el ‘ladrillo’ se muestran en general satisfechas y coinciden en hacer una valoración positiva de la feria, donde ha quedado demostrado que existe «un mayor interés real por comprar por parte de los visitantes», aseguran desde Habitat. La inmobiliaria ha incrementado en un 54% los contratos realizados, al vender 14 viviendas de diez promociones distintas de la Comunidad de Madrid que «superan claramente las tres del año pasado debido en buena parte a unos descuentos de entre el 15% y el 18% sobre los precios de tarifa».

Reyal Urbis, una de las promotoras que más interesados atrajo durante los cuatro días que duró el evento, afirma que «hemos cumplido objetivos y los resultados han sido mejores que en la edición anterior». A falta de formalizar los datos definitivos, avanzan que han registrado ocho operaciones -6 ventas y 2 alquileres con opción a compra-. No obstante, la directora de comunicación, Eva Crespo, señala que «hemos realizado cientos de contactos que esperamos se materialicen en los próximos días». En su caso, la zona más demandada fue la del Ensanche de Vallecas.

Concentración de oferta e información

Julio Acinas, consejero de Avanco, subraya el «acierto» de haber acudido a este tipo de ferias «monográficas» que «permiten concentrar un gran porcentaje de oferta de vivienda en Madrid y de información para la gente que está buscando de forma activa». Confirma que han «superado las expectativas» para esta edición y con respecto a los años anteriores y habla de «objetivos inmediatos» porque las reservas «seguramente se consolidaran como ventas en los días siguientes».

En concreto, han contabilizado 13 reservas para las 60 viviendas que llevaron a la feria con descuentos de entre el 20% y el 30%. «Las reservas son importantes, pero en el fondo anecdóticas, porque lo que realmente importa es la cantidad de gente que ha ido a informarse y que supondrá tener trabajo para los próximos dos o tres meses», manifiesta. «Los pisos no se compran por impulso, a excepción de los que ya conocen el producto y tienen el dinero, sino que conllevan un proceso de ir a verlo in situ, ir al banco, etc.», explica Acinas, que se muestra confiado en que 60% de los visitantes que atendieron en el ‘stand’ serán compradores.

Vuelve el perfil del inversor

Para Acinas, de la feria se deduce que «hay una demanda contenida que está a la espera de que se produzcan mejoras en los precios». De este modo, los descuentos han calado en la gente «que piensa que ahora puede ser un buen momento para comprar si realmente lo necesitan».

Por otro lado, ha regresado la inversión en el ‘ladrillo’. Al igual que Acinas, Rafael Bueno, de Proinfasa, piensa que ha «vuelto el perfil del inversor, influido por el miedo a tener el dinero en el banco o por las caídas en Bolsa».

Proinfasa, que ha logrado superar las ocho reservas de viviendas, sostiene que «estamos contentos porque el resultado de esta feria iba a determinar participar o no en la siguiente». «Pensábamos que no iba a ir tan bien porque en las oficinas los ritmos de venta son más bajos», concluye.

Fuente: CincoDías.com – Miriam Calavia Rogel – Madrid – 17/03/2009

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Documental «El fin de los suburbios»

Una de las cosas que hecho en falta a la hora de leer la prensa económica o cuando asisto a conferencias inmobiliarias que tratan del futuro en el sector, es la opinión profesional acerca de la amenaza que supone para la economía mundial, el que tarde o temprano lleguemos  (ya hay quien dice que ya lo hemos rebasado) al pico de la producción mundial del petróleo, con todo lo que ello comporta para el sostenimiento del sistema.

Todavía no hemos descubierto una clara fuente de energía alternativa al petróleo, hay quien asegura que quedan 30 años o menos de producción y todavía no veo el debate y la preocupación por este tema en la calle. Todo el crecimiento mundial del los últimos 150 años está basado en el uso de una fuente energética barata como es el petróleo.

Os recomiendo el siguiente documental titulado «El fin de los suburbios» en el que afrontan este tema y sus temibles consecuencias.

Que lo disfrutéis.

