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Posts Tagged ‘precios vivienda’

Son datos del Ministerio de la Vivienda.

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La crisis del mercado inmobiliario ha propiciado una caída todavía moderada, del 6,8% de media, en los precios de la vivienda libre durante el primer trimestre del año, de acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda. Los pisos de protección oficial frenan este descenso.

Las cifras publicadas hoy por el Ministerio representarían prácticamente el doble de descenso que el 3,8% correspondiente al último trimestre del pasado ejercicio, y que supuso la primera bajada de la serie histórica.

La mayor estabilización procede de la vivienda protegida. En los tres primeros meses del año se desmarcó al alza del resto del mercado, con una subida del 1,1%. Por el contrario, el índice general de precios, que aúna la vivienda libre y la protegida, registró un descenso del 6,5%.

Los descensos también se quedarían al margen de la vivienda usada, la de más de dos años de antigüedad. Su precio registró un aumento del 6,9%, respecto al mismo periodo de 2008, en tanto que se abarató el 2,5% frente al último trimestre del año pasado.

Los datos del Ministerio indican que entre los municipios con más de 25.000 habitantes, los precios más elevados están en San Sebastián (3.785,2 euros/m2), seguida de Barcelona (3.657,3 euros/m2), Getxo (3.614,2 euros/m2), Sant Cugat del Vallés (3.605,7 euros/m2), y Madrid (3.531,8 euros/m2).

Por el contrario, los precios más bajos serían los de Hellín (902,1 euros/m2), Valdepeñas (908,3 euros/m2), Tomelloso (947,5 euros/m2), Villarrobledo (952,3 euros/m2), y Don Benito (959,7 euros/m2).

 

Fuente: Expansion.com  17.04.2009

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burbujaResumo a continuación un interesante artículo de Manuel Arellano y Samuel Bentolila publicado ayer en EL PAÍS acerca de la Burbuja inmobiliaria.

Resulta que una generación de españoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando. Así que no podremos contar con lo que esperábamos para la vejez y para nuestros hijos. Y muchos se han endeudado tanto que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Resulta además que nos hemos especializado en ser albañiles, fontaneros, electricistas, camioneros, cristaleros, fabricantes de puertas, vigas, grúas, baldosas o lavabos, aparejadores, vendedores de hipotecas, tasadores, registradores y un sinfín de ocupaciones relacionadas con la construcción; y que ahora nuestra experiencia laboral ya no vale y tendremos que dedicarnos a otra cosa.

Resulta además que el milagro económico español era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa sólo vale para vivir en ella, y si nadie quiere hacerlo, entonces no vale nada. Hemos comprado pisos que están cerrados o a los que vamos unos cuantos días al año, no porque tuviéramos grandes deseos de consumir viviendas, sino porque pensábamos que eran una reserva de valor para el futuro.

Resulta además que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de éstas ahora no pueden devolver los préstamos, lo que podría llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar. Resulta además que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban. Resulta además que los coches que hemos comprado en realidad no los podíamos comprar porque éramos menos ricos de lo que creíamos. Y de ahí a una completa distorsión del tejido productivo.

Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economía ha entrado en recesión. Para contribuir a entender un desvarío de consecuencias tan negativas, es necesario revisar la senda que han seguido los precios de la vivienda en España, sus causas, su predictibilidad y lo que podría haberse hecho para evitarla.

El crecimiento del sector de la construcción

El crecimiento de la construcción total ha sido altísimo, del 5% al año en 1996-2007. Entre 1998 y 2007, el parque de viviendas creció en 5,7 millones, casi el 30%. En el tercer trimestre de 2007, la construcción suponía el 13,3% del empleo total, muy por encima, por ejemplo, del 6,7% de Alemania o del 8,5% del Reino Unido.

La oferta respondió a la mayor demanda. En realidad, en la medida en que los agentes tengan expectativas de incrementos futuros de los precios de la vivienda y la demanda se vea influida positivamente por ellas, durante un tiempo es posible observar una espiral de crecimiento de la demanda, la oferta y los precios.

¿Ha habido una burbuja especulativa?

Una burbuja se caracteriza por la presencia de altos volúmenes de transacciones a precios muy distintos del valor económico fundamental. La revalorización de la vivienda en España entre 1997 y 2007 ha sido del 191% según The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de países donde no se duda de la existencia de una burbuja, como Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). En cuanto a la caída, según el INE, en el tercer trimestre de 2007 el precio de la vivienda nueva ha subido un 3,7% en términos interanuales, y el de la vivienda usada ha caído un 11,4%, frente a tasas respectivas de aumento del 9,2% y el 7,5% un año antes. La rapidez y la magnitud de estos cambios apuntan a una burbuja.

