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Archive for the ‘Opinión’ Category

enric-reynaEl presidente de la patronal de las inmobiliarias catalanas APCE, Enric Reyna, acusó ayer de competencia desleal a las entidades financieras por ofrecer condiciones preferentes a los clientes que adquieren sus pisos y, en cambio, no dar facilidades a los que compran los de los promotores. “La banca puede vender como quiera los pisos que ejecuta a inmobiliarias, pero no admitimos que no dé las mismas condiciones a todo el mundo”, advirtió.

Reyna aseguró que las entidades financieras cubren el 100% del valor de los pisos que comercializan y, en cambio, sólo el 80% de los que venden las inmobiliarias. Por ello, el presidente de la APCE pidió a las administraciones que cubran el 20% restante, una propuesta que ya realizó en la pasada comisión de seguimiento del Pacto por la Vivienda. Sin el concurso de las entidades financieras, aseguró, las inmobiliarias no podrán vender el stock de pisos que acumulan, reanudar obras paradas y empezar otras. El frenazo en las ventas ha dejado en Cataluña 65.442 viviendas sin vender desde 2007, según la APCE. La entidad se basa en que fue en el primer semestre de ese año cuando se rompió el “equilibrio de mercado”. La provincia de Barcelona concentra el 53% de los pisos de obra nueva sin vender y en la capital catalana hay 2.701 viviendas todavía sin dueño.

Reyna, aseguró que los datos revelan que “no hay un problema excesivo de stocks en la zona de Barcelona”. Las viviendas que más tardarán en venderse, aseguró, probablemente serán las segundas residencias. En general, los promotores prevén que en el primer semestre de 2010 empezará a reducirse el volumen de casas sin vender.

Fuente: Elpais.es   17.04.2009

Enlace relacionado:  Los bancos, dispuestos a vender de “forma agresiva” su stock de viviendas

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salaimartin1Sólo las mejores empresas tienen que sobrevivir”. El prestigioso economista Xavier Sala i Martín y otro de los grandes cracks que he tenido la suerte de tener como profesor, afirma que las políticas del Gobierno van “en la dirección contraria”.

España estaría en crisis aunque no hubiera una recesión mundial”. Xavier Sala i Martín, catedrático de la Universidad de Columbia, se mostró ayer así de tajante en el ForoBurgos, donde echó por tierra las tesis oficiales que aseguran que la recesión nacional procede casi únicamente de EEUU.

Porque, para el economista, la situación española es muy diferente a la exterior. “El sector financiero estaba muy sano y regulado… pero el problema es que ha habido una crisis de la construcción que contaminó al sector financiero”, explicaba en el encuentro, organizado por Caja Burgos bajo el epígrafe Hora de Cambiar, Reformas Estructurales.

Quizá la coyuntura no hubiera sido tan dramática si no fuera porque “la construcción suponía el 19% del PIB nacional, cuando lo normal en los países desarrollados es que suponga el 4%”, explicó. ¿La solución es entonces retornar a la situación inicial? Sala i Martín no lo cree así.

A su juicio, el desequilibrio quedaba mostrado por esa dependencia del ladrillo, y “cuanto antes nos demos cuenta” de que lo normal es que la vivienda debe aportar al crecimiento lo mismo que en el resto de potencias avanzadas, “mejor”. “La solución es que baje ese porcentaje: intentar dar subsidios o que no haya quiebras es un error… Hay que dejar que quiebren algunas inmobiliarias, que sólo sobrevivan las mejores, pero veo que el Gobierno va en la dirección contraria”.

Agujero
El problema, a su juicio, irá a peor, pues cifró en un 10% del PIB nacional el “agujero grande” que se tendrán que “comerse” bancos y cajas por la “avalancha” inmobiliaria que provocarán los impagos de hipotecas. La excesiva dependencia del sector financiero de la vivienda es una “catástrofe”: el inmobiliario debe al sistema financiero español 300.000 millones, el 27% del PIB. “Y esas cifras no tienen aún en cuenta lo que viene ahora”, alertó el catedrático.

Una de las soluciones de Sala i Martín es la innovación, que, lejos de grandes aumentos en el presupuesto del Estado que sólo sirven para financiar tesis sobre la “vida sexual de Nefertiti” —dijo en tono irónico—, consiste en “ideas pequeñitas y tontas”.