Para quien prefiera verlo en pantalla completa, este es el enlace a Google Vídeo:

El fin de los suburbios

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¿Quién es responsable de la burbuja inmobiliaria?

Resumo a continuación un interesante artículo de Manuel Arellano y Samuel Bentolila publicado ayer en EL PAÍS acerca de la Burbuja inmobiliaria.

Resulta que una generación de españoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando. Así que no podremos contar con lo que esperábamos para la vejez y para nuestros hijos. Y muchos se han endeudado tanto que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Resulta además que nos hemos especializado en ser albañiles, fontaneros, electricistas, camioneros, cristaleros, fabricantes de puertas, vigas, grúas, baldosas o lavabos, aparejadores, vendedores de hipotecas, tasadores, registradores y un sinfín de ocupaciones relacionadas con la construcción; y que ahora nuestra experiencia laboral ya no vale y tendremos que dedicarnos a otra cosa.

Resulta además que el milagro económico español era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa sólo vale para vivir en ella, y si nadie quiere hacerlo, entonces no vale nada. Hemos comprado pisos que están cerrados o a los que vamos unos cuantos días al año, no porque tuviéramos grandes deseos de consumir viviendas, sino porque pensábamos que eran una reserva de valor para el futuro.

Resulta además que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de éstas ahora no pueden devolver los préstamos, lo que podría llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar. Resulta además que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban. Resulta además que los coches que hemos comprado en realidad no los podíamos comprar porque éramos menos ricos de lo que creíamos. Y de ahí a una completa distorsión del tejido productivo.

Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economía ha entrado en recesión. Para contribuir a entender un desvarío de consecuencias tan negativas, es necesario revisar la senda que han seguido los precios de la vivienda en España, sus causas, su predictibilidad y lo que podría haberse hecho para evitarla.

El crecimiento del sector de la construcción

El crecimiento de la construcción total ha sido altísimo, del 5% al año en 1996-2007. Entre 1998 y 2007, el parque de viviendas creció en 5,7 millones, casi el 30%. En el tercer trimestre de 2007, la construcción suponía el 13,3% del empleo total, muy por encima, por ejemplo, del 6,7% de Alemania o del 8,5% del Reino Unido.

La oferta respondió a la mayor demanda. En realidad, en la medida en que los agentes tengan expectativas de incrementos futuros de los precios de la vivienda y la demanda se vea influida positivamente por ellas, durante un tiempo es posible observar una espiral de crecimiento de la demanda, la oferta y los precios.

¿Ha habido una burbuja especulativa?

Una burbuja se caracteriza por la presencia de altos volúmenes de transacciones a precios muy distintos del valor económico fundamental. La revalorización de la vivienda en España entre 1997 y 2007 ha sido del 191% según The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de países donde no se duda de la existencia de una burbuja, como Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). En cuanto a la caída, según el INE, en el tercer trimestre de 2007 el precio de la vivienda nueva ha subido un 3,7% en términos interanuales, y el de la vivienda usada ha caído un 11,4%, frente a tasas respectivas de aumento del 9,2% y el 7,5% un año antes. La rapidez y la magnitud de estos cambios apuntan a una burbuja.

¿Se sabía que había una burbuja?

Desde 2002, el Banco de España ha alertado sobre la sobrevaloración de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera «compatible con una reabsorción paulatina y ordenada», quizá porque temía pinchar la burbuja. En 2003, The Economist estimaba la sobrevaloración en España en el 52%. En 2004, el Fondo Monetario Internacional la situaba en el 20%-30%. Entre los economistas españoles, José García-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28,5%, indicando: «En resumen, es muy probable que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada». No obstante, tanto altos cargos políticos como empresarios negaron repetidamente y hasta fechas recientes que hubiera una burbuja.

¿Eran los responsables políticos conscientes de la burbuja?