¿Se sabía que había una burbuja?

Desde 2002, el Banco de España ha alertado sobre la sobrevaloración de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera “compatible con una reabsorción paulatina y ordenada”, quizá porque temía pinchar la burbuja. En 2003, The Economist estimaba la sobrevaloración en España en el 52%. En 2004, el Fondo Monetario Internacional la situaba en el 20%-30%. Entre los economistas españoles, José García-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28,5%, indicando: “En resumen, es muy probable que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada”. No obstante, tanto altos cargos políticos como empresarios negaron repetidamente y hasta fechas recientes que hubiera una burbuja.

¿Eran los responsables políticos conscientes de la burbuja?

El programa electoral del PSOE de 2004 hablaba de apostar “por un nuevo modelo de crecimiento más sólido que el actual”. Su candidato a presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, decía: “Como tenemos un modelo económico basado en la construcción y en la hipoteca, las familias españolas están hoy más endeudadas que nunca en su historia”. Y el entonces coordinador del programa económico del PSOE afirmaba: “Esa política de alquileres que proponemos (…) evita que la gente, ante un cambio de expectativas, se ponga a vender y se produzca un desplome de precios, lo cual sería catastrófico”. Ciertamente, el entonces ministro de economía del PP declaraba: “La verdad es que estamos asentados en un ciclo largo y con pocas incertidumbres. Eso es indiscutible. Y lo importante es que es un modelo duradero”.

¿Podría haberse hecho algo para evitar la burbuja?

Atajar una burbuja es más fácil (técnicamente) si se cuenta con la herramienta adecuada: los tipos de interés. Es más difícil si no se tienen, como en España, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo (que durante mucho tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economía española). No obstante, pensamos que las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacían artificialmente rentable este tipo de inversión, habrían mitigado la burbuja:

  1. Mejorar la información sobre los precios de la vivienda. En España no existe información sobre precios reales de transacción.
  2. Reducir la desgravación a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga fuertemente las decisiones de inversión de los hogares hacia la vivienda frente a otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en propiedad (81,3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79,7% de la riqueza bruta de los hogares correspondía a bienes inmuebles, frente al 75,5% de Italia o el 38,4% de Estados Unidos.
  3. Aumentar la presión inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias. Estimaciones recientes sitúan a España entre 2004 y 2005 como el tercer país desarrollado con más economía sumergida (20,5% del PIB). El Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda estima la evasión fiscal en el sector inmobiliario en 8.600 millones de euros anuales (alrededor del 0,8% del PIB).

¿Por qué no se intentó atajar la burbuja?

En primer lugar, porque la construcción es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un país con una tasa de paro estructuralmente alta.

En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda.

Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector público, a los niveles nacional, autonómico y municipal. Por ejemplo, en 2004 suponía el 60% del presupuesto de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid.

El Gobierno del PP se equivocó con su ley de liberalización del suelo de 1998. Creía que con más suelo aumentarían las viviendas y bajarían los precios. Craso error. Se compraban y se construían viviendas no porque fueran baratas, sino porque eran caras y se tenían expectativas de que lo fueran aún más en el futuro. Así, la ley del suelo echó leña al fuego de la burbuja, desencadenando una frenética actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales veían llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos).

Por su parte, los intentos del Gobierno del PSOE de fomentar la vivienda protegida y en alquiler y su nueva ley del suelo de 2007 han sido totalmente ineficaces. En realidad se ha limitado a cabalgar la burbuja hasta sus últimos estertores.

En definitiva, ambos Gobiernos han fallado en un asunto crucial: preservar a los ciudadanos de desmanes económicos que se lleven por delante sus ahorros, su empleo y su prosperidad. Es un fracaso del que se debe aprender para el futuro y por el que procede pedir responsabilidades.

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En Madrid, con ingresos de 3.000 euros sólo se puede comprar un piso de 180.000.

Madrid. Todos los expertos del sector inmobiliario coinciden en que la única solución para que el mercado residencial repunte en España pasa por una bajada significativa del precio de la vivienda y ponen como referencia lo sucedido en el mercado inmobiliario de California (EEUU). Allí ha sido necesaria una caída de los precios entre un 46% y un 50% para reactivar el mercado.

