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Archive for 12/01/09

Con tanta fiesta y tanta comilona, he vuelto al trabajo y no me he acordado de comentar cual ha sido la felicitación navideña que más me ha gustado este año (la cantidad de emails que me esperaban a la vuelta de las vacaciones también ha tenido algo que ver…). Aunque antes de anunciar “el ganador”, quiero agradecer el gesto a todos aquellos que se han acordado de felicitarnos las fiestas.

He visto algunas muy ingeniosas, pero para mi este es el TOP 3:

  • Con el número 3 por su sencillez e ironía la postal de “We wish you a merry Christmas”, el Happy new year, si eso, lo dejamos para otro día:

christmas-greetings-2008

  • Con el número 2 por su imaginación, originalidad y trabajo en equipo, el “Happy Christmas from AKQA” o video de los microondas:
  • Y la ganadora para mi es la campaña de la Agencia Shackleton: Enviaron a sus clientes una caja con el lema “La crisis nos llega a todos”, cuyo interior contenía un belén de Navidad vacío con un cartel que decía “www.belen-for-rent.com“. Al acceder al enlace, se puede ver un videoclip de la canción Todo se va a la “mierda”, interpretada por de The Leman Brothers (un grupo musical creado ad hoc para la campaña en recuerdo al que era el cuarto banco de inversión de Estados Unidos, a día de hoy quebrado), cuya letra nos invita a reírnos de la tan traída y llevada crisis.
Belen for rent

Belen for rent

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vivienda-precio-2008

Parece que el título del post indica una obviedad, pero hasta cierto punto es complicado medir o valorar como o en que cuantía se reducen los precios de la vivienda; algo que en otro tiempo lejano siempre eran precios aumento y en un momento más cercano precios estabilizados pero no en crecimiento.

El informe del Instituto Nacional de estadística publicado el día 30 del pasado mes de diciembre, muestra como el precio de la vivienda al menos durante el tercer trimestre de 2008 siguió una clara variación anual negativa, esto es, lo que ha cambiado desde el principio del pasado año 2008, hasta el fin de su tercer trimestre que es hasta donde cubre éste estudio.
(más…)

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cenic

cenic

BARCELONA 28-01-2009 _ 9,30-14h.

HOTEL CATALONIA BARCELONA PLAZA

Plaza España, 6-8 – 08014 BARCELONA

9,30 h. ACREDITACION

10h -11 Conferencia: ¿CUANDO SALIMOS DE LA CRISIS?

Dr. Gonzalo Bernardos

Profesor de Teoría Económica de la Facultad de Económicas de Barcelona

Experto y Consultor Inmobiliario

11-11,30 Coffe Break

11,30-12,15 Conferencia: EL SECTOR INMOBILIARIO 2009: ¡COMO SALIR DE LA CRISIS!

Ponente: D. Moisés Ruiz

Economista-Master Asesoría Inmobiliaria-Postgrado Dirección Inmobiliaria

Formador Inmobiliario Marketing Práctico y Técnicas Comerciales

12,15-12,45 PRESENTACION: CLUB INMOBILIARIO & FINANCIERO DE CATALUNYA

12,45-13 Breve pausa

13-13,45 Mesa Redonda

AEGI : PATRONAL INMOBILIARIA DE INTERMEDIACION

CREDITSERVICES: 1ª FRANQUICIA FINANCIERA

INMOFACTORY: PLATAFORMA LIDER TECNOLOGIA INMOBILIARIA

GESVALT. SOCIEDAD DE TASACION

13,45-14h. CIERRE DE LA JORNADA

ORGANIZA

CENIC CENTRO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS&CONSULTING

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Técnicas de Tasación
Moisés Ruiz

moises-ruizLos 4 métodos de valoración recogidos en la orden ECO805/2003 de 27 de marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras son:

 

METODO DEL COSTE

METODO DE COMPARACION

METODO DE ACTUALIZACION

METODO RESIDUAL

Estos 4 métodos son los que aplican los tasadores profesionales de las sociedades de tasación  para valorar BIENES INMUEBLES que tengan que servir de garantía hipotecaria para préstamos, cálculo de provisiones técnicas de compañías de seguros, valoración del patrimonio de fondos de inversión inmobiliaria y planes de pensiones.

Todo agente inmobiliario debe hacer cursos de valoración para trabajar  de la forma más profesional y técnica posible, complementando obviamente el conocimiento de los procesos con el conocimiento del mercado inmobiliario en el que opera.

Igual que el particular e incluso el promotor desconoce qué hace un agente inmobiliario, los agentes me atrevo a decir que desconocen la complejidad del trabajo de los peritos tasadores. Todo agente que ha realizado cursos de valoración respeta y valora  más a los compañeros tasadores.

Pues bien de los 4 métodos anteriores el más habitual para un agente inmobiliario es el METODO DE COMPARACION.

Todos sabemos que vendría a ser “la cuenta de la vieja” pero de forma profesional

Es decir:

1.- Debemos disponer buenas herramientas:

Una buena ficha de tasación

Una buena herramienta para medir

2.- Obtener una muestra representativa  que después de un correcto  proceso de  homogeneización nos queden al menos 6 muestras válidas que me sirvan de comparables en relación al inmueble objeto de valoración.

Eliminando aquellos valores que distorsionen la muestra.

3.-  Contar con información de apoyo para precios medios de la zona que podemos obtener en internet, PERO OJO ESOS PRECIOS MEDIOS HAY QUE PROCESARLOS-HOMOGENEIZARLOS:
Ministerio de la vivienda

Web del Ayuntamiento

Portales Inmobiliarios

4.- Fundamental es hacer un estudio de la oferta real existente en la zona a menos de 500 metros del inmueble objeto de valoración, ese es su mercado más directo.

5.- HOMOGENEIZAR los valores de la muestra

En base a los factores de corrección K que corrigen los precios acercando la muestra a la realidad del inmueble a valorar.

K1 Precios reales de transacciones

K2 Antigüedad de los precios de la  muestra

K3 Antigüedad de la muestra

K4 Superficies de la muestra

6.-  Una vez obtenido un  precio promedio homogeneizado, corregir el valor en base a la realidad de nuestro inmueble objeto de valoración, habrán factores que supongan una apreciación y otros que deprecien el mismo, en función del estado del inmueble.

7.- Debo entregar a mi cliente mi valoración comercial de su inmueble por escrito,

 ME DIFERENCIARÁ DE MI COMPETENCIA

Los tasadores profesionales realizan todo ese proceso  con además la ayuda estadística para determinar intervalos de confianza de la muestra y el proceso realizado.

Sólo si realizamos un estudio objetivo del inmueble y su mercado podremos ponernos la chapa de PROFESIONALES, se acabó trabajar con el método de CREO-ME PARECE QUE- MI EXPERIENCIA EN LA ZONA ME DICE QUE…, nuestro cliente propietario especialmente en estos momentos precisa de un verdadero ESTUDIO DE MERCADO.

La actual coyuntura  hace que fijar un precio erróneo por encima al de mercado provocará que: ¡NO VENDEREMOS! o tardaremos MUCHO

y si fijamos un precio por muy por debajo claro que venderemos pero perjudicaremos a nuestro cliente propietario y para eso NO NECESITA A UN PROFESIONAL se basta y sobra con los malos profesionales.

La próxima semana hablaremos de LAS TECNICAS DE VENTA

¡EL FUTURO INMOBILIARIO EXISTE… Y EL PRESENTE TAMBIEN!

Fuente: http://revistainmobiliarios.com/blogs/blog.asp?id_blog=106&pagina=

Enlace relacionado:  Software de gestión para agencias inmobiliarias

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