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Acusa a la burbuja inmobiliaria y sus causantes como culpables de la crisis.

Extracto de su charla de ayer en La Granda.

profesor_Jose_Garcia_MontalvoLa vivienda rebajará aún sus precios entre un 40 y un 45% para llegar así a niveles normales tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Identifica al desmesurado incremento del precio de la vivienda como el culpable de la crisis.

Los hogares financiados no podían hacer frente económicamente a estos gastos. Sobreendeudamiento.

Todo el entramado del mercado inmobiliario, tanto por parte de los hogares como de los bancos e, incluso, de los organismos reguladores, se basaba en el supuesto de que el precio de la vivienda seguiría subiendo. Al reventar la burbuja inmobiliaria este circulo virtuoso se convierte en un círculo vicioso: al dejar de subir los precios de la vivienda, lo que antes eran beneficios ahora pasan a ser enormes pérdidas.

Los problemas económicos derivados de esta crisis iran a parar directamente a  los hogares.

Causantes de la burbuja: los hogares, los bancos y las agencias de rating. (Aquí yo añadiría  además a nuestros gobernantes)

Soluciones

Por un lado la reforma laboral y, por otro, la más importante, que sería la reforma educativa.

Impedir que los bancos alcancen un tamaño tan grande que no se pueda permitir su quiebra, dado que ésta hundiría el sistema».

Pero el catedrático es optimista: «Se puede salir de la crisis», dijo, sólo hay que tomar las medidas adecuadas y, para el futuro, cuando vuelvan a surgir otras burbujas, estar preparados para saberlas ver.

Montalvo duda sobre si tendremos una caída rápida y una recuperación veloz, o por el contrario estamos ante un caso extremo, como la crisis que encontramos en el ejemplo de Japón, en la que la caída no es rápida pero se prolonga durante mucho tiempo.

Más información:

Artículo completo en el comercio Digital

Profesor Montalvo

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Hoy es un dia triste, puesto que al ir a visitar el Blog de uno de mis autores predilectos, José García Montalvo, me he encontrado con un Post de despedida. Me he llevado un gran disgusto, además hoy, que después de ver la última predicción de tipos de interés “cero” en la zona Euro del BBVA he acudido en seguida a su Blog para leer sus comentarios. Dia triste, gran pérdida para la Blogosfera.

Montalvoland

Espero que un día de estos, se decida a volver a postear, y que esto no sea más que una pausa para un café, por ello digo: “Montalvoland hasta otro rato“.

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Hoy podíamos leer en El Mundo un artículo bajo el título “Los bancos pueden suavizar el colapso inmobiliario” de Benito Muñoz acerca del libro que recomendamos en este Blog el 12 de Diciembre de José García Montalvo, ‘De la quimera inmobiliaria al colapso financiero‘.

bancos-espana

En este artículo, Benito,  explica las razones de la crisis del Sector Inmobiliario según el profesor de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra: «Las expectativas de la revalorización de los precios compartidas por todos los agentes del mercado.

A pesar de la certeza de que los bancos tienen mucho que decir en todo lo que ocurre (en la concesión de hipotecas y créditos a las pymes, por ejemplo), para García Montalvo la receta para superar la actual situación pasa por:

  • Desapalancar la economía de empresas y familias.
  • Cambiar las condiciones de los préstamos de los bancos, con la colaboración del Gobierno; e incluso generar un banco que compre los créditos y luego los empaquete de una manera más larga y con unos tipos de interés subvencionados, para ir pasando la situación que ahora se vive».
  • No forzar a los Bancos a la concesión de un mayor volumen de créditos, puesto que los bancos podrían empeorar más su situación si son forzados a prestar en situaciones en las que no deberían hacerlo».

