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Posts Tagged ‘precios de la vivienda’

Fuente: Spanish Real Estate – 16/12/2008

Nada más aparecer en el BOE el real decreto que suspende temporalmente la obligatoriedad de disolver una compañía ante un acusado desequilibrio patrimonial, empresas, abogados y consultoras analizan sus efectos.

La primera impresión es que evitará la quiebra de inmobiliarias. Otra cosa es si ese efecto positivo se mantendrá en el tiempo o si, incluso, incrementará la insolvencia de algunas compañías.

La cuestión se centra en que en unos momentos de caída de precios que afecta principalmente a suelo y viviendas, la normativa contable exige recoger estas depreciaciones que disminuyen el valor del activo además de los resultados, mientras la deuda se mantiene constante. Si estas circunstancias llevaran a reducir el patrimonio neto por debajo de la mitad del capital social, las empresas vienen obligadas a aumentar o disminuir el capital social. El real decreto permite eludir la obligación de ampliar o reducir capital si dichas devaluaciones estrechan los márgenes de su patrimonio neto, que había obligación de hacer hasta ahora y que se podrá evitar hasta el año 2010.

Se trata de un balón de oxígeno con fecha de caducidad, dado que el ajuste de la legislación mercantil les da dos años para recomponer su equilibrio patrimonial.

De momento, la medida tiene un claro efecto positivo para las empresas que atraviesen por una delicada situación patrimonial, dado el comportamiento que está teniendo el mercado, aunque no faltan quienes consideran que esta medida es contraria a la reforma contable aprobada en 2007 y que aumentará la opacidad, beneficiando sólo a las grandes promotoras.

El Instituto de Censores Jurados de Cuentas de España sugiere que las auditorías señalen cuando una firma se ha visto beneficiada por este cambio transitorio para mantener la transparencia del mercado

Para Pedro Pérez, secretario general del G-14, el real decreto supone una medida excepcional para una situación excepcional. En definitiva, señala Pérez, el gobierno ha optado por este cambio legislativo para impedir que empresas que podían subsistir a pesar de la caída de los activos inmobiliarios entraran en concurso.

El Consejo de Ministros del viernes pasado introdujo un balón de oxígeno con fecha de caducidad que permite eludir la obligación de ampliar o disminuir capital cuando se estrechan los márgenes del patrimonio neto, consecuencia de la caída del precio de los activos inmobiliarios.

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MADRID, 27 Nov. Fuente: (EUROPA PRESS) –

   La consultora inmobiliaria Aguirre Newman calcula que harán falta “al menos” tres años y medio para absorber el stock total de viviendas de primera residencia ante el aumento de los plazos de comercialización, que seguirán incrementándose en 2009.

   Según un informe sobre la coyuntura global del mercado inmobiliario elaborado por esta firma, la crisis crediticia está agudizando el “desplome” del sector residencial. De hecho, de enero a septiembre se han vendido 447.686 viviendas, un 28% menos que en igual periodo de 2007.      Los plazos de comercialización han experimentado un aumento “notable” y se sitúan ya en 30 meses para viviendas de primera residencia y en 50 meses para vivienda vacacional, con incrementos del 31% y del 47%, respectivamente.

   La situación ‘no pinta’ mejor para 2009-2010, años donde la actividad promotora continuará experimentando una “considerable reducción”. Así, Aguirre Newman prevé que frente a las 250.000 viviendas que podrían haberse iniciado en 2008, en 2009 no se lleguen a superar siquiera las 150.000 unidades, entre viviendas libres y protegidas.

   Los precios, por su parte, proseguirán su tendencia bajista y registrarán descensos de entre el 6% y el 12% en el caso de las primeras residencias y de entre el 10% y el 20% en las viviendas destinadas a vacaciones. Sin embargo, la consultora advierte de que sólo un ajuste del precio de la vivienda superior al 20% permitiría volver a tasas de esfuerzo del 30% para un coste medio de financiación del 5%.

   Aguirre Newman estima que el protagonista del mercado residencial en 2009 será el alquiler y que se producirá una “dinamización generalizada” de la demanda de este tipo de viviendas debido a la diferencia de costes entre el arrendamiento medio y la cuota hipotecaria de una vivienda media.

   Respecto al mercado de suelo, Aguirre Newman considera que el ejercicio 2008 ha marcado un “punto de inflexión”, de forma que las valoraciones del suelo volverán a situarse en niveles razonables.

   El informe señala que los únicos proyectos que se llevarán a cabo serán aquellos en los que se haya limitado al máximo el riesgo de comercialización, como los proyectos ‘llave en mano’ en desarrollosterciarios y los proyectos residenciales en la modalidad de cooperativa.

   En cuanto a los niveles de precios alcanzados en los últimos años, la consultora afirma que la “esperada” bajada de precios de la vivienda nueva se trasladará inevitablemente al suelo.

EL MERCADO TERCIARIO TAMBIÉN SE DETERIORARÁ.

   Frente a la desaceleración del sector residencial, el sector terciario (oficinas, centros comerciales y logístico) se ha mantenido “razonablemente estable” en 2008, si bien Aguirre Newman vaticina un “deterioro más acusado” para ciertos segmentos del mismo durante 2009.

   En concreto, en el segmento de oficinas, la consultora cree previsible que el año próximo aumente la desocupación, hasta situarse entre el 7% y el 8% del stock en Madrid y entre el 7,5% y el 8,5% del de Barcelona. Además, el desarrollo de nuevos proyectos con fecha de entrega posterior a 2010 se retrasará o detendrá en 2009, según Aguirre Newman.

   En el segmento de centros comerciales, la firma prevé que la oferta aumente un 34% para 2010 y se alcancen los 17 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

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