El economista no imagina que en un país como España un emprendedor pudiera haber sacado adelante proyectos como Google o Facebook. “Hay aversión a cualquier chaval que tenga una idea distinta a una constructora en la Costa del Sol”.

Pidió también un mercado laboral que ligue los salarios a la productividad. “Messi no cobra mucho, si se tiene en cuenta lo que contribuye a su equipo”. Sala i Martín, en resumen, no se mostró positivo con la situación actual. “Me han pedido que sea optimista. La buena noticia es que el Barça va bien… y luego hablamos de economía”.

No acabaron ahí las reflexiones sobre la situación económica en el ForoBurgos. Tomaron el relevo Emilio Ontiveros, presidente de AFI, y Juan José Toribio, director del IESE de Madrid, que, entre otros temas, se centraron en los planes del Gobierno.

Zapatero asegura que aún hay margen para más gasto público, pero parece que hay un diagnóstico común en el diagnóstico y no en sus soluciones, cuando puede haber reformas que logren un mayor acuerdo”, apuntaba Jesús Martínez de Rioja, director de EXPANSIÓN, que intervino en este debate. Ante esta cuestión, Ontiveros contestó que “hay que convenir que un objetivo principal ahora es minimizar el impacto de la recesión”, dijo.

Fin
A partir de ahí, “no afectaría, por ejemplo, una modificación tributaria a la consecución de ese objetivo, aunque sea impopular esta afirmación”. Toribio no estuvo de acuerdo con esta medida, al señalar que es necesario “reducir las cotizaciones a la Seguridad Social”. Vio preferible elevar el IVA, “con un gravamen actualmente de los más bajos en Europa”. Esto ayudaría a salir de la crisis, en un contexto en el que “no hay espacio para subir el déficit, pero sí para recomponer el sistema”.

Respecto a los planes anticrisis, Ontiveros advirtió de que “España tendrá que hacer todo o parte de lo que han realizado ya otras autoridades” en las grandes potencias. Toribio quiso hacer hincapié en que la ciudadanía deberá comprender que se deben llevar a cabo reformas que sean más profundas que las actuales.

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Leemos la noticia de que el Banco Santander mediante un pacto con la Asociación de Promotores de España, se ofrece a financiar hasta el 100% del valor de una vivienda en un crédito hipotecario siempre y cuando los promotores de dichas construcciones:

 1º Sean clientes del banco

2º Rebajen al menos un 20% sus precios de venta.

Con esta operación uno podría pensar que se pretende dar la imagen de que el banco está apostando por reactivar la economía, asumiendo el riesgo, cuando en realidad es justo todo lo contrario. “Está distribuyendo el riesgo y la patata caliente entre sus clientes”.

Los Clientes promotores a los que hace mención son a su vez préstamos hipotecarios a la promoción formalizados con el propio banco para la construcción de esas promociones fallidas que ahora no encuentran comprador. Promociones que, como no se den cierta prisa, se van a tener que comer con patatas. Hay quien habla de más de 30.000 inmuebles huérfanos y eso solo para este 2009. Hagan el cálculo: 30.000 por,  pongamos el caso 300.000 € por vivienda= Nueve  Mil Millones de euros. Si en lugar de 300.000 euros por vivienda, aplican sólo 100.000, el resultado es el mismo, unas cifras espeluznantes en cualquier caso.

El Banco de Santander ha debido pensar que es mejor tener que conceder hipotecas al 100% y que un porcentaje de estas salgan fallidas, que comerse promociones enteras de viviendas  y no ver un solo euro hasta que finalice el concurso, cuando quizás los precios ya hayan descendido un 40%.

Desde aquí un par de ideas para echarles un cable:

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Hoy es un dia triste, puesto que al ir a visitar el Blog de uno de mis autores predilectos, José García Montalvo, me he encontrado con un Post de despedida. Me he llevado un gran disgusto, además hoy, que después de ver la última predicción de tipos de interés “cero” en la zona Euro del BBVA he acudido en seguida a su Blog para leer sus comentarios. Dia triste, gran pérdida para la Blogosfera.

Montalvoland

Espero que un día de estos, se decida a volver a postear, y que esto no sea más que una pausa para un café, por ello digo: “Montalvoland hasta otro rato“.