El programa electoral del PSOE de 2004 hablaba de apostar «por un nuevo modelo de crecimiento más sólido que el actual». Su candidato a presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, decía: «Como tenemos un modelo económico basado en la construcción y en la hipoteca, las familias españolas están hoy más endeudadas que nunca en su historia». Y el entonces coordinador del programa económico del PSOE afirmaba: «Esa política de alquileres que proponemos (…) evita que la gente, ante un cambio de expectativas, se ponga a vender y se produzca un desplome de precios, lo cual sería catastrófico». Ciertamente, el entonces ministro de economía del PP declaraba: «La verdad es que estamos asentados en un ciclo largo y con pocas incertidumbres. Eso es indiscutible. Y lo importante es que es un modelo duradero».

¿Podría haberse hecho algo para evitar la burbuja?

Atajar una burbuja es más fácil (técnicamente) si se cuenta con la herramienta adecuada: los tipos de interés. Es más difícil si no se tienen, como en España, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo (que durante mucho tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economía española). No obstante, pensamos que las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacían artificialmente rentable este tipo de inversión, habrían mitigado la burbuja:

1. Mejorar la información sobre los precios de la vivienda. En España no existe información sobre precios reales de transacción.
2. Reducir la desgravación a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga fuertemente las decisiones de inversión de los hogares hacia la vivienda frente a otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en propiedad (81,3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79,7% de la riqueza bruta de los hogares correspondía a bienes inmuebles, frente al 75,5% de Italia o el 38,4% de Estados Unidos.
3. Aumentar la presión inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias. Estimaciones recientes sitúan a España entre 2004 y 2005 como el tercer país desarrollado con más economía sumergida (20,5% del PIB). El Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda estima la evasión fiscal en el sector inmobiliario en 8.600 millones de euros anuales (alrededor del 0,8% del PIB).

¿Por qué no se intentó atajar la burbuja?

En primer lugar, porque la construcción es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un país con una tasa de paro estructuralmente alta.

En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda.

Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector público, a los niveles nacional, autonómico y municipal. Por ejemplo, en 2004 suponía el 60% del presupuesto de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid.

El Gobierno del PP se equivocó con su ley de liberalización del suelo de 1998. Creía que con más suelo aumentarían las viviendas y bajarían los precios. Craso error. Se compraban y se construían viviendas no porque fueran baratas, sino porque eran caras y se tenían expectativas de que lo fueran aún más en el futuro. Así, la ley del suelo echó leña al fuego de la burbuja, desencadenando una frenética actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales veían llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos).

Por su parte, los intentos del Gobierno del PSOE de fomentar la vivienda protegida y en alquiler y su nueva ley del suelo de 2007 han sido totalmente ineficaces. En realidad se ha limitado a cabalgar la burbuja hasta sus últimos estertores.

En definitiva, ambos Gobiernos han fallado en un asunto crucial: preservar a los ciudadanos de desmanes económicos que se lleven por delante sus ahorros, su empleo y su prosperidad. Es un fracaso del que se debe aprender para el futuro y por el que procede pedir responsabilidades.

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La Crisis Ninja – Leopoldo Abadía

La Crisis Ninja - Leopoldo Abadía

El pasado viernes 16 de enero, se presentó el libro de Leopoldo Abadía La Crisis Ninja y otros misterios de la economía actual en un famoso centro comercial de Barcelona. La sala estaba totalmente abarrotada, y fuera se daban cita unas cien personas más, la mayoría de ellas con el libro en la mano y lanzando comentarios elogiosos sobre Leopoldo Abadía. Seguramente, ver a tanta gente en una presentación de un libro sobre economía es como ver un oásis en el desierto, pero este era real.

Leopoldo Abadía es una persona entrañable y con un grandísimo sentido del humor, el cual demuestra su mayor inteligencia, tanto intelectual como emocional. En su larga trayectoria profesional, ha sido un innovador y ha trabajado durante 31 años en el prestigioso IESE.

En La Crisis Ninja, Leopoldo Abadía hace un esfuerzo para explicar la crisis  y otros términos económicos “a lo Leopoldo”, es decir, utilizando un lenguaje y un razonamiento sencillo para que cualquiera sea capaz de poderlo entender con un leve esfuerzo intelectual.

