Técnicas de Tasación
Moisés Ruiz
Los 4 métodos de valoración recogidos en la orden ECO805/2003 de 27 de marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras son:
METODO DEL COSTE
METODO DE COMPARACION
METODO DE ACTUALIZACION
METODO RESIDUAL
Estos 4 métodos son los que aplican los tasadores profesionales de las sociedades de tasación para valorar BIENES INMUEBLES que tengan que servir de garantía hipotecaria para préstamos, cálculo de provisiones técnicas de compañías de seguros, valoración del patrimonio de fondos de inversión inmobiliaria y planes de pensiones.
Todo agente inmobiliario debe hacer cursos de valoración para trabajar de la forma más profesional y técnica posible, complementando obviamente el conocimiento de los procesos con el conocimiento del mercado inmobiliario en el que opera.
Igual que el particular e incluso el promotor desconoce qué hace un agente inmobiliario, los agentes me atrevo a decir que desconocen la complejidad del trabajo de los peritos tasadores. Todo agente que ha realizado cursos de valoración respeta y valora más a los compañeros tasadores.
Pues bien de los 4 métodos anteriores el más habitual para un agente inmobiliario es el METODO DE COMPARACION.
Todos sabemos que vendría a ser “la cuenta de la vieja” pero de forma profesional
Es decir:
1.- Debemos disponer buenas herramientas:
Una buena ficha de tasación
Una buena herramienta para medir
2.- Obtener una muestra representativa que después de un correcto proceso de homogeneización nos queden al menos 6 muestras válidas que me sirvan de comparables en relación al inmueble objeto de valoración.
Eliminando aquellos valores que distorsionen la muestra.
3.- Contar con información de apoyo para precios medios de la zona que podemos obtener en internet, PERO OJO ESOS PRECIOS MEDIOS HAY QUE PROCESARLOS-HOMOGENEIZARLOS:
Ministerio de la vivienda
Web del Ayuntamiento
Portales Inmobiliarios
4.- Fundamental es hacer un estudio de la oferta real existente en la zona a menos de 500 metros del inmueble objeto de valoración, ese es su mercado más directo.
5.- HOMOGENEIZAR los valores de la muestra
En base a los factores de corrección K que corrigen los precios acercando la muestra a la realidad del inmueble a valorar.
K1 Precios reales de transacciones
K2 Antigüedad de los precios de la muestra
K3 Antigüedad de la muestra
K4 Superficies de la muestra
6.- Una vez obtenido un precio promedio homogeneizado, corregir el valor en base a la realidad de nuestro inmueble objeto de valoración, habrán factores que supongan una apreciación y otros que deprecien el mismo, en función del estado del inmueble.
7.- Debo entregar a mi cliente mi valoración comercial de su inmueble por escrito,
ME DIFERENCIARÁ DE MI COMPETENCIA
Los tasadores profesionales realizan todo ese proceso con además la ayuda estadística para determinar intervalos de confianza de la muestra y el proceso realizado.
Sólo si realizamos un estudio objetivo del inmueble y su mercado podremos ponernos la chapa de PROFESIONALES, se acabó trabajar con el método de CREO-ME PARECE QUE- MI EXPERIENCIA EN LA ZONA ME DICE QUE…, nuestro cliente propietario especialmente en estos momentos precisa de un verdadero ESTUDIO DE MERCADO.
La actual coyuntura hace que fijar un precio erróneo por encima al de mercado provocará que: ¡NO VENDEREMOS! o tardaremos MUCHO
y si fijamos un precio por muy por debajo claro que venderemos pero perjudicaremos a nuestro cliente propietario y para eso NO NECESITA A UN PROFESIONAL se basta y sobra con los malos profesionales.
La próxima semana hablaremos de LAS TECNICAS DE VENTA
¡EL FUTURO INMOBILIARIO EXISTE… Y EL PRESENTE TAMBIEN!
Fuente: http://revistainmobiliarios.com/blogs/blog.asp?id_blog=106&pagina=
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