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Posts Tagged ‘inversion inmobiliaria’

10 Reglas para la Inversión Inmobilaria por Diego Álvarez

Inversión inmobiliaria

REGLA Nº 1:

“EL MERCADO INMOBILIARIO ES CÍCLICO” y está relacionado al ciclo económico de la economía donde se encuentran.

REGLA Nº 2:

Comprar para vender inmediatamente es COMERCIAR con inmuebles, no es INVERTIR en inmuebles.

REGLA Nº 3:

Un inmueble que no da flujo de fondos positivos desde el mes 1 de su compra y puesta a punto o rehabilitación, deber poseer una recompensa muy interesante para ser esperada.

REGLA Nº 4:

La ganancia en la inversión de inmuebles se realiza cuando se compra, no cuando se vende. Comprar barato es correcto. Comprar esperando revalorizacion es ESPECULAR no invertir.

REGLA Nº 5 :

El precio de los inmuebles no es el valor. El valor de los inmuebles es el “precio” que los compradores SI pagan y cierran operaciones.

REGLA Nº 6:

Entre ubicación y construcción nunca puede haber dudas: SIEMPRE UBICACION.

REGLA Nº 7:

Un inquilino malo es peor que un inmueble vacio. Un inquilino bueno es mejor que un alquiler caro.

REGLA Nº 8:

Si la propiedad no la vió tu arquitecto, ni tu corredor de inmuebles, ni los registros los vió tu notario, ni conversaste con tu contador sobre aspectos tributarios, no compres la propiedad.

REGLA Nº 9:

Nunca te enamores de una propiedad de inversión. Si te acercas al enamoramiento incluye mas personas al análisis. La propiedad no la utilizarás tu. Así que tu enamoramiento puede (casi siempre) costar mas caro y perjudicar a la inversión.

REGLA Nº 10:

Si la inversión de “tu vida” requiere violar una de estas 10 reglas, seguramente no sea la “inversión de tu vida”.

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Colgamos  a continuación un interesante post de opinión acerca de las oportunidades de inversión que publicaba hoy Rubén García en su Blog de Expansión con el siguiente título:

Oportunidades y Gangas VS Coste del apalancamiento y falta de liquidez. Mercado parado … en España

“Empezamos un año que parece será bastante complicado, bien es cierto que las oportunidades surgirán de forma importante y con una cara más parecida a ganga que a simple oportunidad, aunque el coste del apalancamiento hoy en día es excesivamente alto como para entrar en operaciones y la falta de liquidez del mercado permite pocas gracias.
Se ven importantes opciones de adquisición que se irán definiendo mucho más claras en los próximos meses, con mucho más interés por parte de los fondos en todos los ámbitos de inversión en producto en rentabilidad (como es lógico y como siempre ha sido), aunque también parece que podrían surgir excelentes oportunidades en el ámbito de suelo, aunque siempre queda la duda.

El mercado parece que sigue su caída y la necesidad de limpieza del mismo será este año quizás mucho más pronunciada que el 2008. Veremos como se empieza a desarrollar el año pero algunas cosas ya empiezan a ponerse en su sitio.

En materia de inversión inmobiliaria a nivel particular hay que volver a lo de siempre, observar, buscar buenas ubicaciones (que nos permitan alquilar a un precio razonable como para conseguir un mínimo de rentabilidad), trazar una estrategia más enfocada en el negocio a medio y largo plazo y establecer modelos de retorno en un plazo de unos 10 años.

En el caso de inversión inmobiliaria más institucional, las tres puntas de lanza en las que se podrían mover las inversiones podrían ser parkings, infraestructuras y ámbitos logísticos. En algunos casos trabajar a nivel de compra de deuda bancaria les podría interesar a algunos fondos.

Parece que para los fondos este año podría ser una excelente opción comenzar a realizar operaciones en mercados como el chino, como ha sido el caso de Ara Asia que ha adquirido recientemente un complejo comercial y de oficinas, el “Nanjing International Finance Centre”, estando esta operación estimada en algo más de 1,1 billones de dólares.