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Economía/Vivienda.- Unas 70.000 agencias inmobiliarias han tenido que echar el cierre desde 2007, según APEI

oscar-martinez-apeiAlrededor de 70.000 agencias inmobiliarias especializadas en mediación en compraventa o en gestión de alquileres han tenido que echar el cierre desde 2007 por culpa de la crisis, lo que ha supuesto la pérdida de entre 250.000 y 300.000 empleos, según estimaciones de Oscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

Sólo en 2007 cerraron tres de cada diez agencias inmobiliarias y se produjo el ajuste de un sector que “había crecido artificialmente al amparo del ‘boom’ inmobiliario”. Un año después, en 2008, algunas agencias inmobiliarias han hecho frente a la caída de la compraventa de viviendas abriendo el abanico de servicios, “pero muchas no han podido resistir”.

Por ello, la APEI pide “medidas reales de apoyo” al sector de la intermediación inmobiliaria, igual que las que se están llevando a cabo en otros sectores, como el automovilístico, en el que la pérdida de empleos es menor, al rondar los 50.000 puestos de trabajo.

Concretamente, la organización demanda un IVA reducido del 7% para los honorarios profesionales en los procesos de compraventa y alquiler de vivienda, como el que ya se aplica en restaurantes o en los servicios de albañilería.

Por otro lado, pide que las oficinas de alquiler creadas por el Gobierno y ayuntamientos con dinero público queden en manos de profesionales privados. “No queremos que los inquilinos pierdan las ayudas, sino que las administraciones no nos hagan esta competencia desleal”, concluye.

Fuente: Europa Press  23.03.2009

 

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Hoy leía en el Blog de Carlos Mantero, con quien comparto sector y aficiones, la noticia del lanzamiento de behavioural targeting por parte de Google, Carlos, además lo relacionaba, y en mi opinión con gran acierto, con la publicidad en Facebook.

Google Vs. Facebook

Google Vs. Facebook

El behavioural targeting recoge, o intenta recoger, los intereses de los internautas, en función de las páginas que estos visitan, con el fin de ofrecerles publicidad acorde a sus supuestas preferencias cuando visiten páginas web con publicidad de Google (Adsense).

Hay una explicación más extensa al respecto en el Blog de Ismael El-Qudsi, y una gran “crítica” en el Blog de Julio Alonso, pero en resumen este lanzamiento significa un aumento del valor añadido para los anunciantes, ya que sus anuncios en vez de aparecer en páginas Web de contenido similar al de los productos y servicios que publicitan, ahora se mostrarán a gente que supuestamente está interesada en esos productos y servicios, según su historial de navegación.

Véamos un ejemplo de las ventajas para el anunciante en el Sector Inmobiliario:

Fotocasa está haciendo publicidad mediante Adwords (aparición de enlaces patrocinados en las búsquedas en Google que contengan las palabras clave seleccionadas por Fotocasa) y su red de contenido (páginas Web que contienen publicidad de Google, AdSense, cuyo contenido coincida con el especificado por Fotocasa).

Cuando una página web tiene incrustada la publicidad de Google, filtra páginas web que no quiere que se muestren, cómo páginas web de la competencia  o de contenido inapropiado. Siguiendo con el ejemplo, vemos que idealista tiene Adsense, y su contenido concuerda con el seleccionado por Fotocasa para mostrar sus anuncios, pero Idealista ha filtrado a Fotocasa para no mostrar sus anuncios, por ello los internautas que buscan piso en Idealista nunca verán la publicidad de Fotocasa.

En cambio, en adelante, Google podrá recoger la información de que ese usuario que visitaba Idealista,  o veía videos de casas en Youtube, o visitaba cualquier Blog Inmobiliario,… está interesado en la compra de una vivienda, y mostrarle publicidad de Fotocasa, mientras este visita cualquier Site esté relacionado o no con la oferta de viviendas.

De este modo, Google ofrece a sus anunciantes y principal fuente de ingresos 3 nuevos valores añadidos:

  • Ofrecer publicidad a usuarios cuyo perfil coincide con el target deseado, aumentando la efectividad de la misma.
  • Ofrecer publicidad a estos usuarios no sólo en páginas de contenido relacionado con el producto o servicio publicitado, si no en cualquier página visitada.
  • Ofrecer publicidad a internautas usuarios de páginas de la competencia (fuera de las mismas).

