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La Reserva Federal fija una horquilla, por primera vez, entre el 0% y el 0,25% – La debilidad de la economía y una fuerte caída de precios explican la decisión.

La Reserva Federal (Fed) marcó ayer otro hito en su lucha contra la masiva destrucción de riqueza provocada por la crisis financiera, al fijar por primera vez en la historia una horquilla objetivo en los tipos de interés que se moverá entre el 0% y el 0,25%, desde el 1% anterior. Es el nivel más bajo nunca visto en EE UU, inferior incluso al de la Gran Depresión o la II Guerra Mundial. Tras la decisión, la Reserva Federal intervendrá cada día en el mercado para inyectar liquidez a los bancos a un tipo que estará dentro de esa horquilla. La Fed apunta que se mantendrán “tipos de interés excepcionalmente bajos durante algún tiempo”. La decisión fue unánime.

La autoridad monetaria hace frente a la crisis económica y a la creciente amenaza de deflación. En noviembre, los precios bajaron un 1,7% respecto de octubre, la mayor caída desde la Gran Depresión, lo que deja la inflación en el 1,1% y apunta a tasas negativas en 2009 por primera vez desde 1955.

Como dijo ayer el presidente electo, Barack Obama, la Fed se está quedando sin la “munición tradicional” para luchar contra la profunda recesión que sufre el país. El agresivo recorte de tipos llevado a cabo desde agosto, cuando estaban en el 5,25%, no está siendo suficiente para estabilizar la economía. Por eso, su presidente, Ben Bernanke, gran estudioso de la Gran Depresión de la década de los años treinta, optó por utilizar todos sus poderes para inyectar liquidez y ser creativo.

El propio presidente George W. Bush reconoció ayer que ha “abandonado los principios de la economía de mercado para salvar el sistema de economía de mercado”. Defensor a ultranza de la libertad de empresa, Bush se refirió así en una entrevista con CNN a las intervenciones del Gobierno federal para afrontar las crisis inmobiliaria, crediticia y del sector del automóvil.

La última reunión del año de la Fed estaba programada originalmente para un día. Pero se optó por ampliarla a dos, para analizar con más tiempo las dificultades a las que se enfrenta la economía y el sector financiero. Se trataba de algo más que decidir una bajada de tipos, porque ese camino ya da poco margen de maniobra y la Fed necesita salir a escena con nuevas ideas. La expectación era alta en Wall Street.

Bernanke habló a comienzos de mes de la posibilidad de experimentar con otros canales que le permitieran facilitar crédito directamente a empresas y consumidores. El comunicado de la Fed fue específico sobre lo que piensa hacer a partir de ahora.

Entre las vías que utilizará para inyectar liquidez, la Fed citó la compra de “gran cantidad” de activos vinculados a hipotecas, para apoyar así el sector de la vivienda, una medida ya anunciada semanas atrás con el propósito de que baje el precio del crédito. En paralelo, está estudiando los potenciales beneficios de la compra de bonos a largo plazo emitidos por el Tesoro. Para todo esto, dijo que recurrirá a ampliar la base monetaria, es decir, le dará a la máquina (electrónica) de fabricar dinero. Es lo que los economistas llaman expansión cuantitativa -el método usado por Japón para combatir la deflación la pasada década cuando los tipos ya habían llegado a cero-, sólo que Bernanke está dispuesto a usarla de una forma mucho más agresiva.

Encontrar un equilibrio se hace cada vez más complicado. Hace unos meses era la inflación (que llegó al 5,6% en julio) la que planteaba un quebradero de cabeza a la Fed a la hora de definir su estrategia. Ahora lo que preocupa es lo contrario: el riesgo de deflación. Pero el alza de precios es más fácil de combatir con una política restrictiva, y con los tipos de interés tan cerca de cero, la caída de precios plantea una importante dificultad.

