Inversión: Oportunidad vs. Coste de apalancamiento

Colgamos  a continuación un interesante post de opinión acerca de las oportunidades de inversión que publicaba hoy Rubén García en su Blog de Expansión con el siguiente título:

Oportunidades y Gangas VS Coste del apalancamiento y falta de liquidez. Mercado parado … en España

«Empezamos un año que parece será bastante complicado, bien es cierto que las oportunidades surgirán de forma importante y con una cara más parecida a ganga que a simple oportunidad, aunque el coste del apalancamiento hoy en día es excesivamente alto como para entrar en operaciones y la falta de liquidez del mercado permite pocas gracias.
Se ven importantes opciones de adquisición que se irán definiendo mucho más claras en los próximos meses, con mucho más interés por parte de los fondos en todos los ámbitos de inversión en producto en rentabilidad (como es lógico y como siempre ha sido), aunque también parece que podrían surgir excelentes oportunidades en el ámbito de suelo, aunque siempre queda la duda.

El mercado parece que sigue su caída y la necesidad de limpieza del mismo será este año quizás mucho más pronunciada que el 2008. Veremos como se empieza a desarrollar el año pero algunas cosas ya empiezan a ponerse en su sitio.

En materia de inversión inmobiliaria a nivel particular hay que volver a lo de siempre, observar, buscar buenas ubicaciones (que nos permitan alquilar a un precio razonable como para conseguir un mínimo de rentabilidad), trazar una estrategia más enfocada en el negocio a medio y largo plazo y establecer modelos de retorno en un plazo de unos 10 años.

En el caso de inversión inmobiliaria más institucional, las tres puntas de lanza en las que se podrían mover las inversiones podrían ser parkings, infraestructuras y ámbitos logísticos. En algunos casos trabajar a nivel de compra de deuda bancaria les podría interesar a algunos fondos.

Parece que para los fondos este año podría ser una excelente opción comenzar a realizar operaciones en mercados como el chino, como ha sido el caso de Ara Asia que ha adquirido recientemente un complejo comercial y de oficinas, el «Nanjing International Finance Centre», estando esta operación estimada en algo más de 1,1 billones de dólares.

La estrategia en España de los fondos puede estar mucho más dirigida a generar valor sobre sus propios activos con el fin de ir incrementando el valor de los mismos, mucho más que invertir en nuevas oportunidades, ya que esto les requiere una capacidad de apalancamiento mucho menor e incluso una aportación directa de recursos propios sin necesidad externa de deuda.»

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El sector inmobiliario, pese a los últimos acontecimientos, sigue siendo un protagonista importante dentro de la economía española y uno de los yacimientos de empleo más destacados. Los cursos de ISED están reconocidos por la Asociación Europea de Gestores y Administradores Inmobiliarios (AEGAI).

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Crisis inmobiliaria – La venta de viviendas y las hipotecas se desploman por noveno mes consecutivo

Madrid, 7 ene (EFE).- La caída por noveno mes consecutivo de las ventas de vivienda y del número de hipotecas viene a confirmar una vez más el frenazo del mercado residencial, consecuencia del estancamiento de una demanda con dificultades para obtener financiación y que desconfía de la recuperación económica.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ventas registraron una caída interanual del 27,7 por ciento en octubre y el número de viviendas que se hipotecaron descendió el 33,9 por ciento.

La tendencia a la baja viene marcada por la vivienda de segunda mano, cuya compraventa se suele formalizar en un plazo máximo de dos meses, mientras que en el caso de la nueva ese periodo fácilmente supera el año.

Esto explica que las ventas de obra nueva sólo hayan caído el 8,7 por ciento, acumulando el mayor número de operaciones (56,2% del total), en tanto que las transacciones de vivienda usada descendieron el 43 por ciento.

En octubre se vendieron una media de 118 viviendas por cada 100.000 habitantes, frente a las 126 de un mes antes, situándose a la cabeza Castilla-La Mancha con 253 operaciones cerradas, seguida a distancia por Murcia (184) y La Rioja (162).

En términos absolutos, el 54,5 por ciento de las ventas se concentró en Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid.

