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La promotora inmobiliaria Pirineu 2000 ha lanzado una iniciativa de marketing inmobiliario mediante la cual vende una vivienda, de 57 metros cuadrados, situada en la zona del Pla de l’Almenany de Berga (Barcelona), cuyo precio irá descendiendo 1.000 euros por día, hasta que el inmueble llegue a costar 1.000 euros (precio que alcanzaría el próximo 27 de noviembre), o hasta que alguna persona lo compre.
Según palabras de Sebastiá Franch, jefe de departamento de Pirineu 2000 «Es una forma de obtener liquidez ante la restricción crediticia que se está dando entre las entidades financieras. Se ha acercado gente a visitar el piso, pero creemos que será cuando se acerque a la barrera de los 100.000 euros cuando se produzca la compra».
“No descartamos el uso de esta iniciativa para la venta de otros de nuestros inmuebles. Si tiene éxito, tenemos previsto hacer lo mismo con otras viviendas u organizar subastas a la baja. Lo importante en este momento es obtener liquidez».
Acusa a la burbuja inmobiliaria y sus causantes como culpables de la crisis.
Extracto de su charla de ayer en La Granda.
La vivienda rebajará aún sus precios entre un 40 y un 45% para llegar así a niveles normales tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Identifica al desmesurado incremento del precio de la vivienda como el culpable de la crisis.
Los hogares financiados no podían hacer frente económicamente a estos gastos. Sobreendeudamiento.
Todo el entramado del mercado inmobiliario, tanto por parte de los hogares como de los bancos e, incluso, de los organismos reguladores, se basaba en el supuesto de que el precio de la vivienda seguiría subiendo. Al reventar la burbuja inmobiliaria este circulo virtuoso se convierte en un círculo vicioso: al dejar de subir los precios de la vivienda,lo que antes eran beneficios ahora pasan a ser enormes pérdidas.
Los problemas económicos derivados de esta crisis iran a parar directamente a los hogares.
Causantes de la burbuja: los hogares, los bancos y las agencias de rating. (Aquí yo añadiría además a nuestros gobernantes)
Soluciones
Por un lado la reforma laboral y, por otro, la más importante, que sería la reforma educativa.
Impedir que los bancos alcancen un tamaño tan grande que no se pueda permitir su quiebra, dado que ésta hundiría el sistema».
Pero el catedrático es optimista: «Se puede salir de la crisis», dijo, sólo hay que tomar las medidas adecuadas y, para el futuro, cuando vuelvan a surgir otras burbujas, estar preparados para saberlas ver.
Montalvo duda sobre si tendremos una caída rápida y una recuperación veloz, o por el contrario estamos ante un caso extremo, como la crisis que encontramos en el ejemplo de Japón, en la que la caída no es rápida pero se prolonga durante mucho tiempo.
Todas las páginas web de un mismo sector quieren aparecer en las primeras posiciones con las palabras más utilizadas por nuestros clientes y a la vez quieren conseguir las mejores posiciones en los buscadores y aumentar su visibilidad en internet para incrementar sus ventas.
“Mas del 80% de los usuarios de Internet usan los buscadores para encontrar información sobre artículos, productos y servicios antes de comprarlos”.
En nuestro sector eso se traduce en que hay que conseguir el mejor posicionamiento web para nuestra agencia inmobiliaria.
La siguiente imagen, es el resultado de aplicar un dispositivo que se llama “eye tracker” cuando una persona esta realizando una búsqueda en cualquier buscador, google, yahoo, live, etc… Este dispositivo registra los puntos que centran la mayor atención de lo que esta viendo el usuario, así como el tiempo invertido, pausas, etc… al leer esas zonas.
El resultado obtenido es importante porque nos revela de una forma gráfica lo que todos sabemos, que ocupar las primeras posiciones en los buscadores es clave para cualquier página Web o negocio que quiera recibir tráfico. Las zonas que vemos coloreadas en rojo y amarillo son las que reciben mas atención por parte del usuario. Las zonas negras o azuladas son las que menos interés tienen para quien esta mirando los resultados.
“Ocupar las primeras posiciones no tiene precio”, quien se haya preocupado un poco por el posicionamiento de su Web inmobiliaria lo sabe y Google, Yahoo, Live tambien lo saben, de ahí que los tres primeros lugares de los resultados casi siempre estan reservados la mayor parte de las veces para sus propios anuncios patrocinados, hasta el punto que dependiendo de nuestra configuración de pantalla, si queremos ver los primeros resultados naturales del buscador, es decir, aquellos que no son de anunciantes de pago, estaremos obligados a desplazar la pantalla con el mouse.