El vuelco está siendo espectacular. La caída de los precios del 1,7% de noviembre es la mayor desde que el Departamento de Empleo empezó a calcular el dato con ajustes estacionales, en 1947. Si se mira más atrás en la secuencia histórica, tan sólo es superada por la caída del 1,9% registrada en enero de 1932, en plena depresión.

El motivo de este fuerte descenso es el abaratamiento de la energía (17% en noviembre), sobre todo por la caída en las gasolinas (29,5%). Esto tiró también a la baja del transporte (9,8%). La subyacente se mantiene en el 2%, lo que limita algo los riesgos.

El mercado de la vivienda es el otro punto de preocupación. La contracción continúa, y es severa. La construcción de nuevos inmuebles residenciales cayó un 18,9% en noviembre, colocándose a su nivel más bajo desde 1959. Y los permisos para lanzar nuevos proyectos, que ayudan a anticipar la actividad en el sector, cayeron un 15,5%. Los constructores apuestan por liberar inventario.

La recesión que arrancó en diciembre de 2007 está provocando una verdadera sangría en el mercado laboral. El pasado mes de noviembre se destruyeron 533.000 empleos no agrícolas, la mayor pérdida de puestos de trabajo en 34 años. La tasa de paro subió el 6,7%, la más alta desde 1983. El total de desempleados se eleva a 10,3 millones, y 1,9 millones de empleos desaparecieron ya con la crisis económica, que amenaza con ser prolongada.

Y los nubarrones siguen amenazantes en el sistema financiero. Al crédito le cuesta circular por la pérdida de confianza, a pesar de las multimillonarias inyecciones de liquidez. Ante esta situación, el comunicado de la Reserva Federal era clave para intentar adivinar su hoja de ruta. La Fed reiteró que “usará todas las herramientas disponibles” para estimular la economía y estabilizar los mercados.

La respuesta de Wall Street fue positiva, con un alza del 4,2%. La rebaja provocó la mayor caída del dólar frente al euro en un solo día desde que existe la moneda única, hasta 1,41 dólares por euro.

Fuente: Elpais.com 17.12.2008

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De la quimera inmobiliaria al colapso financiero.  José García Montalvo

ec-montalvoportadaalta La actual crisis inmobiliaria y financiera probablemente sea el acontecimiento económico más vaticinado de toda la historia. Hace años que multitud de organismos internacionales y de economistas han venido avisando de lo que se avecinaba. Sin embargo, los pronósticos no han evitado la crisis. Este libro relata cómo se desoyeron estas advertencias y describe el proceso que ha desembocado en la situación actual. Es la historia de un descalabro anunciado. De un engaño colectivo. De un cáncer que se inició en el sector inmobiliario e hizo metástasis en el resto de la economía y, en especial, en el sector financiero. La crisis inmobiliaria y los apuros de las entidades financieras son el reflejo de una apuesta que a muchos les pareció segura, pero que salió muy mal: el precio de la vivienda no podía caer. Ésta era la consigna. Seguro que en el futuro la ciencia dará con el gen defectuoso que lleva a la gente a aceptar como verdades incontestables hechos sin fundamentos. Mientras tanto, nos toca contemplar con incertidumbre y temor hacia dónde nos arrastra la “fe inmobiliaria”, en qué abismos se desploma la banca y cómo todo ello irrumpe y causa estragos en la economía real.

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Hará una decada aproximadamente tuve la suerte de tener a José García-Montalvo como profesor de econometría en la Universitat Pompeu Fabra. Hoy, leyendo una entrevista que ha concedido en encuentro digital para los lectores del mundo.es, me ha invadido la nostalgia.

José Garcia Montalvo
José García Montalvo

José es junto con Fabián Estapé, Xavier Sala i Martín o José María Marín, el profesor que más influencia y admiración ha despertado en mí, es autor entre otros del libro “De la quimera Inmobiliaria al colapso financiero”. Gracias a José y su interés por el Sector Inmobiliario realicé mi tesina acerca del Precio hedónico de los pisos en Barcelona, y hoy, años más tarde me encuentro trabajando para el Sector Inmobilairio.