Frente a la bajada de las ventas de todo tipo de fincas (no sólo vivienda), los datos del INE muestran un incremento de las donaciones y permutas, mientras que las trasmisiones por herencia se mantuvieron estables.

En mayor cuantía que las ventas descendió el número de viviendas que se hipotecaron en octubre, que además lo hicieron por un importe más bajo, 135.202 euros de media, el 10,4 por ciento menos que un año antes.

Asimismo, el capital total prestado para la adquisición de vivienda decreció el 40,7 por ciento, hasta 8.710,9 millones de euros.

Sin embargo, para el total de las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana, el importe medio en octubre subió el 3,8 por ciento, hasta los 177.292 euros, a pesar de que tanto el número de fincas hipotecadas como el capital prestado es menor que un año antes.

El INE explica este fenómeno por determinadas operaciones de un «montante significativo» que se han producido ese mes y asegura que, de no haber sido consideradas, se mantendría la línea decreciente de los últimos meses.

Las cajas de ahorro concedieron el 55,5 por ciento de los préstamos hipotecarios del mes, seguidas de los bancos (35,1%) y otras entidades financieras (9,4%).

En cuanto al capital prestado, el 45,7 por ciento del total fue concedido por las cajas, el 44,6 por ciento por los bancos y el 9,7 por ciento por las demás entidades.

El tipo medio de interés de los préstamos de las cajas fue del 5,44 por ciento y el plazo medio de 24 años, mientras que en los bancos fue del 5,56 por ciento a 22 años.

Sólo el 3,6 por ciento de las hipotecas constituidas en octubre tienen un interés fijo frente al 96,4 por ciento que cuentan con interés variable, siendo el Euribor el tipo de referencia más utilizado, ya que se aplicó en el 87,1 por ciento de los contratos.

Según los cálculos hechos por Efe tomando como referencia el plazo medio, el tipo de interés de las hipotecas en cajas de ahorro y el importe medio de hipotecas para vivienda, la cuota mensual media de un préstamo de vivienda en octubre fue de 841,7 euros, un 3,96 euros más cara que en el mismo mes de 2007.

Andalucía fue la comunidad que registró el mayor número de hipotecas sobre vivienda en octubre, con 12.578, seguida de Madrid (8.005) y la Comunidad Valenciana (7.855).

En cuanto al capital prestado para estas hipotecas, la mayor cantidad correspondió también a Andalucía, 1.534,4 millones de euros, seguida de Madrid con 1.495,8 millones y Cataluña con 1.236,1 millones.

Fuente: Finanzas.com

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Martinsa Fadesa ofrece suelo por un precio hasta diez veces inferior al valor de tasación

Un terreno situado en Puerto Real (Cádiz) tasado en diciembre de 2007 en 157 millones de euros saldrá a la venta por 15,3 millones. Otro, en la localidad madrileña de Tres Cantos, valorado hace justo un año por la consultora CB Richard Ellis en 132 millones, tiene ahora un precio de 33,8 millones. Una finca en Antequera (Málaga) ha pasado en sólo un año de 78,8 millones a 10 millones de euros. Son tres revisiones procedentes de la última calificación de los activos de Martinsa-Fadesa incorporada al plan de viabilidad que ha presentado la inmobiliaria en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña.

Estos activos forman parte del suelo que sacará al mercado la inmobiliaria para pagar sus deudas. El valor de uno de sus paquetes de suelo ha disminuido un 37%: de 2.596 millones de euros a 1.634 y, en algunos casos, ha sido tasado hasta 10 veces por debajo del precio que tenía a diciembre de 2007.

El plan de viabilidad, apoyado por La Caixa y Caja Madrid (acreedores de la inmobiliaria), está en el juzgado junto a la propuesta de convenio de acreedores para salir del proceso concursal. Esa hoja de ruta, elaborada por Deloitte, traza sus proyecciones de 2008 a 2016, periodo que plantea Martinsa para abonar su deuda íntegra a los acreedores sin recurrir a quitas. El diseño del plan también detalla los activos que la inmobiliaria pondrá a la venta.

Las nuevas tasaciones, actualizadas por tres firmas designadas por los administradores concursales, demuestran cómo se inflaron los activos en la burbuja inmobiliaria. En algunos casos, la revalorización del suelo llegó al 19.000% del valor del suelo.