Ejemplo de búsqueda realizada en yahoo en una pantalla con resolución de 1024 * 768 píxeles, en la que las cuatro primeras posiciones son para anuncios de pago por clic y donde solo vemos dos resultados naturales.
El mismo ejemplo de búsqueda para una resolución de pantalla de 800 * 600, donde solo vemos los tres primeros anunciantes de pago, el cuarto anunciante aun siendo un enlace patrocinado y todos los demás resultados naturales desaparecen de la vista.
Enlaces patrocinados si o no? Como puedo hacer que mi empresa inmobiliaria aparezca en los anuncios destacados de Google? Es caro Google Adwords? Que tasa de retorno de la inversión puedo esperar? Ya tengo un cierto posicionamiento natural en Internet, de que me sirven los anuncios patrocinados?
Estas y otras preguntas son realizadas a menudo por clientes que desean conocer como funciona el sistema de anuncios patrocinados en los buscadores.
Tanto si ya disponemos de una web bien posicionada en algunas palabras clave y queremos generar tráfico con otras distintas, como si tenemos una web que aparece perdida entre los cientos de miles de resultados del buscador, Google Adwords es una buena opción.
Ejemplo de una campaña de Google adwords para una inmobiliaria con un muy buen CTR (Click-through rate)
Resumen mensual de una campaña
Detalle de impresiones, clics y % CTR
Consejos para una buena campaña de enlaces patrocinados:
Utilizar las palabras claves en el texto del anuncio
Hay que tener cuidado con la “concordancia” que utilicemos en las palabras clave
Es mejor tener un buen % de CTR que un gran número de impresiones y un bajo CTR
Hacer seguimiento diario de la evolución de la campaña
Analizar lo que hace nuestra competencia
Controlar el presupuesto diariamente
Nunca dejar que se detenga la campaña por falta de fondos
Si no conocemos bien el funcionamiento de Google Adwords, es mejor dejarlo en manos de una empresa o profesional para que nos lo gestione. Esto nos puede hacer ahorrar mucho dinero y obtener mejores resultados con mucho menos presupuesto. En el caso de que decidamos hacerlo por nosotros mismos, sin recurrir a la ayuda de un experto, hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones:
Que las horas que dediquemos a gestionar las campañas, nos supongan claramente más baratas que las horas que dedicariamos a las obligaciones cotidianas de nuestro core de negocio.
El coste de equivocarse hemos de tener en cuenta que va a ser muy superior al de un profesional.
Adwords requiere su tiempo de aprendizaje. Evaluar el coste que supondrá en nuestra empresa este tiempo.
Coste de oportunidad de estar trabajando en otra cosa que no sea nuestro objetivo real de empresa.
Ejemplo de un portal inmobiliario bien posicionado en la primera página para la búsqueda de “pisos en Barcelona” (idealista) y que aun estando entre las 3 primeras posiciones de forma natural, también recurre a los anuncios patrocinados.
El Círculo Financiero Internacional realiza la primera ‘ruta del embargo’ en Madrid. Se ofrecen precios con hasta un 50% de descuento, de lujo y no de lujo. Son viviendas embargadas por cajas y bancos o en prevención de embargo. También hay inmuebles que los propietarios prefieren vender rápido.
La cita es en el Hotel Ritz a las 17.00 horas. El punto de encuentro promete en relación a lo que se verá después: pisos de lujo con descuentos de hasta el 50%.
Es lo que se ha venido en denominar ‘La ruta del embargo’, una iniciativa que nació en la Costa del Sol hace dos meses de manos del Círculo Financiero Internacional de Marbella y que ahora llega a la capital de España para quedarse. Al menos durante el tiempo que duren las gangas en el marco de la crisis del sector inmobiliario. De momento se hará semanalmente.
La idea del Círculo Financiero Internacional, según cuenta su directora, África León, partió al encontrarse con un grupo de promotores que estaban dispuestos a ofrecer inmuebles a precios muy rebajados ante el riesgo de embargo o sabiendo que no iban a ganar dinero, pero procurando perder lo menos posible.
En Madrid piensan ofertar en dos o tres meses unos 600 inmuebles -también solares e incluso centros comerciales-, de los que un 40% están embargados por cajas de ahorros, otro 40% están en prevención de embargo y un 20% son de propietarios que quieren vender rápido a precio de embargo, explica Francisco Javier Jiménez, socio y promotor inmobiliario.
En Marbella, en los dos meses que lleva funcionando la ruta han vendido el 20% de la cartera de inmuebles con descuentos que han llegado a ser del 70%. Jiménez no cree que en la capital de España se alcancen tantas rebajas, pero sí se llegará al 60% en algunos casos, asegura.
África León explica que el sector inmobiliario “vive tiempos difíciles”, pero advierte de que las gangas tienen los días contados y la ‘ruta del embargo’ “no durará mucho más de un año, porque habrá un reajuste de precios en el sector”.