Al principio, he comentado que me parecía un gran acierto la relación que hacía Carlos entre Facebook y Google, ya que, a pesar de que en la actualidad Google es el mayor proveedor de publicidad mundial, Facebook ha entrado en el mercado de la publicidad con una ventaja competitiva muy importante: Su gran capacidad de segmentación.

Para quien está haciendo publicidad es genial el poder tener herramientas que permitan segmentar el público objetivo al máximo, incluso si fuera posible lo ideal sería tan sólo llegar al público objetivo, no tiene sentido pagar por hacer publicidad de un producto a alguien que sabemos que no lo va a comprar.

En ese aspecto Facebook lleva la delantera, al tener a sus usuarios totalmente perfilados, y eso que en la actualidad, aún es poco el nivel de segmentación que permite a sus anunciantes, ya que apenas nos permite filtrar por: Situación geográfica, edad, sexo, palabras clave, educación, puesto de trabajo, estado civil, idioma y poco más. Cuando en realidad, Facebook tiene mucha otra información almacenada que podría ser de vital importancia a la hora de segmentar el público objetivo de una campaña publicitaria cómo las películas favoritas, el ser fan de alguna página o tener determinado número de amigos en la red,…

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En mi opinión, a pesar de que Google por cantidad de público objetivo es y será la referencia  en cuanto a publicidad Online, deberá empezar a trabajar en mejorar en cuanto a la calidad del público que recibe sus anuncios si no quiere ver peligrar su imperio, y el lanzamiento de hoy me parece un buen comianzo.

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burbujaResumo a continuación un interesante artículo de Manuel Arellano y Samuel Bentolila publicado ayer en EL PAÍS acerca de la Burbuja inmobiliaria.

Resulta que una generación de españoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando. Así que no podremos contar con lo que esperábamos para la vejez y para nuestros hijos. Y muchos se han endeudado tanto que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Resulta además que nos hemos especializado en ser albañiles, fontaneros, electricistas, camioneros, cristaleros, fabricantes de puertas, vigas, grúas, baldosas o lavabos, aparejadores, vendedores de hipotecas, tasadores, registradores y un sinfín de ocupaciones relacionadas con la construcción; y que ahora nuestra experiencia laboral ya no vale y tendremos que dedicarnos a otra cosa.

Resulta además que el milagro económico español era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa sólo vale para vivir en ella, y si nadie quiere hacerlo, entonces no vale nada. Hemos comprado pisos que están cerrados o a los que vamos unos cuantos días al año, no porque tuviéramos grandes deseos de consumir viviendas, sino porque pensábamos que eran una reserva de valor para el futuro.

Resulta además que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de éstas ahora no pueden devolver los préstamos, lo que podría llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar. Resulta además que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban. Resulta además que los coches que hemos comprado en realidad no los podíamos comprar porque éramos menos ricos de lo que creíamos. Y de ahí a una completa distorsión del tejido productivo.

Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economía ha entrado en recesión. Para contribuir a entender un desvarío de consecuencias tan negativas, es necesario revisar la senda que han seguido los precios de la vivienda en España, sus causas, su predictibilidad y lo que podría haberse hecho para evitarla.

El crecimiento del sector de la construcción

El crecimiento de la construcción total ha sido altísimo, del 5% al año en 1996-2007. Entre 1998 y 2007, el parque de viviendas creció en 5,7 millones, casi el 30%. En el tercer trimestre de 2007, la construcción suponía el 13,3% del empleo total, muy por encima, por ejemplo, del 6,7% de Alemania o del 8,5% del Reino Unido.

La oferta respondió a la mayor demanda. En realidad, en la medida en que los agentes tengan expectativas de incrementos futuros de los precios de la vivienda y la demanda se vea influida positivamente por ellas, durante un tiempo es posible observar una espiral de crecimiento de la demanda, la oferta y los precios.

¿Ha habido una burbuja especulativa?