A continuación os dejo parte de la entrevista:

  • Nunca se aprende de las crisis anteriores o no se aprende porque cada crisis es diferente debido a las diferentes circunstancias culturales e historicas.

Es una pregunta muy interesante pero difícil de contestar. Creo que en economía los acontecimientos nunca suceden de una manera idéntica en momentos diferentes (en contraposición de lo que pasa en la física donde las leyes son más “estables”). Pero también creo que la capacidad de aprendizaje colectivo es limitada en materias económicas. Pensemos que hace solo 10 años sucedió lo del Long Term Capital Management, hace 8 la burbuja tecnológica y hace 20 la crisis de las cajas de ahorros en Estados Unidos. No hace tanto tiempo y volvemos otra vez a caer en los mismos errores.

  • Buenos dias, sr. Montalvo.¿A cuántos años de salario medio anual bruto,cree usted sería racional el precio de la vivienda? ¿Y se llegará a ello en los próximos años? Muchas gracias.

Lo normal es que se necesiten entre 3,5 y 4 años de renta disponibles para comprar una vivienda. Ahora estamos en torno a 7 años. Estoy seguro que en los próximos años volveremos a 4 años. En Estados Unidos, por ejemplo, se subió de 4 a 5,3 y con las caídas de precios actuales se está volviendo rápidamente a 4. El problema es que podría producirse bajas algo más de 4 antes de estabilizarse.

  • ¿Qué opina de las medidas adoptadas por el Gobierno para afrontar la crisis bancaria? ¿Nos podemos creer las cifras de crecimiento, desempleo y un largo etcétera que se publican desde medios controlados por el Gobierno? ¿Se estan adptando medidas para cambiar el modelo productivo español? Gracias.

Esta pregunta requeriría una respuesta muy larga. Solo algunos apuntes. Creo que las medidas que se basen en comprar activos tóxicos o inyectar capital en los bancos no son apropiadas. Las medidas keynesianas de aumento de la demanda vía inversión pública son de las pocas que quedan (dado que hemos perdido el control de los tipos de cambio y la política monetaria). Creo que lo lógico sería, en el tema financiero, actuar sobre las hipotecas en lugar de comprar activos tóxico. Respecto al tema del cambio de modelo de crecimiento no creo que se esté haciendo nada. Será, como casi siempre, en base a hechos consumados: los mercados ayudarán a cambiar el modelo pero no sin sufrimiento en el tránsito.

  • Se habla de una crisis larga, ¿cuán larga cree usted que puede ser?. Gracias.

Este tipo de predicciones son muy complejas. En estos momentos creo que hay dos opciones: una, la más benévola, que sería una crisis importante (más que la de 1993 pero sin llegar a la de principios de los 80); la peor previsión es que entremos en un escenario a la japonesa, donde los precios de todos los activos comienzan a caer, el consumo se deprime y la retro-alimentación entre los dos procesos se extiendo por mucho tiempo. Una deflación sería la peor noticia en estos momentos por el efecto que tendría sobre empresas y familias sobre-endeudadas.

  • Sr. Montalvo, según comenta el escenario deflacionista es más probable ahora que hace un mes. Siendo que las inyecciones de liquidez de la práctica totalidad de los gobiernos son generalizadas, ¿cómo compatibiliza esa abundancia de capital con un escenario deflacionista?

Interesante. El problema en estos momentos es que el aumento de la incertidumbre hace que los agentes económicos reacciones de manera diferente a la normal. Se está produciendo una especie de fenómeno de “acaparación”. Las familias cuando les dan 400 euros los ahorran en lugar de consumirlos. El ahorra aumenta justo ahora que es cuando lo conveniente sería que no aumentase. A los bancos les pasa una cosa parecida: la incertidumbre sobre el futuro les hace acumular la liquidez (por si ellos la necesitan en el futuro) en lugar de transformarla en préstamos. Por tanto es cierto que hay grandes inyecciones de liquidez pero no se están trasladando a la economía real y, por tanto, no se trasladas a los precios.