Pisos con un 50% de descuento
Partimos en autobús a recorrer la ruta del embargo y con numerosas bajas de inversores. De los alrededor de 12 interesados en ver los inmuebles, la mitad se quedan en tierra ‘asustados’ por la expectación mediática que ha levantado la cita.
Entre los que se animan a acudir, desde representantes de inversores extranjeros o de firmas de abogados, pasando por un joven que acude a echar un vistazo para familiares y para él mismo hasta una madre que busca algo para sus tres hijas.
La primera parada, en la calle Galileo, en pleno centro de Madrid. Allí encontramos diez pisos de dos o tres dormitorios y que cuestan una media de 200.000 euros con plaza de garaje incluida. Son buenas calidades, pero no viviendas de lujo.
Tienen una rebaja aproximada del 50%. Y da fe de ello una señora que pasa por la calle y, alertada ante tanta cámara, pregunta lo que ocurre y se sorprende cuando le comentan el precio al que se venden los pisos. “Hace un año llamé para preguntar, cuando lo estaban haciendo, y me pedían 70 millones de pesetas (unos 420.000 euros)”, afirma sorprendida, a la vez que se hace con una tarjeta de Francisco Javier Jiménez y promete llamarle.
Peor se lo toma una de las inquilinas del inmueble, que compró en propiedad uno de los pisos al doble de lo que ahora se venden. Se refugia en el portal.
Pero la ‘ruta del embargo’ no sirve sólo para contentar a inversores con gangas. Ha servido también para generar empleo. “Habíamos despedido al 90% de la plantilla y ahora hemos contratado a 4 ó 5 personas de las que despedimos”, explica Jiménez, que de lo que más orgulloso se muestra es de que estén “generando ilusión”.
Pisos de lujo con 200.000 euros de rebaja
La segunda parada de la ruta -y última porque el tiempo se ha echado encima- es en la zona residencial de La Vaguada. Una urbanización de lujo, con zonas comunes con piscina, pistas de pádel, zonas ajardinadas y portero 24 horas. Es en la calle Juan Sánchez.
Hay a la venta 20 pisos. El que visitamos tiene 120 metros cuadrados con un jardín de otros 45 metros, primeras calidades y todo domotizado -puedes conectar el aire acondicionado desde el teléfono móvil-. El precio, 400.000 euros. Originalmente costaban alrededor de 750.000 euros.
La ruta del embargo se cierra con, al menos, una compra comprometida con uno de los inversores, la de uno de los pisos de La Vaguada, explica Jiménez, quien se muestra satisfecho del primer día de ruta por Madrid, pese a la estampida de inversores que hubo al inicio.
El chico joven que acudía a ver lo que se ofrecía, Luis Pérez, tampoco ha encontrado nada que se ajuste a lo que buscaba. El último piso visitado se sale de su alcance.
La madre que busca casa para sus tres hijas, María Emilia Ávila, reconoce que la de La Vaguada es “una buena oportunidad, pero busco algo más específico”. Se apuntará todas las semanas a la ruta por Madrid hasta que lo encuentre.
Se quedan fuera de la visita varias propiedades en el Barrio de Salamanca que pertenecen a personajes importantes y conocidos y a los que no iba a poder acudir la prensa porque no se querían ver expuestos.
Anuncio de Google Adwords, con la oferta de pisos de embargo de “La Caixa”
Gestionando la campaña de anuncios de uno de nuestros clientes en Google Adwords para pisos en Mataró , descubro con sorpresa un “nuevo competidor” que no había visto hasta entonces. Se trata de servihabitat, canal inmobiliario de La Caixa, que utiliza como título de unos de sus anuncios de pago por clic el reclamo “Pisos embargo”, supongo que conscientes del interés que generan estas ofertas en la demanda latente de compradores de viviendas. (nuestro post titulado “Listado de bancos y cajas que ofrecen viviendas procedentes de embargos con descuentos es el mas visitado en el último mes).
Los bancos estan compitiendo directamente con las inmobiliarias, no solo desde sus oficinas cerrando el grifo del crédito a las ventas de inmuebles que no sean los de su propia cartera, sino con todos los medios a su alcance, portales inmobiliarios, presencia en ferias, salones inmobiliarios y ahora con anuncios en Google Adwords que compiten directamente con las agencias inmobiliarias que se anuncian por este medio en la zona.
La comisión de Justicia del Congreso aprobó ayer el proyecto de ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficiencia energética de los edificios, que plantea el desahucio en un término “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites“, cuando los inquilinos no cumplan el plazo para el desalojo voluntario tras una sentencia judicial. El texto integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobado por el Gobierno en el 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la ley orgánica de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio.