Las tasaciones que ahora presenta la compañía también muestran el desmesurado recorrido contable que siguieron algunos activos. Por ejemplo, la finca gaditana de Puerto Real, denominada Cortijo Carvajal, tenía un valor contable original de 300.000 euros, y se le aplicó en las cuentas una revalorización de 65 millones, para ser tasada en diciembre de 2007 por la consultora norteamericana en 157 millones, más del doble. Ahora, sólo vale 15,3 millones.

Para reducir una deuda de más de 7.000 millones, el grupo inmobiliario, que cuenta con 27,6 millones de metros cuadrados de suelo en cartera, prevé iniciar a mediados de año un frenético proceso de venta. «En su conjunto se ha considerado la comercialización de 8,5 millones de metros cuadrados de edificabilidad en España, y 6,9 millones de metros en la cartera internacional, entre el segundo trimestre de 2009 y 2016». Y esto, teniendo presente, como afirma el plan, que la «actual situación de ajuste del mercado inmobiliario en España hace muy complicado plantear la venta de suelo en los próximos 12 meses, porque los descuentos serían muy elevados».

Entre los planes de Martinsa está convertirse en una «mayorista de suelo». El grueso de los ingresos procederá de ventas de activos «a otras empresas promotoras», según el informe.

Los ingresos por venta de suelo previstos duplicarán e incluso multiplicarán por tres y cuatro veces la facturación procedente de la venta de viviendas, durante algunos años. Ése es el compromiso al que ha llegado la inmobiliaria con parte de la banca acreedora, que representa el 28% de su pasivo. Sólo para 2016, Martinsa prevé ingresar 1.199 millones de euros por venta de activos, frente a los nueve millones que obtendrá de las promociones.

Estos años también permitirán a la compañía de Fernando Martín, protagonista de la mayor suspensión de pagos de la historia de España, ganar tiempo para lo que el informe denomina «la incorporación de valor al suelo». Esta expresión es en realidad un eufemismo que no esconde otro objetivo que proceder a recalificar muchos activos que ahora no tienen la condición de edificables. De hecho, si el 35% de la cartera de Martinsa está considerada preurbanizable, un término que no figura en la actual legislación urbanística y que disimula con palabras lo que viene a ser suelo rústico.

En la propuesta de convenio de acreedores que ha presentado en el juzgado, la compañía también apunta cómo se realizarán las ventas. Martinsa prevé celebrar subastas ante notario cuando exista más de un comprador para un mismo activo. De acuerdo con los bancos acreedores, que forman conjuntamente con la dirección de la inmobiliaria una comisión de seguimiento del plan, también se detallan los activos que tendrán una «venta forzosa», así como otros susceptibles de ser enajenados antes de lo que indica el plan de viabilidad.

Martín pide ayuda a la ministra

Martinsa no fía su suerte sólo a la venta de suelo, también lo hace al Gobierno. El presidente de la compañía, Fernando Martín, ha apelado por carta a la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, para poder llevar adelante sus planes.

La misiva, firmada el pasado 29 de diciembre e incorporada a la propuesta de convenio de acreedores, recoge los motivos por los que la inmobiliaria solicita al juzgado poder realizar los pagos de su deuda con los acreedores en ocho años, y no en cinco, como suele ser habitual en los procesos concursales. Y solicita a la ministra un informe «confirmando la especial trascendencia que para la economía en general tiene la continuidad de Martinsa», siendo éste el principal motivo por el que pide la ampliación los plazos para abonar las deudas.

Fernando Martín apela al artículo 100.2 de la Ley Concursal para llevar a cabo el reflotamiento de la inmobiliaria con el apoyo del Gobierno y señala en la carta que «es posible acordar una espera de ocho años, siendo para ello imprescindible que la propuesta de convenio sea acompañada de un informe emitido al efecto por la Administración económica competente».

La compañía apela también en la carta a su ámbito de actuación, tanto España como el extranjero, y detalla la cifra de negocio de 2007, con unos ingresos consolidados de 1.201 millones de euros.

Fuente: Elpais.es

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