  • Que final tendra para la economía este aumento desorbitado del gasto público.

En principio utilizar el gasto público de manera contracíclica es lógico en las circunstancias actuales. En el caso español, además, el ratio de endeudamiento del estado no es muy elevado. No obstante, creo que tampoco sería prudente lanzarse a una carrera loca de impulso del gasto público. Al final todo esto hay que devolverlo y eso significa que en el futuro los impuestos tendrán que se mayores que los gastos. Además es importante reconocer que la emisión de deuda para financiar este gasto tiene sus límites. Si el proceso continúa muy rápidamente se podría producir la desagradable situación de una rebaja de calificación, que podría tener un efecto sistémico importante. Ya hay algunos analistas que se preguntan hasta donde se puede endeudar Estados Unidos sin afectar a su calidad crediticia.

  • ¿Cuales serán los síntomas y los indicadores económicos que nos permitirán aventurar que estemos tocando fondo en esta crisis? Muchas gracias, sigo su blog a diario (parece que esta semana le disfrutaremos un poco menos).

Creo que solo cuando el sector inmobiliario se estabilice podremos empezar a pensar que dejamos la crisis atrás. Por tanto yo seguiría los indicadores que tienen que ver con el precio de la vivienda, la ratio PER de la vivienda y el número de años medios necesarios para comprar una vivienda. Cuando estos vuelvan a sus niveles normales una gran parte del problema se habrá superado.

  • Buenos días. ¿Cree que nos dirigimos hacia una depresión estilo años 80 en EEUU? ¿Será peor, tipo años 30? Por lo que veo todo apunta a ello y la verdad es que asusta.

Es muy difícil contestar a esta pregunta. Tal y como se están produciendo los acontecimientos no tiene buena “pinta”. Desde luego no creo que sea una minicrisis como la de 1992-93. Será más importante. ¿Tanto como la Gran Depresión? No lo sé. Pero es cierto que ahora, a diferencia de la Gran Depresión, los economistas sabemos muchas más cosas sobre como conducir la política económica en estas situaciones. En la gran depresión en lugar de inyectar liquidez se detrajo liquidez del sistema lo que profundizó la caída. En la depresión del 29 se actuó con mucho retraso. Esto lo hemos aprendido. Ahora quizás nos estamos pasando de frenada pero lo que no se podrá decir es que no se actúa.

  • Como ve usted a la bolsa española .?Cree que los precios de las acciones igual que ocurre con la vivienda esta sobredimensionada, y el valor de los de los activos actuales es el real?.Existia una burbuja bursatil?Tendremos índices que nos indiquen el valor real de la vivienda como en USA ? Gracias.

El índice que mide el fundamental en el caso de las acciones es la ratio PER (hay modelos más complicados con elementos macroeconómicos pero la base son los dividendos). El problema en este indicador es que lo importante es el PER calculado a partir de las expectativas de beneficios futuros y no pasados. Seguramente en base a un PER histórico los precios de las acciones no están sobrevalorados en la actualidad (en la crisis del 29 o la burbuja tecnológica se llegaron a PERs medios entre 40 y 45). Pero el tema, como siempre, es que pasará en el futuro no cuales fueron los beneficios en el pasado. Sobre el tema de si tendremos indicadores que nos señalen el precio real de la vivienda en España (como en Estados Unidos) yo lo dudo. Después de tantos años con un índice muy malo y sin que nadie hiciera nada por construir un índice bueno no tengo ya muchas expectativas. El índice nuevo del INE es técnicamente mejor (hedónico) pero los datos de base son todavía muy imperfectos (notarios) y no reflejan la situación en tiempo real.

Si queréis leer la entrevista completa podéis acceder a la misma en este link.