En España, la sociedad de tasación Tinsa ya augura una caída en el precio de la vivienda del 20% para 2009. Pero lo cierto es que es una previsión que se puede quedar corta. Con las medidas tan restrictivas de los bancos a la hora de conceder créditos, si el precio no cae más de un 40% como en California, es difícil que el mercado se acelere, según los expertos consultados por LA GACETA.

Un buen ejemplo de todo lo que sucede en España es Madrid. Una familia que quiera comprar su primera vivienda nueva en esta ciudad con dos sueldos medios -que rondarían los 3.000 euros mensuales- sólo podría acceder a un piso de 180.000 euros. ¿Por qué? La respuesta es muy simple y es consecuencia de la recesión. Los bancos han vuelto a sus modelos de medición del riesgo anteriores al boom imobiliario y sólo conceden hipotecas por el 30% de los ingresos totales que el comprador o compradores obtiene.

Precios de la vivienda en Madrid
Evolución de los precios de la vivienda en Madrid

De esta forma, si el precio medio de una vivienda en Madrid, según Foro Consultores, se sitúa en 422.000 euros, esa familia, que ingresa 3.000 euros mensuales, tendría que pensar en una vivienda de segunda mano o buscar fuera de la capital. Desde luego, las entidades bancarias no le concederán 422.000 euros, como si hubieran hecho hace apenas dos años. Por su parte, el promotor, si quiere vender esa vivienda, tendrá que adaptarse a las nuevas condiciones del mercado. El resultado de este significativo ejemplo sería una caída del 57% en el precio, desde 422.000 euros a 180.000. ¿Es posible? En California así ha sucedido.¿Qué ha cambiado? Antes la expectativa era una fuerte revalorización de la vivienda y ahora es todo lo contrario. La banca no abrirá el grifo de la financiación hasta que el riesgo que toma con el hipotecado sea muy bajo.

Las claves de la reactivación

La agencia de calificación de riesgos Standard & Poor’s da cinco claves para que el mercado americano se reactive.

Éstas son:

1.- Que los compradores confíen en su trabajo y en sus ingresos.

2.- Que baje el precio de la vivienda para estabilizar el mercado.

3.- Que las viviendas sean asequibles, en relación con los ingresos de las familias.

4.- Que haya acceso a las hipotecas con bajos tipos de interés.

5.- Que sea fácil la venta de la propia casa para mudarse a una nueva.

Los expertos consultados por LA GACETA creen que en España se pueden resumir en dos:

1.- Que el precio de la vivienda baje para hacerla asequible.

2.- Que sean más flexibles los criterios de financiación.

Según Fernando Encinar, director de estudios del portal Idealista.com, “un precio asequible se mide por el tiempo que se tarda en pagar un piso destinando todo el sueldo de una persona durante un año”. “Con este parámetro”, continúa, “un precio asequible para comprar una vivienda es el sueldo integro de un año multiplicado por cuatro años. Pero ahora se tiene que multiplicar por siete u ocho años”.

En cuanto a la financiación, Carlos Smerdeu, consejero delegado de Foro Consultores, piensa que es primordial que los bancos sean más flexibles para que se agilice el mercado. “Es necesario que se refleje la bajada de los tipos de interés en la hipotecas de los clientes, algo que no sucede. El problema es que los diferenciales, que antes eran del 0,35 o 0,40 puntos sobre euríbor, ahora son superiores”.
En esta misma línea, Luis Leirado, director general de Tinsa, afirma que “la compra de viviendas está y estará unida siempre a una financiación a largo plazo. El coste en tipo de interés de esa financiación es crítico para conseguir la solvencia por parte de los compradores”. La sociedad de tasación afirma que cuanto más barato sea el precio, mayor cantidad de compradores solventes habrá.

Más calidad

Por contra, Yolanda Lozano, directora de residencial de CB Richard Ellis asegura que “la recuperación del mercado residencial no es sólo una simple cuestión de bajar precios, sino de adecuar la relación calidad/precio. Sobre todo es trascendental aportar más valor -ubicaciones, producto, instalaciones (domótica…) sostenibilidad-, y más calidad en el producto de mayor precio, en cuanto a que las entregas se hagan impecables, sin desperfectos”.

 

Fuente: Luzmelia Torres  gaceta.es 12.02.2009

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