Según Leopoldo, este libro nació fruto de un escrito que elaboró para si mismo, para entender la crisis y que gracias al poder de difusión de Internet, llegó a miles, decenas de miles o quizá centenares de miles de personas, las cuales vieron divertida y clara su explicación de lo que estaba pasando.

En La Crisis Ninja, econtrarás claves económicas, pero también humanistas para poderte explicar lo que ha sucedido. Me parece innovador e interesante incluir temas sobre ética y moral en lo sucedido. Podéis saber más acerca de la presentación y el libro en Loleemos.com, o directamente comprarlo en CasadelLibro.com.

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• Estrategias en el mundo inmobiliario, Enrique Bueno Manzanares
• SOLD. La Profesión Inmobiliaria en USA, Fernando García Erviti y Dionisio Escarbajal
• ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario?, Gonzalo Bernardos
• De la quimera inmobiliaria al colapso financiero, José García Montalvo

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Los bancos pueden suavizar el colapso inmobiliario

Hoy podíamos leer en El Mundo un artículo bajo el título «Los bancos pueden suavizar el colapso inmobiliario» de Benito Muñoz acerca del libro que recomendamos en este Blog el 12 de Diciembre de José García Montalvo, ‘De la quimera inmobiliaria al colapso financiero‘.

En este artículo, Benito,  explica las razones de la crisis del Sector Inmobiliario según el profesor de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra: «Las expectativas de la revalorización de los precios compartidas por todos los agentes del mercado.

A pesar de la certeza de que los bancos tienen mucho que decir en todo lo que ocurre (en la concesión de hipotecas y créditos a las pymes, por ejemplo), para García Montalvo la receta para superar la actual situación pasa por:

• Desapalancar la economía de empresas y familias.
• Cambiar las condiciones de los préstamos de los bancos, con la colaboración del Gobierno; e incluso generar un banco que compre los créditos y luego los empaquete de una manera más larga y con unos tipos de interés subvencionados, para ir pasando la situación que ahora se vive».
• No forzar a los Bancos a la concesión de un mayor volumen de créditos, puesto que los bancos podrían empeorar más su situación si son forzados a prestar en situaciones en las que no deberían hacerlo».

García Montalvo reconoce que los bancos se pasaron en su momento y equivocaron su política por la excesiva concesión de hipotecas. Por tanto, ¿qué deberían hacer las entidades financieras ahora?«Los bancos tienen interés en que una hipoteca no acabe ejecutándose, porque al final la pérdida del valor en una subasta es enorme, una solución desde su punto de vista viable sería cambiar la condiciones hipotecarias reajustando las condiciones de los créditos para que la gente pueda hacer frente a la situación

Sin discrepar de la actuación del Gobierno de presionar a los bancos para que aporten liquidez al mercado inmobiliario, García Montalvo afirma que «no es que los bancos hayan cerrado el grifo, sino que ahora han vuelto a sus prácticas habituales de conceder no más del 80% de la tasación ni más del 33% del salario de los hogares».

Su conclusión es clara: «Mientras que haya expectativas de que el precio va a caer en el futuro será muy difícil que la demanda de crédito se mueva otra vez. El demandante tiene aquí un papel importante. No hay un préstamo si no hay un demandante y un oferente».

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El sector inmobiliario, sobredimensionado y anacrónico, según la ministra

Beatriz Corredor, durante su intervención en el Fórum Europa en Madrid.

No pretendemos que cunda la alarma o el desconsuelo entre los empresarios y profesionales del sector inmobiliario, pero la ministra de Vivienda ha vuelto a hablar ante los medios de comunicación. Por supuesto, Beatriz Corredor ha expresado nuevamente, y en público, sus opiniones sobre la crisis y sus consideraciones sobre todos los que viven -o vivían- del universo del ladrillo.

A la vista de sus opiniones, la responsable del departamento de Vivienda parece tener todas las claves para la reactivación de la actividad y anda diligente repartiendo culpas y reclamando colaboraciones a unos y a otros, con toda la confianza que te da realizar un análisis preclaro de los problemas y de sus posibles soluciones. Las manifestaciones de la ministra han tenido lugar en el curso de una intervención en el Forum Europa, promovido por Nueva Economía Forum.