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Credit Suisse estima que la banca española cuenta con un frente de alto riesgo en el crédito promotor, con más de 300.000 millones en riesgo, similar a las hipotecas basura de EEUU.

 

Durante los últimos meses de crisis financiera y económica en España, una pregunta ha rondado en cada encuentro entre los medios de comunicación y los responsables de las entidades financieras: ¿existe algún segmento de crédito que podamos calificar como subprime español? La respuesta oficial tanto de las patronales bancarias como de algunas entidades ha sido que aquí no existe un mercado con las características del subprime. No obstante, no todos son de la misma opinión.

Credit Suisse cree que sí existe, como ha dejado claro en su último análisis sobre el sector inmobiliario español y sus implicaciones para la banca. En opinión de esta entidad, el crédito destinado por bancos y cajas a promotores es «subprime, pero con distinto nombre». Las entidades acumulan un riesgo crediticio con promotores de más de 300.000 millones de euros, según datos del Banco de España.

En su análisis, Credit Suisse apunta que las promotoras cotizadas sólo representan entre un 5% y un 7% del mercado inmobiliario en España y tienen unas necesidades de refinanciación de deuda de más de 30.000 millones de euros. El grueso de este colectivo inmobiliario lo representan los promotores de tamaño medio y pequeño, muy locales. «Casi todos los días un promotor cae en concurso de acreedores en España», certifica la entidad suiza.

Destaca que en lo que va de año las principales entidades españolas han adquirido más de cinco mil millones de euros en activos inmobiliarios para reducir la deuda que tenían con los promotores a los que habían financiado. Estos activos no son clasificados como mora.

En este punto, la entidad apunta que «en la mayoría de los casos no se trata de propiedades residenciales de primera calidad, sino de suelo, parques industriales, propiedades comerciales y activos de este tipo». Teniendo en cuanta la calidad de estos activos, destaca que es imposible predecir cómo de grande será la pérdidas de las entidades financieras en estos casos. «En nuestra opinión, mucho más grandes que en los créditos para primera residencia», subraya el análisis.

Para la entidad, la banca española están siendo excesivamente optimista sobre estas pérdidas, debido a las incertidumbres que vivirá el mercado inmobiliario en el futuro fuera del segmento de primera residencia, así como por la dificultad actual para vender estos activos a unos precios razonables.

Fuente: Expansión.com   04.12.2008

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Estos últimos días, hemos podido ver bastante actividad y noticias relacionadas con las subastas inmobiliarias, a continuación indico algunos ejemplos de páginas que suelo seguir:

Me alegra ver que en la mayoría de estas noticias se hace referencia a nuestro cliente CB Richard Ellis, supongo que algo estarán haciendo bien, y por ello hago llegar mi enhorabuena a Emilio, considero que supo anticipar la actual situación, y buscar nuevos canales de comercialización (TUSUBASTA) en el momento adecuado.

En Inmofactory, meses atrás, también nos planteamos el reto de ayudar a nuestros clientes a superar el delicado momento que se acecinaba. A principios de año, lanzabamos al mercado la Bolsa Profesional Inmobiliaria, para permitir a nuestros clientes aumentar sus oportunidades de negocio mediante la colaboración. A mediados de año, finalizamos nuestra plataforma de subastas on line.

Creo que en la actual crisis, recesión, frenazo o como queráis llamar a la actual situación, las subastas on line, son una excelente vía para poder dar salida al stock inmobiliario. Si yo tuviera que comprar un inmueble en la actualidad, con toda seguridad, acudiría en primer lugar a las subastas online, visto que en ellas podemos encontrar viviendas a precios realmente bajos, aunque cuidado, hay que ser muy minucioso a la hora de analizar una propiedad embargada.