García Montalvo reconoce que los bancos se pasaron en su momento y equivocaron su política por la excesiva concesión de hipotecas. Por tanto, ¿qué deberían hacer las entidades financieras ahora?«Los bancos tienen interés en que una hipoteca no acabe ejecutándose, porque al final la pérdida del valor en una subasta es enorme, una solución desde su punto de vista viable sería cambiar la condiciones hipotecarias reajustando las condiciones de los créditos para que la gente pueda hacer frente a la situación

Sin discrepar de la actuación del Gobierno de presionar a los bancos para que aporten liquidez al mercado inmobiliario, García Montalvo afirma que «no es que los bancos hayan cerrado el grifo, sino que ahora han vuelto a sus prácticas habituales de conceder no más del 80% de la tasación ni más del 33% del salario de los hogares».

Su conclusión es clara: «Mientras que haya expectativas de que el precio va a caer en el futuro será muy difícil que la demanda de crédito se mueva otra vez. El demandante tiene aquí un papel importante. No hay un préstamo si no hay un demandante y un oferente».

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Anteriormente colgábamos una entrevista a Gonzalo Bernardos, seguimos ahora con mi antiguo, y no menos polémico, profesor José García Montalvo .

Profesor José Garcia-Montalvo

Profesor José García-Montalvo

El catedrático de de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José García Montalvo, asegura en su último estudio que el precio de la vivienda debería caer entre un 40% y un 50% para que se pueda completar el ajuste del mercado inmobiliario.

Teniendo en cuenta que el precio de la vivienda ya habría descendido entre un 8% y un 10%, el ajuste que aún quedaría por delante sería de más del 30%. El estudio indica además que sólo con una caída de los precios de estas proporciones podrá volverse a las ratios tradicionales en indicadores como el tiempo que tardaría una familia en comprar una vivienda dedicando toda renta disponible –que debería pasar del pico de 7,1 años en el tercer trimestre de 2008 a 4 años– o la rentabilidad de los alquileres, que debería incrementarse del 2% al 3,8%.

Por otro lado, y en relación al artículo que escribí el lunes, ¿Qué pasa con las hipotecas?,  dónde se trataban la liquidez, el Euribor y el diferencial para explicar el comportamiento de las hipotecas. Seguidamente dejo un par de artículos de José García Montalvo que, en mi opinión, vienen un poco a reforzar lo comentado:

  • Prestar “a la fuerza”: Dónde José habla acerca de la presión del Gobierno a la Banca para aumentar la cantidad de préstamos hipotecarios.
  • De vuelta: Dónde José recoge las declaraciones de Aurelio Martínez (presidente del ICO) y Juan María Nin (director general de la Caixa) acerca de la liquidez de las entidades financieras.

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Y vosotros, lectores, creéis que es buen momento para comprar una vivienda?

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De la quimera inmobiliaria al colapso financiero.  José García Montalvo

ec-montalvoportadaalta La actual crisis inmobiliaria y financiera probablemente sea el acontecimiento económico más vaticinado de toda la historia. Hace años que multitud de organismos internacionales y de economistas han venido avisando de lo que se avecinaba. Sin embargo, los pronósticos no han evitado la crisis. Este libro relata cómo se desoyeron estas advertencias y describe el proceso que ha desembocado en la situación actual. Es la historia de un descalabro anunciado. De un engaño colectivo. De un cáncer que se inició en el sector inmobiliario e hizo metástasis en el resto de la economía y, en especial, en el sector financiero. La crisis inmobiliaria y los apuros de las entidades financieras son el reflejo de una apuesta que a muchos les pareció segura, pero que salió muy mal: el precio de la vivienda no podía caer. Ésta era la consigna. Seguro que en el futuro la ciencia dará con el gen defectuoso que lleva a la gente a aceptar como verdades incontestables hechos sin fundamentos. Mientras tanto, nos toca contemplar con incertidumbre y temor hacia dónde nos arrastra la “fe inmobiliaria”, en qué abismos se desploma la banca y cómo todo ello irrumpe y causa estragos en la economía real.

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Hará una decada aproximadamente tuve la suerte de tener a José García-Montalvo como profesor de econometría en la Universitat Pompeu Fabra. Hoy, leyendo una entrevista que ha concedido en encuentro digital para los lectores del mundo.es, me ha invadido la nostalgia.