Para comenzar, Corredor se despachó muy a gusto con los promotores y constructores, al calificar al sector inmobiliario con términos como anacrónico, descompensado y sobredimensionado, subrayando también el desfase o las diferencias respecto de los países vecinos de la Unión Europea. También habló de desequilibrios internos en el ámbito de la vivienda en España, al referirse a la escasa relevancia que ostentan el alquiler y la rehabilitación en nuestro territorio.

Con el inequívoco ánimo de serenarnos a todos, Corredor también ha querido recordarnos que el sector se encuentra sumido en un proceso de reconversión y, en consecuencia, que son muchas las empresas y puestos de trabajo que van a desaparecer del panorama. Sin duda, ya con todo esto nos quedamos todos mucho más tranquilos.

No obstante, en su intervención, Beatriz Corredor tuvo un momento para, al menos, reconocer el posicionamiento y la actividad exterior que están desarrollando los constructores y promotores españoles en los mercados internacionales. No todo iba a ser negativo.

Al llegar al capítulo de los sabios y fructíferos consejos, la responsable de vivienda volvió a pedir a las empresas que secundaran su Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) y se beneficiaran de las incontables oportunidades que ofrece de cara a la modernización sectorial. Otra vez volvió a insistir también en la modernización del mercado y a destacar la importancia de los criterios de sostenibilidad y de eficiencia energética de las edificaciones, sin olvidar la relevancia que, según su Ministerio, deben adquirir las actividades de rehabilitación.

Desde una buena parte de las empresas inmobiliarias se espera con impaciencia poder oír hablar al Ministerio de opciones claras y viables de financiación que les permitan superar o paliar la crisis, al menos antes de que les llegue el momento de desaparecer.

Fuente: Enormo Blog.es

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Ajuste en el precio de los pisos

La pregunta sobre hasta cuándo va a durar la crisis inmobiliaria en España, la caída de la venta de viviendas, tiene dos respuestas. Una, la de quienes solo utilizan las estadísticas de ciclos económicos, basadas en los últimos decenios, que auguran un periodo recesivo de varios años, con escasa posibilidad de recuperación de los precios que se daban poco antes del auge final del sector, en el 2006. La otra manera de afrontar esta profunda paralización de todo el sector –que apenas construye ni vende pisos, locales o apartamentos desde hace más de un año– es proceder a aplicar el principio del acordeón: tras la expansión llega la contracción, sin que deje de sonar la música.
La iniciativa la han tomado un par de cajas catalanas, Caixa Catalunya y Caixa Terrassa, que han anunciado la venta de pisos a estrenar rebajados de precio un 30% de media, de los que se han hecho cargo porque el promotor se los dejó en prenda si no podía devolver el crédito que suscribió para edificar las viviendas. A buen seguro, esta decisión de ambas cajas, que ha corrido el riesgo de ser malinterpretada, será seguida –con las variaciones que se quiera– en las próximas semanas por otras entidades financieras de toda España que tengan parte de sus inversiones comprometidas en el sector de la vivienda. Es previsible, además, porque, una vez que se han cerrado los balances del 2008 en cajas y bancos –con la suposición de que sus inversiones en el sector inmobiliario solo se habían resentido por una caída de precios de la vivienda de entre un 3% y un 10%–, ahora llega la realidad de que esas tasaciones estaban tan alejadas de su verdadero valor que ni con esa rebaja hubo ventas. Hoy los compradores saben que esperar es ahorrar.
Ya ha empezado el ajuste de valoración de inversiones en el sector inmobiliario –como ya lo hizo en el mercado bursátil durante el 2008–, que ha impuesto la reducción del precio de las acciones de las compañías cotizadas a su valor real, con más pausa que prisa, pero sin descalabro final. Ahora es probable que el sector financiero, tras su desmesurado apoyo a los promotores inmobiliarios de toda condición, esté en condiciones, a lo largo del 2009, de dar salida a sus dislates y conseguir que los pisos y apartamentos que se construyeron con su apoyo se valoren, siempre a la baja, hasta fijar un precio real, con la obligación final de consignar la depreciación en su balance. Es su principal asignatura para el 2009.