La estrategia en España de los fondos puede estar mucho más dirigida a generar valor sobre sus propios activos con el fin de ir incrementando el valor de los mismos, mucho más que invertir en nuevas oportunidades, ya que esto les requiere una capacidad de apalancamiento mucho menor e incluso una aportación directa de recursos propios sin necesidad externa de deuda.”

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En una situación económica como la actual, con las rentabilidades subiendo y las rentas de alquiler bajando, el valor de los activos desciende, mientras que la reciente caída de tipos de interés pone en valor aquellos activos alquilados con rentas más altas y a largo plazo

Los últimos meses han sido de gran incertidumbre en los distintos mercados inmobiliarios europeos, así como en el resto de los mercados de inversión,  que han conducido al drástico recorte de los tipos de interés. No hay nada que caliente más a cualquier mercado de activos, que los bajos tipos de interés, siempre que fluya el dinero.

Las noticias económicas en este año han sido todas malas y existe consenso sobre que muchos países entrarán en recesión el año próximo.

La crisis bancaria de Octubre ha tenido mayor impacto en el mercado inmobiliario de inversión que en otros mercados. Alemania, como otros países, hubo de garantizar los depósitos de los clientes en  sus bancos, provocando un daño colateral a los fondos de inversión inmobiliaria, que vieron como sus partícipes pedían rescatar su dinero, buscando mayor seguridad en los depósitos garantizados por el Estado, entre ellos gran número de fondos de fondos. Como ya publicamos en esta on line, doce de estos fondos inmobiliarios hubieron de cerrar la posibilidad de rescatar la inversión, aunque conviene añadir que ninguno de los tres más importantes lo han hecho, se trata de Union Investment, DEKA y CGI que en conjunto gestionan un patrimonio de 37.000 millones de euros.

Como estos fondos han sido unos de los más importantes compradores en el mercado inmobiliario europeo, la mayor parte de ellos estarán menos activos en los próximos meses afectando negativamente  a la inversión inmobiliaria.

La rentabilidad se incrementó desde principios de año y continuó haciéndolo a medida que transcurría el ejercicio, erodando el valor de los activos inmobiliarios. A la vez que se ponía de manifiesto que subían mucho más las rentabilidades en las segundas localizaciones que en las primeras, siendo la diferencia entre unas y otras de 275 puntos básicos, en el mes de septiembre pasado, mientras que el año anterior dicha diferencia era de 150 puntos básicos, síntoma muy claro de que los inversores no quieren tomar riesgos y buscan mercados con tamaño y muy líquidos. Aunque el problema principal radica en que hay muy pocos inversores activos, en una situación económica que se deteriora, al tiempo que pierde fuelle el sentimiento inversor.

El alza de las rentabilidades ha afectado a todos los mercados y tipos de propiedad, pero en distinto grado. Han subido más en oficinas que en retail, aunque las segundas localizaciones de retail han alcanzado cuotas más altas.

La velocidad a la que se ha propagado la crisis financiera a la economía real ha tenido repercusión en las rentas de alquiler, tanto en el mercado de oficinas como en el de retail, produciendo una caída de estas rentas, aunque h sido menor en los espacios de retail que en los de oficinas. Este descenso de las rentas de alquiler se ha manifestado de manera más intensa en los mercados del Reino Unido, España e Irlanda, como consecuencia de que el impacto en sus economías ha sido mayor.

Con las rentabilidades subiendo y las rentas bajando el valor de los activos inmobiliarios desciende, independientemente de que exista o no urgencia por vender, en casos determinados. Sin embargo, una caída tan rápida y pronunciada de los tipos de interés,  como la que se está produciendo en este mes de diciembre, pone en valor aquellos activos inmobiliarios alquilados con rentas del boom y a largo plazo, por la diferencia que separa a las rentabilidades de los tipos de interés, una vez que los inversores vuelvan a tener acceso a la financiación, para lo cual los bancos deben equilibrar antes sus balances.

Fuente:  realestatepress.es 18/12/2008

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