Poco o nada, sabía antes de lanzar nuestro productos de subastas, tampoco ahora me considero un experto, pero después de analizar las necesidades y funcionalidades para el diseño de nuestra plataforma, estos son los Tips que considero de mayor importancia para el éxito de un canal de subastas:

  • Información: Es el principal factor para el éxito, es muy importante aportar la máxima información posible de cada producto (situación, infraestructuras, características, imágenes, tipo de embargo,…), , puesto que los usuarios no conocen el mismo,  no es como si subastaramos una cita con una famosa conocida por todos los participantes en la puja.
  • Marketing: Es necesario dar a conocer la subasta a todos aquellos potencialmente interesados.
  • Diversidad de sistemas: Uso de distintos tipos de subasta (convencionales, inversas, primera puja,…)
  • Identificación de usuarios: Es fundamental el identificar sin lugar a dudas las personas que están participando en el proceso de subasta.
  • Fianza: Una pequeña fianza (típicamente el 1% del valor) elevará exponencialmente la veracidad de las pujas y el interés de los usuarios.

subasta

Creo que cada vez será mayor el número de subastas que veremos en la red, visto el cada vez mayor número de viviendas recuperadas por los bancos, es cuestión de tiempo, y esto es una opinión muy personal, que todos ellos acudan a este tipo de canales, bien sea usando su nombre o el de algún consultor. Tampoco me extrañaría, que en breve los portales inmobiliarios empezarán a inaugurar sus sección de subastas. En realidad más de una entidad de crédito ya se ha interesado por nuestra plataforma de pujas online.

Actualización 22 de Enero 2009: Un mes más tarde del post, vemos cómo el éxito de las subastas de CB Richard Ellis va en aumento.

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Madrid, 12 nov (EFE).

El precio de la vivienda en España bajará en los próximos tres o cuatro años alrededor del 15 por ciento y el Euribor se situará a final de 2009 por debajo del 2,5 por ciento, según aseguró el Economista Jefe de BBVA, José Luis Escrivá.

Estas predicciones las hizo Escrivá durante la presentación del informe “Situación España” del Servicio de Estudios de BBVA, en la que destacó que será a partir de 2012 cuando se reactivará el sector inmobiliario, que en España sufrirá hasta entonces un ajuste más intenso en oferta de viviendas.

El informe destaca que la inversión en vivienda residencial caerá el 9,5 por ciento este año y el 20,7 por ciento en 2009.

Además, indica que los tipos oficiales se situarán a partir del segundo trimestre de 2009 en el 1,5 por ciento, que junto con una relajación de las tensiones financieras reducirán los tipos de mercado.

En este sentido, Escrivá señaló que el Euribor tardará en reducirse, ya que las primas de riesgo entre los bancos “costará que vayan bajando”, algo que se producirá cuando se restaure la situación de liquidez.

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Europa Press – Madrid – 11/11/2008

Siete de cada diez agencias inmobiliarias que operaban en España en enero de 2007 habrán echado el cierre cuando finalice este año por el descenso de las ventas en el sector residencial, según una estimación realizada por la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

En cifras absolutas, de las 60.000 agencias que operaban a finales del 2006, aún al calor del boom inmobiliario, sólo unas 18.000 seguirán en pie en 2009.

Según el presidente de la APEI, Óscar Martínez Solozábal, ‘cualquier ciudad española, sea cual sea su dimensión, ha visto cómo las inmobiliarias se multiplicaban en los últimos años entre un 30% y 40%, por lo que ahora estamos volviendo a las cifras de antes del boom, pero de una forma muy brusca’.

No obstante, para la APEI, además de factores como la subida de los tipos de interés y el IPC, o la reducción de la concesión de créditos hipotecarios, hay más ingredientes que han convertido en ‘crítica’ la situación de este sector, como son la marcha de muchos inmigrantes.

La asociación destacó el incremento en el alquiler de viviendas, entre un 15% y un 20%, aunque, según APEI, ‘sigue habiendo más demanda que oferta’. Para Óscar Martínez Solozábal, es necesario ‘fomentar el alquiler a través de una mayor protección jurídica a los arrendadores y la creación de más vivienda destinada a renta’.

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