La crisis está agudizando el ingenio de los timadores y el número de estafas inmobiliarias se multiplica. Términos como Rip Deal, Wash and wash o las conocidas como cartas nigerianas, entre otros, son un claro ejemplo de ello. Es el timo de la estampita reinventado.
El timo de Wash and wash
Consiste en la multiplicación de presunto dinero, camuflado con tinta negra y lavado con productos químicos con el fin de obtener dinero de sus víctimas a cambio de cartones del tamaño de billetes.
Comienza cuando un individuo que ha puesto una propiedad o un negocio a la venta es contactado por un individuo que dice representar a alguien (la tapadera suele ser un grupo inversor o un multimillonario del sector de los diamantes) y que le ofrece concertar una entrevista con las personas interesadas en comprar.
Un fraude en crecimiento es el llamado de las cartas nigerianas, del que suelen ser víctima personas de alto poder adquisitivo. El caso suele ser éste: un ciudadano recibe en su correo una carta de un desconocido que dice haber ganado una enorme cantidad de dinero en la lotería pero que, por el motivo que sea no lo puede cobrar. Por eso ofrece a la víctima una participación en el botín, pero para cobrar debe mandar un anticipo para cuestiones burocráticas. El anticipo vuela y va a parar “a cuentas de individuos de origen desconocido, si bien la nacionalidad que lleva a cabo el proceso es la nigeriana”.
Más sorprendente es el triple timo de la multipropiedad o time sharing. Lo primero que hacen los estafadores es contactar con personas que han adquirido este tipo de derechos, por ejemplo, el disfrute por un mes de un apartamento en Marbella. Suelen ser personas que apenas usan ese derecho. Por ello, le proponen la compra del citado derecho a precio atractivo, pero le reclaman una mediana cantidad de dinero como anticipo de gastos.
El dinero vuela, el timado lo sabe y, además, sabe que hay más víctimas. Por eso no suele extrañarle que contacte con ellos un bufete de abogados que, asegura, está llevando un proceso contra los defraudadores. Para gestionar su caso, le piden otro anticipo. Si, como suele ocurrir, el primo lo envía, llega el tercer timo. La víctima recibe una aparente sentencia judicial, donde se le informa de que sus timadores han sido condenados a pagar una gran multa. El supuesto juzgado pide “la entrega de una cantidad de dinero por parte de las víctimas para enviarles su parte correspondiente de la multa”. El triple timo ha sido consumado.
Con 13 millones de euros brutos de ficha al año, el precio no parece ser un obstáculo para el futbolista, con lo que las inmobiliarias ya se han puesto a trabajar para encontrar la que será su morada durante las temporadas que milite en el equipo blanco.
Entre las agencias inmobiliarias afianzadas en la capital que ya se encuentran trabajando para el astro, se sitúa Punto Inmobiliario, especializada en propiedades exclusivas de alto standing en Madrid con varias casas que oscilan entre los 5 y los 10 millones de euros. Aunque el jugador se decanta por este tipo de viviendas, también podría interesarse por pisos céntricos y próximos al estadio Bernabeu cuyos precios oscilan entre los 2 y los 5 millones de euros.
Tras casi tres años desde que se pusiera a la venta por Habitat y después de no haber encontrado comprador alguno en todo este tiempo, la salida de la filial de intermediación inmobiliaria del grupo parece inminente.
Sin un precio de salida establecido, serán las empresas que pujen por Don Piso las que lo marcarán, entre ellas, la red inmobiliaria Expofinques, que recientemente acaba de salir del concurso de acreedores. Además de la marca Don Piso, también salen a la venta los contratos con sus aproximadamente sesenta franquiciados y los derechos de venta sobre la cartera de pisos de la red de intermediación inmobiliaria, formada por más de 200 viviendas. Según indican sus propietarios, Don Piso no posee oficinas propias.
También figuran como interesados en hacerse con Don Piso el actual equipo gestor de la compañía, liderado por Luís Pérez. De hecho, los ejecutivos ya trataron de adjudicarse la filial de Habitat en el pasado mediante un management buy out (MBO), proceso por el cual los directivos de una empresa toman su control. Según parece, en este grupo de inversores interesados en comprar, también podría figurar Ángel Fernández, fundador de Don Piso.
Don Piso fue comprado por Habitat a finales de 2006, como parte del paquete de activos que la inmobiliaria catalana compró a Ferrovial por un valor total de 2.200 millones de euros.
Con 13 millones de euros brutos de ficha al año, el precio no parece ser un obstáculo para el futbolista, con lo que las inmobiliarias ya se han puesto a trabajar para encontrar la que será su morada durante las temporadas que milite en el equipo blanco.
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