José Garcia Montalvo
José García Montalvo

José es junto con Fabián Estapé, Xavier Sala i Martín o José María Marín, el profesor que más influencia y admiración ha despertado en mí, es autor entre otros del libro “De la quimera Inmobiliaria al colapso financiero”. Gracias a José y su interés por el Sector Inmobiliario realicé mi tesina acerca del Precio hedónico de los pisos en Barcelona, y hoy, años más tarde me encuentro trabajando para el Sector Inmobilairio.

A continuación os dejo parte de la entrevista:

  • Nunca se aprende de las crisis anteriores o no se aprende porque cada crisis es diferente debido a las diferentes circunstancias culturales e historicas.

Es una pregunta muy interesante pero difícil de contestar. Creo que en economía los acontecimientos nunca suceden de una manera idéntica en momentos diferentes (en contraposición de lo que pasa en la física donde las leyes son más “estables”). Pero también creo que la capacidad de aprendizaje colectivo es limitada en materias económicas. Pensemos que hace solo 10 años sucedió lo del Long Term Capital Management, hace 8 la burbuja tecnológica y hace 20 la crisis de las cajas de ahorros en Estados Unidos. No hace tanto tiempo y volvemos otra vez a caer en los mismos errores.

  • Buenos dias, sr. Montalvo.¿A cuántos años de salario medio anual bruto,cree usted sería racional el precio de la vivienda? ¿Y se llegará a ello en los próximos años? Muchas gracias.

Lo normal es que se necesiten entre 3,5 y 4 años de renta disponibles para comprar una vivienda. Ahora estamos en torno a 7 años. Estoy seguro que en los próximos años volveremos a 4 años. En Estados Unidos, por ejemplo, se subió de 4 a 5,3 y con las caídas de precios actuales se está volviendo rápidamente a 4. El problema es que podría producirse bajas algo más de 4 antes de estabilizarse.

  • ¿Qué opina de las medidas adoptadas por el Gobierno para afrontar la crisis bancaria? ¿Nos podemos creer las cifras de crecimiento, desempleo y un largo etcétera que se publican desde medios controlados por el Gobierno? ¿Se estan adptando medidas para cambiar el modelo productivo español? Gracias.

Esta pregunta requeriría una respuesta muy larga. Solo algunos apuntes. Creo que las medidas que se basen en comprar activos tóxicos o inyectar capital en los bancos no son apropiadas. Las medidas keynesianas de aumento de la demanda vía inversión pública son de las pocas que quedan (dado que hemos perdido el control de los tipos de cambio y la política monetaria). Creo que lo lógico sería, en el tema financiero, actuar sobre las hipotecas en lugar de comprar activos tóxico. Respecto al tema del cambio de modelo de crecimiento no creo que se esté haciendo nada. Será, como casi siempre, en base a hechos consumados: los mercados ayudarán a cambiar el modelo pero no sin sufrimiento en el tránsito.

  • Se habla de una crisis larga, ¿cuán larga cree usted que puede ser?. Gracias.

Este tipo de predicciones son muy complejas. En estos momentos creo que hay dos opciones: una, la más benévola, que sería una crisis importante (más que la de 1993 pero sin llegar a la de principios de los 80); la peor previsión es que entremos en un escenario a la japonesa, donde los precios de todos los activos comienzan a caer, el consumo se deprime y la retro-alimentación entre los dos procesos se extiendo por mucho tiempo. Una deflación sería la peor noticia en estos momentos por el efecto que tendría sobre empresas y familias sobre-endeudadas.

  • Sr. Montalvo, según comenta el escenario deflacionista es más probable ahora que hace un mes. Siendo que las inyecciones de liquidez de la práctica totalidad de los gobiernos son generalizadas, ¿cómo compatibiliza esa abundancia de capital con un escenario deflacionista?