Fuente: Editorial de Elperiodico.com  del 25.01.2008

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Crisis inmobiliaria – La venta de viviendas y las hipotecas se desploman por noveno mes consecutivo

Madrid, 7 ene (EFE).- La caída por noveno mes consecutivo de las ventas de vivienda y del número de hipotecas viene a confirmar una vez más el frenazo del mercado residencial, consecuencia del estancamiento de una demanda con dificultades para obtener financiación y que desconfía de la recuperación económica.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ventas registraron una caída interanual del 27,7 por ciento en octubre y el número de viviendas que se hipotecaron descendió el 33,9 por ciento.

La tendencia a la baja viene marcada por la vivienda de segunda mano, cuya compraventa se suele formalizar en un plazo máximo de dos meses, mientras que en el caso de la nueva ese periodo fácilmente supera el año.

Esto explica que las ventas de obra nueva sólo hayan caído el 8,7 por ciento, acumulando el mayor número de operaciones (56,2% del total), en tanto que las transacciones de vivienda usada descendieron el 43 por ciento.

En octubre se vendieron una media de 118 viviendas por cada 100.000 habitantes, frente a las 126 de un mes antes, situándose a la cabeza Castilla-La Mancha con 253 operaciones cerradas, seguida a distancia por Murcia (184) y La Rioja (162).

En términos absolutos, el 54,5 por ciento de las ventas se concentró en Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid.

Frente a la bajada de las ventas de todo tipo de fincas (no sólo vivienda), los datos del INE muestran un incremento de las donaciones y permutas, mientras que las trasmisiones por herencia se mantuvieron estables.

En mayor cuantía que las ventas descendió el número de viviendas que se hipotecaron en octubre, que además lo hicieron por un importe más bajo, 135.202 euros de media, el 10,4 por ciento menos que un año antes.

Asimismo, el capital total prestado para la adquisición de vivienda decreció el 40,7 por ciento, hasta 8.710,9 millones de euros.

Sin embargo, para el total de las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana, el importe medio en octubre subió el 3,8 por ciento, hasta los 177.292 euros, a pesar de que tanto el número de fincas hipotecadas como el capital prestado es menor que un año antes.

El INE explica este fenómeno por determinadas operaciones de un «montante significativo» que se han producido ese mes y asegura que, de no haber sido consideradas, se mantendría la línea decreciente de los últimos meses.

Las cajas de ahorro concedieron el 55,5 por ciento de los préstamos hipotecarios del mes, seguidas de los bancos (35,1%) y otras entidades financieras (9,4%).

En cuanto al capital prestado, el 45,7 por ciento del total fue concedido por las cajas, el 44,6 por ciento por los bancos y el 9,7 por ciento por las demás entidades.

El tipo medio de interés de los préstamos de las cajas fue del 5,44 por ciento y el plazo medio de 24 años, mientras que en los bancos fue del 5,56 por ciento a 22 años.

Sólo el 3,6 por ciento de las hipotecas constituidas en octubre tienen un interés fijo frente al 96,4 por ciento que cuentan con interés variable, siendo el Euribor el tipo de referencia más utilizado, ya que se aplicó en el 87,1 por ciento de los contratos.

Según los cálculos hechos por Efe tomando como referencia el plazo medio, el tipo de interés de las hipotecas en cajas de ahorro y el importe medio de hipotecas para vivienda, la cuota mensual media de un préstamo de vivienda en octubre fue de 841,7 euros, un 3,96 euros más cara que en el mismo mes de 2007.

Andalucía fue la comunidad que registró el mayor número de hipotecas sobre vivienda en octubre, con 12.578, seguida de Madrid (8.005) y la Comunidad Valenciana (7.855).

En cuanto al capital prestado para estas hipotecas, la mayor cantidad correspondió también a Andalucía, 1.534,4 millones de euros, seguida de Madrid con 1.495,8 millones y Cataluña con 1.236,1 millones.

Fuente: Finanzas.com

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