Una burbuja se caracteriza por la presencia de altos volúmenes de transacciones a precios muy distintos del valor económico fundamental. La revalorización de la vivienda en España entre 1997 y 2007 ha sido del 191% según The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de países donde no se duda de la existencia de una burbuja, como Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). En cuanto a la caída, según el INE, en el tercer trimestre de 2007 el precio de la vivienda nueva ha subido un 3,7% en términos interanuales, y el de la vivienda usada ha caído un 11,4%, frente a tasas respectivas de aumento del 9,2% y el 7,5% un año antes. La rapidez y la magnitud de estos cambios apuntan a una burbuja.

¿Se sabía que había una burbuja?

Desde 2002, el Banco de España ha alertado sobre la sobrevaloración de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera “compatible con una reabsorción paulatina y ordenada”, quizá porque temía pinchar la burbuja. En 2003, The Economist estimaba la sobrevaloración en España en el 52%. En 2004, el Fondo Monetario Internacional la situaba en el 20%-30%. Entre los economistas españoles, José García-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28,5%, indicando: “En resumen, es muy probable que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada”. No obstante, tanto altos cargos políticos como empresarios negaron repetidamente y hasta fechas recientes que hubiera una burbuja.

¿Eran los responsables políticos conscientes de la burbuja?

El programa electoral del PSOE de 2004 hablaba de apostar “por un nuevo modelo de crecimiento más sólido que el actual”. Su candidato a presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, decía: “Como tenemos un modelo económico basado en la construcción y en la hipoteca, las familias españolas están hoy más endeudadas que nunca en su historia”. Y el entonces coordinador del programa económico del PSOE afirmaba: “Esa política de alquileres que proponemos (…) evita que la gente, ante un cambio de expectativas, se ponga a vender y se produzca un desplome de precios, lo cual sería catastrófico”. Ciertamente, el entonces ministro de economía del PP declaraba: “La verdad es que estamos asentados en un ciclo largo y con pocas incertidumbres. Eso es indiscutible. Y lo importante es que es un modelo duradero”.

¿Podría haberse hecho algo para evitar la burbuja?

Atajar una burbuja es más fácil (técnicamente) si se cuenta con la herramienta adecuada: los tipos de interés. Es más difícil si no se tienen, como en España, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo (que durante mucho tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economía española). No obstante, pensamos que las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacían artificialmente rentable este tipo de inversión, habrían mitigado la burbuja:

  1. Mejorar la información sobre los precios de la vivienda. En España no existe información sobre precios reales de transacción.
  2. Reducir la desgravación a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga fuertemente las decisiones de inversión de los hogares hacia la vivienda frente a otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en propiedad (81,3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79,7% de la riqueza bruta de los hogares correspondía a bienes inmuebles, frente al 75,5% de Italia o el 38,4% de Estados Unidos.
  3. Aumentar la presión inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias. Estimaciones recientes sitúan a España entre 2004 y 2005 como el tercer país desarrollado con más economía sumergida (20,5% del PIB). El Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda estima la evasión fiscal en el sector inmobiliario en 8.600 millones de euros anuales (alrededor del 0,8% del PIB).

¿Por qué no se intentó atajar la burbuja?

En primer lugar, porque la construcción es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un país con una tasa de paro estructuralmente alta.

En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda.

Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector público, a los niveles nacional, autonómico y municipal. Por ejemplo, en 2004 suponía el 60% del presupuesto de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid.

El Gobierno del PP se equivocó con su ley de liberalización del suelo de 1998. Creía que con más suelo aumentarían las viviendas y bajarían los precios. Craso error. Se compraban y se construían viviendas no porque fueran baratas, sino porque eran caras y se tenían expectativas de que lo fueran aún más en el futuro. Así, la ley del suelo echó leña al fuego de la burbuja, desencadenando una frenética actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales veían llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos).

Por su parte, los intentos del Gobierno del PSOE de fomentar la vivienda protegida y en alquiler y su nueva ley del suelo de 2007 han sido totalmente ineficaces. En realidad se ha limitado a cabalgar la burbuja hasta sus últimos estertores.

En definitiva, ambos Gobiernos han fallado en un asunto crucial: preservar a los ciudadanos de desmanes económicos que se lleven por delante sus ahorros, su empleo y su prosperidad. Es un fracaso del que se debe aprender para el futuro y por el que procede pedir responsabilidades.

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