Interesante. El problema en estos momentos es que el aumento de la incertidumbre hace que los agentes económicos reacciones de manera diferente a la normal. Se está produciendo una especie de fenómeno de “acaparación”. Las familias cuando les dan 400 euros los ahorran en lugar de consumirlos. El ahorra aumenta justo ahora que es cuando lo conveniente sería que no aumentase. A los bancos les pasa una cosa parecida: la incertidumbre sobre el futuro les hace acumular la liquidez (por si ellos la necesitan en el futuro) en lugar de transformarla en préstamos. Por tanto es cierto que hay grandes inyecciones de liquidez pero no se están trasladando a la economía real y, por tanto, no se trasladas a los precios.

  • Que final tendra para la economía este aumento desorbitado del gasto público.

En principio utilizar el gasto público de manera contracíclica es lógico en las circunstancias actuales. En el caso español, además, el ratio de endeudamiento del estado no es muy elevado. No obstante, creo que tampoco sería prudente lanzarse a una carrera loca de impulso del gasto público. Al final todo esto hay que devolverlo y eso significa que en el futuro los impuestos tendrán que se mayores que los gastos. Además es importante reconocer que la emisión de deuda para financiar este gasto tiene sus límites. Si el proceso continúa muy rápidamente se podría producir la desagradable situación de una rebaja de calificación, que podría tener un efecto sistémico importante. Ya hay algunos analistas que se preguntan hasta donde se puede endeudar Estados Unidos sin afectar a su calidad crediticia.

  • ¿Cuales serán los síntomas y los indicadores económicos que nos permitirán aventurar que estemos tocando fondo en esta crisis? Muchas gracias, sigo su blog a diario (parece que esta semana le disfrutaremos un poco menos).

Creo que solo cuando el sector inmobiliario se estabilice podremos empezar a pensar que dejamos la crisis atrás. Por tanto yo seguiría los indicadores que tienen que ver con el precio de la vivienda, la ratio PER de la vivienda y el número de años medios necesarios para comprar una vivienda. Cuando estos vuelvan a sus niveles normales una gran parte del problema se habrá superado.

  • Buenos días. ¿Cree que nos dirigimos hacia una depresión estilo años 80 en EEUU? ¿Será peor, tipo años 30? Por lo que veo todo apunta a ello y la verdad es que asusta.

Es muy difícil contestar a esta pregunta. Tal y como se están produciendo los acontecimientos no tiene buena “pinta”. Desde luego no creo que sea una minicrisis como la de 1992-93. Será más importante. ¿Tanto como la Gran Depresión? No lo sé. Pero es cierto que ahora, a diferencia de la Gran Depresión, los economistas sabemos muchas más cosas sobre como conducir la política económica en estas situaciones. En la gran depresión en lugar de inyectar liquidez se detrajo liquidez del sistema lo que profundizó la caída. En la depresión del 29 se actuó con mucho retraso. Esto lo hemos aprendido. Ahora quizás nos estamos pasando de frenada pero lo que no se podrá decir es que no se actúa.

  • Como ve usted a la bolsa española .?Cree que los precios de las acciones igual que ocurre con la vivienda esta sobredimensionada, y el valor de los de los activos actuales es el real?.Existia una burbuja bursatil?Tendremos índices que nos indiquen el valor real de la vivienda como en USA ? Gracias.

El índice que mide el fundamental en el caso de las acciones es la ratio PER (hay modelos más complicados con elementos macroeconómicos pero la base son los dividendos). El problema en este indicador es que lo importante es el PER calculado a partir de las expectativas de beneficios futuros y no pasados. Seguramente en base a un PER histórico los precios de las acciones no están sobrevalorados en la actualidad (en la crisis del 29 o la burbuja tecnológica se llegaron a PERs medios entre 40 y 45). Pero el tema, como siempre, es que pasará en el futuro no cuales fueron los beneficios en el pasado. Sobre el tema de si tendremos indicadores que nos señalen el precio real de la vivienda en España (como en Estados Unidos) yo lo dudo. Después de tantos años con un índice muy malo y sin que nadie hiciera nada por construir un índice bueno no tengo ya muchas expectativas. El índice nuevo del INE es técnicamente mejor (hedónico) pero los datos de base son todavía muy imperfectos (notarios) y no reflejan la situación en tiempo real.

Si queréis leer la entrevista completa podéis acceder a la misma en este link.

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